HOÀN THIỆN NỘI DUNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở

3.1.1. Giải pháp hoàn thiện nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở

Việc xây dựng và hoàn thiện nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay cần phải phân tích, đánh giá kỹ lưỡng trên cơ sở những khảo sát, những bài học kinh nghiệm trong việc xây dựng và áp dụng chính sách thuế nhà ở, đất ở của các nước trên thế giới và căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội cụ thể của Việt Nam, đồng thời phải có thời gian, bước đi và lộ trình cho phù hợp. Xây dựng chính sách thuế nhà ở, đất ở không có nghĩa là phải xây dựng mới hoàn toàn các chính sách thuế liên quan, cũng không có nghĩa là xây dựng một chính sách thuế bao gồm tất cả các nội dung, và điều chỉnh tất cả các loại nhà ở, đất ở, vì như vậy có thể sẽ không bao quát hết, cũng có thể không đi được chi tiết vào từng loại nhà ở, đất ở mà nhà nước cần đánh thuế. Kinh nghiệm của các nước và vùng lãnh thổ trên thế giới cho thấy, khi xây dựng chính sách thuế nhà ở, đất ở cũng lựa chọn nhiều hình thức khác nhau, không xây dựng một chính sách thuế riêng rẽ, độc lập. Do vậy, xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay sẽ bao gồm các chính sách thuế khác nhau điều chỉnh các loại đối tượng thuế khác nhau và nằm trong hệ thống chính sách thuế chung với các loại tài sản khác.

3.3.2.1. Hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

Thuế đăng ký nhà ở, đất ở nên được xây dựng nằm trong chính sách thuế chung về đăng ký tài sản. Vì vậy, một phần nội dung của là chính sách thuế này sẽ quy định việc đánh thuế vào giá trị của nhà ở, đất ở khi một người nào đó thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước quyền của mình đối với nhà ở, đất ở. Thuế đăng ký nhà ở, đất ở sẽ được đánh một lần khi các chủ thể chịu thuế thực hiện việc đăng ký quyền đối với nhà ở, đất ở của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký này được thực hiện khi một chủ thể nào đó tạo dựng nhà ở, đất ở mới, hoặc thông qua việc mua sắm, nhận thừa kế, cho tặng. Việc đăng ký quyền đối với nhà ở, đất ở này được pháp luật quy định mang tính chất bắt buộc. Bên cạnh đó, chính việc đăng ký này cũng góp phần đảm bảo cho chủ sở hữu hay chủ sử dụng nhà ở, đất ở sẽ được Nhà nước đứng ra công nhận và bảo hộ quyền hợp pháp của mình. Do vậy, các đối tượng này sẽ thực hiện đóng góp một phần thu nhập của mình cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở.

a). Cơ sở của việc hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

Hiện tại ở Việt Nam, chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở đã phần nào được thực hiện thông quan khoản thu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, khoản thu này lại mang tính chất thuế, vì mức thu của khoản lệ phí trước bạ này không hoàn toàn dựa vào các chi phí liên quan đến việc Nhà nước cung cấp các dịch vụ hành chính, pháp lý, mà mức thu được xác định theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị của nhà ở, đất ở đăng ký trước bạ. Khoản thu này thực hiện điều tiết một phần thu nhập của các chủ thể đi đăng ký trước bạ nhà ở, đất ở vào NSNN, hơn nữa chi phí hành thu của chính sách thuế này thường không cao nên đảm bảo được các tiêu chí đánh giá chính sách. Chính vì vậy, Nhà nước cần có sự đổi mới đối với khoản thu này theo hướng phát triển và hoàn thiện tính chất thuế của lệ phí trước bạ, hình thành ra chính sách thuế đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký nhà ở, đất ở).

Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới cũng đang áp dụng hình thức thuế đánh vào hoạt động đăng ký tài sản, trong đó có nhà ở, đất ở mà tiêu biểu là: Pháp, Trung Quốc, Đài Loan,... Vì vậy, Việt Nam hoàn toàn có thể phát triển những quy định về lệ phí trước bạ thành chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở.

b). Hoàn thiện nội dung của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

b1). Mục tiêu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

Bên cạnh những mục tiêu chung của các chính sách thuế, và những mục tiêu mà chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở hiện hành đã nêu ra, thì chính sách thuế nhà ở, đất ở cần nhấn mạnh hơn nữa đến mục tiêu giúp Nhà nước kiểm soát được nhà ở, đất ở trong dân cư, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước đứng ra công nhận, đảm bảo và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của dân cư trong việc sở hữu, sử dụng và hưởng lợi từ nhà ở, đất ở của họ.

b2). Yêu cầu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở phải rõ ràng, minh bạch, đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với các chính sách quản lý nhà ở, đất ở nói chung của Nhà nước, cũng như phù hợp lộ trình cải cách hệ thống thuế của đất nước;

- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở cũng cần được thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhà ở, đất ở thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình, cũng như có quy định về các mức thu hợp lý với từng loại nhà ở, đất ở, góp phần đảm bảo công bằng và hiệu quả của chính sách thuế.

b3). Hoàn thiện các yếu tố cơ bản của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

(1). Về tên gọi:

Hiện nay, chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở được thể hiện qua Pháp lệnh phí và lệ phí, trong đó có phần quy định về lệ phí trước bạ. Từ “trước bạ” là tên gọi theo từ cổ, mặc dù đã trở thành quen thuộc đối với người dân, nhưng cần thiết phải đổi tên thành “đăng ký tài sản” để đảm bảo dễ hiểu, phản ánh đúng hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế theo tiếng Việt phổ thông, vì vậy nên lấy tên là thuế đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký nhà ở, đất ở).

(2). Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế đăng ký tài sản chính là những tài sản mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định phải đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng, trong đó có nhà ở, đất ở. Về nguyên tắc thì tất cả những tài sản có giá trị lớn, những tài sản cần phải xác định rõ chủ thể trong các quan hệ dân sự, những tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đều thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng với Nhà nước và đương nhiên khi mang tài sản đi đăng ký các quyền này thì sẽ phải chịu thuế đăng ký tài sản.

Cũng giống như những quy định về đối tượng không phải chịu lệ phí trước bạ hiện nay, đối tượng không thuộc diện chịu thuế đăng ký tài sản, như: đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích công cộng, mục đích cộng đồng; nhà, đất chuyên dùng phục vụ an ninh, quốc phòng; nhà, đất làm trụ sở của các cơ quan nhà nước; nhà, đất của cơ quan đại diện ngoại giao; ...

(3). Đối tượng nộp thuế:

Các tổ chức, cá nhân khi nhận chuyển nhượng, mua sắm nhà ở, đất ở, hay xây dựng mới nhà ở bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và khi thực hiện việc đăng kỳ này buộc phải nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở. Thuế đăng ký nhà ở, đất ở chỉ phải nộp một lần khi các đối tượng nộp thuế thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng các tài sản đó với cơ quan quản lý nhà nước.

Thuế đăng ký nhà ở, đất ở cần quy định rõ các trường hợp nhà ở, đất ở đã đăng ký và nộp thuế đăng ký, nhưng sau đó nhà ở, đất ở được cải tạo, nâng cấp làm cho giá trị nhà ở, đất ở tăng cao hơn khi đăng ký ban đầu và sự thay đổi này có ảnh hưởng đến các căn cứ xác định số thuế phải nộp, thì các đối tượng nộp thuế phải thực hiện đăng ký lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình và phải nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở theo kết quả tính toán mới.

(4). Căn cứ tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở. Căn cứ tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở bao gồm giá tính thuế và thuế suất.

- Giá tính thuế: về nguyên tắc giá tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở phải là giá trị thực tế của nhà ở, đất ở tại thời điểm tính thuế. Đối với nhà ở, đất ở đăng ký là sản phẩm của việc chuyển nhượng, mua sắm thì giá tính thuế được xác định trên cơ sở các chứng từ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, mua sắm nhà ở, đất ở đó (giá ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, mua sắm), nhưng không được thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định (với điều kiện giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định phải sát với giá thị trường), nếu giá trong hợp đồng thấp hơn thì lấy giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Đối với nhà ở, đất ở đăng ký lần đầu hoặc nhận thừa kế, quà tặng thì lấy theo giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Cụ thể giá tính thuế đối với nhà ở và đất ở khi đăng ký được xác định như sau:

+ Đối với đất ở: giá tính thuế đăng ký được xác định theo giá thực tế trao đổi, mua bán trên thị trường. Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ các căn cứ để xác định giá thị trường hoặc quyền sử dụng đất được giao mới thì giá tính thuế xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định sát với giá thị trường.

+ Đối với nhà ở: giá tính thuế đăng ký cũng dựa trên giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trên thị trường theo các chứng từ pháp lý. Trường hợp không có các chứng từ pháp lý liên quan, hoặc giá trên các chứng từ pháp lý đó thấp hơn giá nhà tiêu chuẩn do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định thì giá tính thuế đăng ký tài sản là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Đối với nhà đã qua sử dụng, giá tính thuế đăng ký tài sản đối với nhà cần phải có sự điều chỉnh theo hệ số sử dụng tương tự như điều chỉnh giá tính lệ phí trước bạ trong quy định của lệ phí trước bạ hiện nay.

