Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường nhà đất

2.1. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường nhà đất

2.1.1. Kinh nghiệm của Liên bang Nga

Nhiệm vụ trọng yếu trong các chính sách của Liên bang Nga là tạo lập các điều kiện cần thiết để người dân sử dụng có hiệu quả mọi khả năng nhằm mục đích cải thiện điều kiện sống của mình, cũng như hỗ trợ đảm bảo nhà đất cho các gia đình thu nhập thấp không có khả năng tự cải thiện điều kiện sống. Theo các thăm dò xã hội thì hiện nay có đến 60% các gia đình trên cả nước không thoả mãn điều kiện sống của mình. Trong đó, không quá 15% người dân không có khả năng cải thiện điều kiện sống với mức thu nhập và mức giá nhà đất như hiện nay. Ít có cơ hội đáp ứng nhu cầu ở trong những điều kiện sống thoải mái ảnh hưởng đến sự phát triển tâm sinh lý con người, giảm tỷ lệ sinh sản người dân, làm tăng thêm mâu thuẫn xã hội, kết quả là giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế đất nước. Tổng diện tích quỹ nhà ở Liên bang Nga đến tháng 1 năm 2010 là khoảng hơn 3,2 tỷ m2, trong đó tổng nhu cầu về nhà ở là 5,1 tỷ m2. Diện tích ở trung bình của người dân hiện nay là 22,4m2 cho 1 người, thấp hơn 2 lần mức trung bình ở châu Âu. Giá nhà đất tại Liên bang Nga vào đầu năm 2010 bắt đầu tăng lên và tại nhiều tỉnh thành Liên bang Nga, giá nhà đất đã đạt đến mức trước khủng hoảng, trong khi đó, thu nhập của người dân tăng chậm hơn tốc độ tăng giá nhà đất. Như vậy, nhà đất đối với đại bộ phận người dân là không khả thi. Chiến lược quốc gia dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau đây:

+ Ưu tiên phát triển các nguyên tắc thị trường, dựa trên sự kết hợp có hiệu quả giữa nhà nước, tư nhân và người dân;

+ Nhà nước có chính sách ưu đãi một số loại hình hoạt động trên TTNĐ;

+ Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp khi mua nhà và thuê nhà đất xã hội; Mục đích chính các chính sách nhà nước là hình thành TTNĐ cho tầng lớp thu nhập trung bình, nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu về tiết kiệm năng lượng và môi trường, đảm bảo nhà đất cho tầng lớp người thu nhập thấp theo quy định luật liên bang.

Những nhiệm vụ cơ bản của chính sách nhà nước để hỗ trợ phát triển xây dựng nhà đất là:

+ Thiết lập các điều kiện để phát triển xây dựng đại trà nhà đất cho người thu nhập trung bình;

+ Nâng cao diện tích ở của người dân bằng cách tăng diện tích nhà đất đưa vào sử dụng và phát triển các tổ chức tài chính tín dụng cho TTNĐ;

+ Đảm bảo gia tăng khả năng tiếp cận nhà đất của người dân sao cho phù hợp với khả năng chi trả và đảm bảo chuẩn diện tích nhà đất cho người dân (tổng diện tích ở là 33m2 cho người độc thân, 42m2 cho gia đình 2 người và 18m2 cho mỗi người trong gia đình 3 người và nhiều hơn nữa).

Để đạt được mục đích và giải quyết những nhiệm vụ trọng yếu trên cần phải triển khai đồng bộ các giải pháp về luật pháp, tổ chức và tài chính để hỗ trợ nguồn cung và cầu cho nhà đất, bao gồm những biện pháp sau: 1) Các biện pháp giảm bớt các rào cản thủ tục hành chính trong xây dựng; 2) Các biện pháp hỗ trợ triển khai các dự án cải tạo đô thị đồng bộ hay phát triển các khu vực để xây dựng nhà đất cho người thu nhập trung bình; 3) Các biện pháp di chuyển người dân từ những khu nhà cũ nát để phát triển nhà đất, kể cả nhà thấp tầng đáp ứng yêu cầu tiết kiệm năng lượng và môi trường sinh thái; 4) Các biện pháp hỗ trợ xây dựng nhà thấp tầng; 5) Phát triển tổ hợp xây dựng; và 6) Hoàn thiện quy chuẩn kỹ thuật và giám sát TTNĐ.

