Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất

 2.2.   Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất2.2.1. Hàng hoá nhà đấtKhái niệm nhà đất.Tài sản với tư cách là đối tượng quan trọng của sở hữu được chia thành hai nhóm, gồm BĐS và động sản. Ngày nay, thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng rộng rãi, được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaysia v.v... Việc chế định BĐS được thể chế hoá trong Luật BĐS. Hầu hết các khái niệm BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dầu vậy, khi xác định các tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời được hay không, Bộ luật Dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS và động sản như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; 3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; và 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.Nhà đất bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được xây dựng trên đó, là bộ phận cấu thành của BĐS. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Quyền sở hữu, sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở.Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá trình phát triển của xã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong xã hội. Trong những điều kiện lịch sử cụ thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau.Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều thuộc sở hữu tư nhân. Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất.Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do đó các chủ thể nhà đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Theo quy định trong Bộ Luật dân sự, quyền sở hữu về tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Quyền sở hữu hợp pháp về tài sản là các quyền nêu trên của người sở hữu được pháp luật công nhận và bảo hộ.Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, Điều 166: Quyền chung của người sử dụng đất: 1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; 7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.Điều 54 của Hiến pháp (năm 2013) và Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: 1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; 3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và 4) Định giá đất. Về quyền sở hữu nhà ở, hiện đang có ba hình thức sở hữu khác nhau: Nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước, nhà ở thuộc quyền sở hữu của các tổ chức xã hội và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp quy và các thủ tục cần thiết để nhằm chuyển chế độ sở hữu nhà ở của các cơ quan, tổ chức xã hội sang sở hữu nhà nước và chuyển dần nhà ở từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân của người sử dụng. Như vậy về pháp lý, những quy định về quyền sở hữu và sử dụng đối với đất đai và nhà ở đã được quy định rõ ràng và đầy đủ.Tuy nhiên trên thực tế, việc thực thi các quy định này ở nước ta còn nhiều vấn đề chưa được phân định rõ nét, nhất là việc thực thi về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai.Thứ nhất, tính chất hợp pháp của các quyền sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Tình trạng này một mặt do sự phát triển nhà ở không tuân thủ các quy tắc và quy định của nhà nước. Mặt khác cũng có thể do các quy định đặt ra không phù hợp và không có cơ sở thực tế để thực thi. Như vậy phải chăng cũng cần phải xem xét cả cách quan niệm về tính hợp pháp của các vấn đề quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đô thị.Thứ hai, sự suy giảm của quyền năng sở hữu nhà nước về đất và sự lộng quyền của người được phép sử dụng đất đang là vấn đề phổ biến mà xã hội hiện tại buộc phải chấp nhận. Điều đó làm giảm đi tính pháp lý về quyền sở hữu của nhà nước đối với đất ở đô thị.Nhà đất là một tài sản tiêu dùng có giá trị lớn, do vậy mọi người dân đều rất quan tâm đến tính hợp pháp của tài sản mình sử dụng. Người dân sẵn sàng trả ra một khoản tiền đáng kể để được thừa nhận tính hợp pháp về chỗ ở của mình mặc dù giá trị sử dụng của nó không có gì thay đổi. Một ngôi nhà hợp pháp chắc chắn sẽ được người mua chấp nhận với giá cao hơn nhiều so với một ngôi nhà chưa được thừa nhận là hợp pháp. Điều đó cho thấy rõ rằng quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất được đảm bảo về pháp lý đang là những nhân tố tác động rất lớn đến thị trường nhà ở. Sự thiết lập tính hợp pháp về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất chính là cơ sở để thực hiện tính hợp pháp trong quan hệ giao dịch về nhà đất trên thị trường. Nhờ đó Nhà nước có điều kiện để kiểm soát và nắm được toàn bộ các diễn biến về giao dịch của TTNĐ cũng như được hưởng lợi từ các quan hệ này thông qua các khoản thu thuế trước bạ chuyển nhượng.Theo: Lê Văn Huy Link luận án:  Tại đây