Đất do người chồng bán, chồng mất người vợ lại đòi lại

Câu hỏiXin chào luật sư, nhờ luật sư giải đáp giúp em ạ.Vào năm 2011 gia đình em có mua mảnh đất với diện tích 2806m2, vào thời điểm đó hai bên chỉ viết giấy sang nhượng đất có ký nhận 2 bên và ký xác nhận của chủ tịch xã, và giấy xác nhận đã nhận tiền nhưng lúc đó chỉ có người chồng ký bán. Đến năm 2022 người chồng mất, mảnh đất đó do người vợ đứng tên, người vợ đòi lại mảnh đất mà người chồng đã ký bán đó với lý do là khi đó cho gia đình em mượn để trồng cấy. Đòi lại không được người vợ làm đơn kiện lên tòa án nhưng lại khai diện tích là 3000m2. Trong trường hợp này thì bên nào đúng và nên giải quyết như thế nào ạ?Điều kiện có hiệu lực của chuyển quyền sở hữu đất trước luật đất đai 2013Căn cứ Điều 168 Bộ luật Dân sự số 33/200.5/QH11 của Quốc hội:“Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 200.5:“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đấtViệc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đấtViệc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;”Căn cứ khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 200.3:“4. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”Căn cứ: điểm b khoản 1 điều 127 luật đất đai 2003 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Kết luậnHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện ( TTHC cấp huyện - Quyết định số 4135 của UBND thành phố Hà Nội)Trả lờiNhư vậy theo các quy định của pháp luật thì thời điểm người mua được quyền sở hữu với mảnh đất trên là thời điểm tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Còn thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán là thời điểm mà hai bên tiến hành xong thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực  hợp lệ của Uỷ ban nhân dân xã…Trường hợp của bạn là một vấn đề phức tạp và cần được xem xét bởi một chuyên gia luật sư để nhận được lời khuyên chính xác nhất. Tuy nhiên, dựa trên thông tin bạn đã cung cấp, dưới đây là một số quan điểm tổng quát:1. Pháp lý của thỏa thuận mua bán: Nếu bạn có giấy tờ chứng minh rằng mảnh đất đã được mua bán hợp pháp (giấy sang nhượng đất có ký nhận 2 bên và ký xác nhận của chủ tịch xã), thì nó có thể được sử dụng như một bằng chứng mạnh mẽ. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tài liệu được lưu trữ tại UBND có thể chứng minh việc mua bán là hợp pháp, việc người chồng ký bán mà không có sự đồng ý của người vợ có thể tạo ra những vấn đề pháp lý về thời điểm chuyển nhượng, hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện đòi quyền sử dụng đất.2. Quyền sở hữu của người vợ: Nếu người vợ đứng tên trên giấy tờ của mảnh đất, thì có thể sẽ có một vấn đề liên quan đến việc cô ấy có quyền pháp lý để đòi lại mảnh đất hay không. Tuy nhiên, nếu mảnh đất đã được bán một cách hợp pháp, điều này có thể không đúng. Đặc biệt bạn có thể kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ đất, Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;3. Yêu cầu của tòa án: Nếu người vợ đã đưa vụ việc lên tòa án, bạn sẽ cần phải trình bày trường hợp của mình trước tòa án. Điều này sẽ bao gồm việc cung cấp tất cả các giấy tờ liên quan và bằng chứng về việc mua bán.Một lời khuyên khác là bạn nên tìm kiếm sự hỗ trợ từ một luật sư hoặc cơ quan tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. Vấn đề của bạn có thể đòi hỏi một sự hiểu biết sâu sắc về luật đất đai và pháp lý hợp đồng, cũng như kinh nghiệm trong việc đối mặt với các vấn đề tương tự trong quá khứ.Hãy nhớ rằng thông tin trên đây chỉ mang tính chất tư vấn khi chưa đầy đủ hồ sơ và không thể thay thế cho lời khuyên pháp lý chuyên nghiệp.