2.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc

Nhằm hỗ trợ cho TTNĐ, chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng cung cấp lãi suất thế chấp ở mức thấp hơn đối với người mua nhà lần đầu, kêu gọi các đơn vị BĐS gia tăng xây dựng các căn hộ nhỏ, giá thấp hơn và cho phép các chính quyền địa phương nới lỏng các quy định. Ngoài những biện pháp cụ thể mang tính đặc thù của ngành, chính phủ Trung Quốc cũng nới lỏng chính sách tiền tệ mạnh mẽ bằng cách hạ lãi suất Ngân hàng Trung ương và hạ tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng và kết quả là người mua nhà đã bắt đầu quay trở lại với các sàn giao dịch nhà đất tại một số khu vực.

Theo số liệu thống kê của China Real Estate Information Corp, đã thấy sự phục hồi về giao dịch BĐS tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Hàng Châu, Nam Kinh và Trùng Khánh đều tăng. Một số ngân hàng cũng bắt đầu đưa ra các mức chiết khấu lên tới 15% đối với lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đầu thu hút một nhóm khách hàng tỏ ra nhạy cảm đối với giá nhà đất ở mức cao. Những người sở hữu nhà tìm cách đổi nhà cũng bị thu hút bởi mức lãi suất hấp dẫn.

Các đơn vị BĐS cho biết, nhiều khách hàng đã thúc đẩy hoạt động bán nhà và họ bắt đầu đưa ra các căn hộ có diện tích nhỏ hơn từ 90 - 110m2 để phục vụ khách hàng.

Evergrande Real Estate Group Tập đoàn nhà đất lớn nhất Trung Quốc cho biết, doanh số của hãng trong tháng 5/2012 đã tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái và 27% so với tháng trước, lên mức kỷ lục 10,37 tỷ nhân dân tệ (1,63 tỷ USD), và theo các nhà phát triển tại Quảng Châu, thì người mua nhà lần đầu đã đóng góp 64% vào doanh số của hãng trong tháng trước mà khách hàng hầu hết đến từ các thành phố cấp 2 và cấp 3.

Sau lần hạ lãi suất gần đây nhất, Bộ Nhà đất Trung Quốc cũng đã hạ chi phí đối với người mua nhà vay nợ từ quỹ hỗ trợ của chính phủ, nhằm hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu. Lãi suất thế chấp đối với các khoản vay trên 5 năm đã giảm xuống 4,7% từ mức 4,9%. Động thái này cho thấy Bắc Kinh đang đi tới một cách tiếp cận mới trong việc thực hiện chính sách BĐS, trong khi vẫn nhắc nhở các nhà đầu tư rằng chính phủ sẽ chỉ hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực sự và hạn chế việc đầu cơ nhà đất cũng như người mua nhà lần hai.

2.1.3. Kinh nghiệm của thành phố Stockhomlm -Thụy Điển

Thành phố Stockholm, thủ đô Thuỵ Điển là mô hình phát triển đô thị bền vững nhờ ứng dụng và kết hợp quy hoạch tích hợp và chính sách bảo tồn môi trường. Đó là quy hoạch có tầm nhìn bao quát có tính đến những lợi ích sinh thái và việc sử dụng tài nguyên hiệu quả. Vào năm 2007, thành phố đã chấp thuận một dự án chiến lược tầm nhìn đến năm 2030 để cải thiện quá trình phát triển đô thị bền vững. Dự án tính đến năm 2030 dân số Stockholm sẽ tăng thêm hơn 1 triệu người, trong khi khu vực Stockholm rộng lớn hơn sẽ tăng thêm gần 3,5 triệu người. Dự kiến thành phố sẽ phải đối mặt với những yêu cầu mới từ toàn cầu hoá, thăng trầm thương mại, di dân và tăng số người già cũng như những thách thức môi trường. Dựa trên Tầm nhìn đến năm 2030 và những chiến lược khác, Stockholm đã chấp thuận một biện pháp tiếp cận dành cho việc phát triển đô thị, nhận định về mức độ chiến lược và trình độ địa phương. Chương trình Môi trường Stockholm đã lập ra những mục tiêu và nguyên tắc môi trường: 1) Giao thông hiệu quả đối với môi trường; 2) Hàng hoá chất lượng tốt và các công trình xây dựng tránh được những vật chất nguy hiểm; 3) Sử dụng năng lượng bền vững; 4) Sử dụng đất và nước bền vững; 5) Xử lý nước với mức tác động môi trường tối thiểu; và 6) Một môi trường trong nhà trong lành.