Theo: Phạm Văn Bình

Link luận án:

https://docs.google.com/document/d/1mvKIPJ-0Zzb_BmCvWuD0sqzoBbhDgIAx/edit?rtpof=true

Đặng Quỳnh

888 ngày trước

Theo dõi

HOÀN THIỆN NỘI DUNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở

3.1.1. Giải pháp hoàn thiện nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ởViệc xây dựng và hoàn thiện nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay cần phải phân tích, đánh giá kỹ lưỡng trên cơ sở những khảo sát, những bài học kinh nghiệm trong việc xây dựng và áp dụng chính sách thuế nhà ở, đất ở của các nước trên thế giới và căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội cụ thể của Việt Nam, đồng thời phải có thời gian, bước đi và lộ trình cho phù hợp. Xây dựng chính sách thuế nhà ở, đất ở không có nghĩa là phải xây dựng mới hoàn toàn các chính sách thuế liên quan, cũng không có nghĩa là xây dựng một chính sách thuế bao gồm tất cả các nội dung, và điều chỉnh tất cả các loại nhà ở, đất ở, vì như vậy có thể sẽ không bao quát hết, cũng có thể không đi được chi tiết vào từng loại nhà ở, đất ở mà nhà nước cần đánh thuế. Kinh nghiệm của các nước và vùng lãnh thổ trên thế giới cho thấy, khi xây dựng chính sách thuế nhà ở, đất ở cũng lựa chọn nhiều hình thức khác nhau, không xây dựng một chính sách thuế riêng rẽ, độc lập. Do vậy, xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay sẽ bao gồm các chính sách thuế khác nhau điều chỉnh các loại đối tượng thuế khác nhau và nằm trong hệ thống chính sách thuế chung với các loại tài sản khác.3.3.2.1. Hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ởThuế đăng ký nhà ở, đất ở nên được xây dựng nằm trong chính sách thuế chung về đăng ký tài sản. Vì vậy, một phần nội dung của là chính sách thuế này sẽ quy định việc đánh thuế vào giá trị của nhà ở, đất ở khi một người nào đó thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước quyền của mình đối với nhà ở, đất ở. Thuế đăng ký nhà ở, đất ở sẽ được đánh một lần khi các chủ thể chịu thuế thực hiện việc đăng ký quyền đối với nhà ở, đất ở của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký này được thực hiện khi một chủ thể nào đó tạo dựng nhà ở, đất ở mới, hoặc thông qua việc mua sắm, nhận thừa kế, cho tặng. Việc đăng ký quyền đối với nhà ở, đất ở này được pháp luật quy định mang tính chất bắt buộc. Bên cạnh đó, chính việc đăng ký này cũng góp phần đảm bảo cho chủ sở hữu hay chủ sử dụng nhà ở, đất ở sẽ được Nhà nước đứng ra công nhận và bảo hộ quyền hợp pháp của mình. Do vậy, các đối tượng này sẽ thực hiện đóng góp một phần thu nhập của mình cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở.a). Cơ sở của việc hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ởHiện tại ở Việt Nam, chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở đã phần nào được thực hiện thông quan khoản thu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, khoản thu này lại mang tính chất thuế, vì mức thu của khoản lệ phí trước bạ này không hoàn toàn dựa vào các chi phí liên quan đến việc Nhà nước cung cấp các dịch vụ hành chính, pháp lý, mà mức thu được xác định theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị của nhà ở, đất ở đăng ký trước bạ. Khoản thu này thực hiện điều tiết một phần thu nhập của các chủ thể đi đăng ký trước bạ nhà ở, đất ở vào NSNN, hơn nữa chi phí hành thu của chính sách thuế này thường không cao nên đảm bảo được các tiêu chí đánh giá chính sách. Chính vì vậy, Nhà nước cần có sự đổi mới đối với khoản thu này theo hướng phát triển và hoàn thiện tính chất thuế của lệ phí trước bạ, hình thành ra chính sách thuế đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký nhà ở, đất ở).Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới cũng đang áp dụng hình thức thuế đánh vào hoạt động đăng ký tài sản, trong đó có nhà ở, đất ở mà tiêu biểu là: Pháp, Trung Quốc, Đài Loan,... Vì vậy, Việt Nam hoàn toàn có thể phát triển những quy định về lệ phí trước bạ thành chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở. b). Hoàn thiện nội dung của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ởb1). Mục tiêu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ởBên cạnh những mục tiêu chung của các chính sách thuế, và những mục tiêu mà chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở hiện hành đã nêu ra, thì chính sách thuế nhà ở, đất ở cần nhấn mạnh hơn nữa đến mục tiêu giúp Nhà nước kiểm soát được nhà ở, đất ở trong dân cư, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước đứng ra công nhận, đảm bảo và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của dân cư trong việc sở hữu, sử dụng và hưởng lợi từ nhà ở, đất ở của họ.b2). Yêu cầu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở phải rõ ràng, minh bạch, đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với các chính sách quản lý nhà ở, đất ở nói chung của Nhà nước, cũng như phù hợp lộ trình cải cách hệ thống thuế của đất nước;- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở cũng cần được thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhà ở, đất ở thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình, cũng như có quy định về các mức thu hợp lý với từng loại nhà ở, đất ở, góp phần đảm bảo công bằng và hiệu quả của chính sách thuế.b3). Hoàn thiện các yếu tố cơ bản của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở(1). Về tên gọi:Hiện nay, chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở được thể hiện qua Pháp lệnh phí và lệ phí, trong đó có phần quy định về lệ phí trước bạ. Từ “trước bạ” là tên gọi theo từ cổ, mặc dù đã trở thành quen thuộc đối với người dân, nhưng cần thiết phải đổi tên thành “đăng ký tài sản” để đảm bảo dễ hiểu, phản ánh đúng hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế theo tiếng Việt phổ thông, vì vậy nên lấy tên là thuế đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký nhà ở, đất ở).(2). Đối tượng chịu thuếĐối tượng chịu thuế đăng ký tài sản chính là những tài sản mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định phải đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng, trong đó có nhà ở, đất ở. Về nguyên tắc thì tất cả những tài sản có giá trị lớn, những tài sản cần phải xác định rõ chủ thể trong các quan hệ dân sự, những tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đều thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng với Nhà nước và đương nhiên khi mang tài sản đi đăng ký các quyền này thì sẽ phải chịu thuế đăng ký tài sản.Cũng giống như những quy định về đối tượng không phải chịu lệ phí trước bạ hiện nay, đối tượng không thuộc diện chịu thuế đăng ký tài sản, như: đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích công cộng, mục đích cộng đồng; nhà, đất chuyên dùng phục vụ an ninh, quốc phòng; nhà, đất làm trụ sở của các cơ quan nhà nước; nhà, đất của cơ quan đại diện ngoại giao; ...(3). Đối tượng nộp thuế:Các tổ chức, cá nhân khi nhận chuyển nhượng, mua sắm nhà ở, đất ở, hay xây dựng mới nhà ở bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và khi thực hiện việc đăng kỳ này buộc phải nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở. Thuế đăng ký nhà ở, đất ở chỉ phải nộp một lần khi các đối tượng nộp thuế thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng các tài sản đó với cơ quan quản lý nhà nước.Thuế đăng ký nhà ở, đất ở cần quy định rõ các trường hợp nhà ở, đất ở đã đăng ký và nộp thuế đăng ký, nhưng sau đó nhà ở, đất ở được cải tạo, nâng cấp làm cho giá trị nhà ở, đất ở tăng cao hơn khi đăng ký ban đầu và sự thay đổi này có ảnh hưởng đến các căn cứ xác định số thuế phải nộp, thì các đối tượng nộp thuế phải thực hiện đăng ký lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình và phải nộp thuế đăng ký nhà ở, đất ở theo kết quả tính toán mới.(4). Căn cứ tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở. Căn cứ tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở bao gồm giá tính thuế và thuế suất.- Giá tính thuế: về nguyên tắc giá tính thuế đăng ký nhà ở, đất ở phải là giá trị thực tế của nhà ở, đất ở tại thời điểm tính thuế. Đối với nhà ở, đất ở đăng ký là sản phẩm của việc chuyển nhượng, mua sắm thì giá tính thuế được xác định trên cơ sở các chứng từ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, mua sắm nhà ở, đất ở đó (giá ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, mua sắm), nhưng không được thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định (với điều kiện giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định phải sát với giá thị trường), nếu giá trong hợp đồng thấp hơn thì lấy giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Đối với nhà ở, đất ở đăng ký lần đầu hoặc nhận thừa kế, quà tặng thì lấy theo giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Cụ thể giá tính thuế đối với nhà ở và đất ở khi đăng ký được xác định như sau:+ Đối với đất ở: giá tính thuế đăng ký được xác định theo giá thực tế trao đổi, mua bán trên thị trường. Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ các căn cứ để xác định giá thị trường hoặc quyền sử dụng đất được giao mới thì giá tính thuế xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định sát với giá thị trường.+ Đối với nhà ở: giá tính thuế đăng ký cũng dựa trên giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trên thị trường theo các chứng từ pháp lý. Trường hợp không có các chứng từ pháp lý liên quan, hoặc giá trên các chứng từ pháp lý đó thấp hơn giá nhà tiêu chuẩn do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định thì giá tính thuế đăng ký tài sản là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Đối với nhà đã qua sử dụng, giá tính thuế đăng ký tài sản đối với nhà cần phải có sự điều chỉnh theo hệ số sử dụng tương tự như điều chỉnh giá tính lệ phí trước bạ trong quy định của lệ phí trước bạ hiện nay.Theo: Phạm Văn BìnhLink luận án: https://docs.google.com/document/d/1mvKIPJ-0Zzb_BmCvWuD0sqzoBbhDgIAx/edit?rtpof=true

Comment