Theo: Lê Văn Huy

Link luận án: Tại đây

Nguyenmaihuong

538 ngày trước

Theo dõi

Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường nhà đất

2.1. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường nhà đất2.1.1. Kinh nghiệm của Liên bang NgaNhiệm vụ trọng yếu trong các chính sách của Liên bang Nga là tạo lập các điều kiện cần thiết để người dân sử dụng có hiệu quả mọi khả năng nhằm mục đích cải thiện điều kiện sống của mình, cũng như hỗ trợ đảm bảo nhà đất cho các gia đình thu nhập thấp không có khả năng tự cải thiện điều kiện sống. Theo các thăm dò xã hội thì hiện nay có đến 60% các gia đình trên cả nước không thoả mãn điều kiện sống của mình. Trong đó, không quá 15% người dân không có khả năng cải thiện điều kiện sống với mức thu nhập và mức giá nhà đất như hiện nay. Ít có cơ hội đáp ứng nhu cầu ở trong những điều kiện sống thoải mái ảnh hưởng đến sự phát triển tâm sinh lý con người, giảm tỷ lệ sinh sản người dân, làm tăng thêm mâu thuẫn xã hội, kết quả là giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế đất nước. Tổng diện tích quỹ nhà ở Liên bang Nga đến tháng 1 năm 2010 là khoảng hơn 3,2 tỷ m2, trong đó tổng nhu cầu về nhà ở là 5,1 tỷ m2. Diện tích ở trung bình của người dân hiện nay là 22,4m2 cho 1 người, thấp hơn 2 lần mức trung bình ở châu Âu. Giá nhà đất tại Liên bang Nga vào đầu năm 2010 bắt đầu tăng lên và tại nhiều tỉnh thành Liên bang Nga, giá nhà đất đã đạt đến mức trước khủng hoảng, trong khi đó, thu nhập của người dân tăng chậm hơn tốc độ tăng giá nhà đất. Như vậy, nhà đất đối với đại bộ phận người dân là không khả thi. Chiến lược quốc gia dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau đây:+ Ưu tiên phát triển các nguyên tắc thị trường, dựa trên sự kết hợp có hiệu quả giữa nhà nước, tư nhân và người dân;+ Nhà nước có chính sách ưu đãi một số loại hình hoạt động trên TTNĐ;+ Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp khi mua nhà và thuê nhà đất xã hội; Mục đích chính các chính sách nhà nước là hình thành TTNĐ cho tầng lớp thu nhập trung bình, nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu về tiết kiệm năng lượng và môi trường, đảm bảo nhà đất cho tầng lớp người thu nhập thấp theo quy định luật liên bang.Những nhiệm vụ cơ bản của chính sách nhà nước để hỗ trợ phát triển xây dựng nhà đất là:+ Thiết lập các điều kiện để phát triển xây dựng đại trà nhà đất cho người thu nhập trung bình;+ Nâng cao diện tích ở của người dân bằng cách tăng diện tích nhà đất đưa vào sử dụng và phát triển các tổ chức tài chính tín dụng cho TTNĐ;+ Đảm bảo gia tăng khả năng tiếp cận nhà đất của người dân sao cho phù hợp với khả năng chi trả và đảm bảo chuẩn diện tích nhà đất cho người dân (tổng diện tích ở là 33m2 cho người độc thân, 42m2 cho gia đình 2 người và 18m2 cho mỗi người trong gia đình 3 người và nhiều hơn nữa).Để đạt được mục đích và giải quyết những nhiệm vụ trọng yếu trên cần phải triển khai đồng bộ các giải pháp về luật pháp, tổ chức và tài chính để hỗ trợ nguồn cung và cầu cho nhà đất, bao gồm những biện pháp sau: 1) Các biện pháp giảm bớt các rào cản thủ tục hành chính trong xây dựng; 2) Các biện pháp hỗ trợ triển khai các dự án cải tạo đô thị đồng bộ hay phát triển các khu vực để xây dựng nhà đất cho người thu nhập trung bình; 3) Các biện pháp di chuyển người dân từ những khu nhà cũ nát để phát triển nhà đất, kể cả nhà thấp tầng đáp ứng yêu cầu tiết kiệm năng lượng và môi trường sinh thái; 4) Các biện pháp hỗ trợ xây dựng nhà thấp tầng; 5) Phát triển tổ hợp xây dựng; và 6) Hoàn thiện quy chuẩn kỹ thuật và giám sát TTNĐ.2.1.2. Kinh nghiệm của Trung QuốcNhằm hỗ trợ cho TTNĐ, chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng cung cấp lãi suất thế chấp ở mức thấp hơn đối với người mua nhà lần đầu, kêu gọi các đơn vị BĐS gia tăng xây dựng các căn hộ nhỏ, giá thấp hơn và cho phép các chính quyền địa phương nới lỏng các quy định. Ngoài những biện pháp cụ thể mang tính đặc thù của ngành, chính phủ Trung Quốc cũng nới lỏng chính sách tiền tệ mạnh mẽ bằng cách hạ lãi suất Ngân hàng Trung ương và hạ tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng và kết quả là người mua nhà đã bắt đầu quay trở lại với các sàn giao dịch nhà đất tại một số khu vực.Theo số liệu thống kê của China Real Estate Information Corp, đã thấy sự phục hồi về giao dịch BĐS tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Hàng Châu, Nam Kinh và Trùng Khánh đều tăng. Một số ngân hàng cũng bắt đầu đưa ra các mức chiết khấu lên tới 15% đối với lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đầu thu hút một nhóm khách hàng tỏ ra nhạy cảm đối với giá nhà đất ở mức cao. Những người sở hữu nhà tìm cách đổi nhà cũng bị thu hút bởi mức lãi suất hấp dẫn.Các đơn vị BĐS cho biết, nhiều khách hàng đã thúc đẩy hoạt động bán nhà và họ bắt đầu đưa ra các căn hộ có diện tích nhỏ hơn từ 90 - 110m2 để phục vụ khách hàng.Evergrande Real Estate Group Tập đoàn nhà đất lớn nhất Trung Quốc cho biết, doanh số của hãng trong tháng 5/2012 đã tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái và 27% so với tháng trước, lên mức kỷ lục 10,37 tỷ nhân dân tệ (1,63 tỷ USD), và theo các nhà phát triển tại Quảng Châu, thì người mua nhà lần đầu đã đóng góp 64% vào doanh số của hãng trong tháng trước mà khách hàng hầu hết đến từ các thành phố cấp 2 và cấp 3.Sau lần hạ lãi suất gần đây nhất, Bộ Nhà đất Trung Quốc cũng đã hạ chi phí đối với người mua nhà vay nợ từ quỹ hỗ trợ của chính phủ, nhằm hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu. Lãi suất thế chấp đối với các khoản vay trên 5 năm đã giảm xuống 4,7% từ mức 4,9%. Động thái này cho thấy Bắc Kinh đang đi tới một cách tiếp cận mới trong việc thực hiện chính sách BĐS, trong khi vẫn nhắc nhở các nhà đầu tư rằng chính phủ sẽ chỉ hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực sự và hạn chế việc đầu cơ nhà đất cũng như người mua nhà lần hai.2.1.3. Kinh nghiệm của thành phố Stockhomlm -Thụy ĐiểnThành phố Stockholm, thủ đô Thuỵ Điển là mô hình phát triển đô thị bền vững nhờ ứng dụng và kết hợp quy hoạch tích hợp và chính sách bảo tồn môi trường. Đó là quy hoạch có tầm nhìn bao quát có tính đến những lợi ích sinh thái và việc sử dụng tài nguyên hiệu quả. Vào năm 2007, thành phố đã chấp thuận một dự án chiến lược tầm nhìn đến năm 2030 để cải thiện quá trình phát triển đô thị bền vững. Dự án tính đến năm 2030 dân số Stockholm sẽ tăng thêm hơn 1 triệu người, trong khi khu vực Stockholm rộng lớn hơn sẽ tăng thêm gần 3,5 triệu người. Dự kiến thành phố sẽ phải đối mặt với những yêu cầu mới từ toàn cầu hoá, thăng trầm thương mại, di dân và tăng số người già cũng như những thách thức môi trường. Dựa trên Tầm nhìn đến năm 2030 và những chiến lược khác, Stockholm đã chấp thuận một biện pháp tiếp cận dành cho việc phát triển đô thị, nhận định về mức độ chiến lược và trình độ địa phương. Chương trình Môi trường Stockholm đã lập ra những mục tiêu và nguyên tắc môi trường: 1) Giao thông hiệu quả đối với môi trường; 2) Hàng hoá chất lượng tốt và các công trình xây dựng tránh được những vật chất nguy hiểm; 3) Sử dụng năng lượng bền vững; 4) Sử dụng đất và nước bền vững; 5) Xử lý nước với mức tác động môi trường tối thiểu; và 6) Một môi trường trong nhà trong lành.Theo: Lê Văn Huy Link luận án: Tại đây

Comment