Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

3.2. Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

3.2.1. Sản phẩm hàng hoá của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

Hà Nội là một trong những thành phố lớn, tập trung dân cư khu vực nội đô với mật độ lớn. Giá cả nhà đất tại Hà Nội luôn luôn bị đẩy tăng cao dẫn đến việc tiếp cận về nhà ở của một bộ phận lớn dân cư là khó khăn. Tình trạng xây dựng đầu cơ nhà đất luôn diễn biến khó lường một lần nữa làm cho giá cả gia tăng.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 30/06/2012, qua kiểm tra 16 dự án nhà ờ trên địa bàn thành phố có khoảng 1.540 biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư chưa đưa vào sử dụng, trong đó có 655 biệt thự, 574 nhà liền kề. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng trên là do việc lựa chọn phân khúc đầu tư chưa phù hợp với nhu cầu của đa số các đối tượng xã hội, việc kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất hợp lý, nhất là phương thức chia lô, bán nền. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng KĐTM chưa đồng bộ, các dịch vụ thiết yếu chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến các biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang.

Trong giai đoạn năm 2011 và 2012 thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng do nguồn cung nhà ở đặc biệt là chung cư quá lớn với cơ cấu về diện tích, mức độ đầu tư nhà ở, căn hộ bất hợp lý, giá cả cao dẫn đến khả năng thanh toán rất thấp. Việc đầu tư xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vì vậy khi bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước thì thị trường BĐS nhà ở bị giảm sút nghiêm trọng dẫn tới những hệ luỵ không lường trước được. Hướng tới khi xem xét các dự án đầu tư thành phố sẽ ưu tiên các đối tượng bình dân, chính sách, quy định các dự án nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% trong các dự án nhà ở. Ngoài ra, mở rộng phương thức thành phố tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, sau đó bán đấu giá quyền sử dụng đất có hạ tầng.

Nhà đất thương mại.

Sau khoảng 05 năm bùng nổ của thị trường BĐS (giai đoạn 2007 - 2012), phân khúc nhà đất chung cư được xem là mảng được quan tâm nhất của chủ đầu tư dự án do có nhu cầu cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Cùng với sự bùng nổ đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không ngừng tăng mạnh trong những năm qua. Trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 căn hộ được đưa ra thị trường, trong 3 năm gần đây lượng cung được tung ra thị trường nhiều nhất. Khi TTNĐ rơi vào suy thoái từ giữa năm 2011, nhà đầu cơ, đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến nhu cầu giảm mạnh. Người mua thực không đủ khả năng tài chính để mua nhà đất do giá trị vẫn còn quá cao so với thu nhập. Chính vì vậy, đến nay lượng hàng tồn kho, dư thừa nguồn cung căn hộ tương đối lớn, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bão hoà, không có nhiều giao dịch như trước đây. Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện nay (kể cả số căn đã bán) ước chừng khoảng 71.000 căn từ khoảng 150 dự án (không bao gồm nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, chung cư mini). Trong đó, có khoảng gần 30.000 căn trên thị trường hiện nay sẵn sàng cho việc chào bán.

Theo số liệu của Savills Việt Nam thống kê vào quý 2 năm 2012, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vào khoảng 4.200 căn. Dự báo cả năm 2012 có khoảng 22.000 căn hộ chào bán mới từ 27 dự án. Qua thống kê sơ bộ những dự án mới được công bố bán, cũng như số lượng căn hộ còn lại từ các dự án vừa mới mở bán tiếp thì có khoảng gần 8.000 căn hộ đang chào bán. Xét theo cơ cấu phân bổ nguồn cung căn hộ theo quận, thì quận Hà Đông đang dẫn đầu các dự án nhà đất chung cư, và số lượng căn hộ để bán. Chỉ tính riêng Hà Đông đã có khoảng 3.000 căn đang được bán. Tiếp đến là huyện Từ Liêm có khoảng 1.700 căn đang được chào bán. 3 quận tại Hà Nội đang giữ số lượng dự án và nguồn cung căn hộ lớn nhất là Hà Đông, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm hơn một nửa tổng số căn hộ đang có trên thị trường.

Trong đó, Hà Đông là quận có lượng căn hộ được tung ra nhiều nhất trên thị trường. Hà Đông và Từ Liêm chiếm khoảng 55% thị phần căn hộ Hà Nội. Xét về khu vực, các quận nằm ở phía Tây Hà Nội đang chiếm ưu thế vượt trội về lượng căn hộ được tung ra thị trường chiếm khoảng trên 70% tổng nguồn cung.

Bắt đầu từ năm 2012, TTNĐ Hà Nội bắt đầu diễn biến theo chiều hướng tiêu cực. Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, hiện Hà Nội đang tồn kho nhà chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn. Biệt thự, liền kề tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn. Nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2. Trong khi đó, nợ xấu nhà đất tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu ngân hàng.

Theo: Lê Văn Huy

Link luận án: Tại đây

Nguyenmaihuong

870 ngày trước

Theo dõi

Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

3.2. Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội3.2.1. Sản phẩm hàng hoá của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà NộiHà Nội là một trong những thành phố lớn, tập trung dân cư khu vực nội đô với mật độ lớn. Giá cả nhà đất tại Hà Nội luôn luôn bị đẩy tăng cao dẫn đến việc tiếp cận về nhà ở của một bộ phận lớn dân cư là khó khăn. Tình trạng xây dựng đầu cơ nhà đất luôn diễn biến khó lường một lần nữa làm cho giá cả gia tăng.Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 30/06/2012, qua kiểm tra 16 dự án nhà ờ trên địa bàn thành phố có khoảng 1.540 biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư chưa đưa vào sử dụng, trong đó có 655 biệt thự, 574 nhà liền kề. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng trên là do việc lựa chọn phân khúc đầu tư chưa phù hợp với nhu cầu của đa số các đối tượng xã hội, việc kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất hợp lý, nhất là phương thức chia lô, bán nền. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng KĐTM chưa đồng bộ, các dịch vụ thiết yếu chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến các biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang.Trong giai đoạn năm 2011 và 2012 thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng do nguồn cung nhà ở đặc biệt là chung cư quá lớn với cơ cấu về diện tích, mức độ đầu tư nhà ở, căn hộ bất hợp lý, giá cả cao dẫn đến khả năng thanh toán rất thấp. Việc đầu tư xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vì vậy khi bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước thì thị trường BĐS nhà ở bị giảm sút nghiêm trọng dẫn tới những hệ luỵ không lường trước được. Hướng tới khi xem xét các dự án đầu tư thành phố sẽ ưu tiên các đối tượng bình dân, chính sách, quy định các dự án nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% trong các dự án nhà ở. Ngoài ra, mở rộng phương thức thành phố tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, sau đó bán đấu giá quyền sử dụng đất có hạ tầng.Nhà đất thương mại.Sau khoảng 05 năm bùng nổ của thị trường BĐS (giai đoạn 2007 - 2012), phân khúc nhà đất chung cư được xem là mảng được quan tâm nhất của chủ đầu tư dự án do có nhu cầu cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Cùng với sự bùng nổ đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không ngừng tăng mạnh trong những năm qua. Trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 căn hộ được đưa ra thị trường, trong 3 năm gần đây lượng cung được tung ra thị trường nhiều nhất. Khi TTNĐ rơi vào suy thoái từ giữa năm 2011, nhà đầu cơ, đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến nhu cầu giảm mạnh. Người mua thực không đủ khả năng tài chính để mua nhà đất do giá trị vẫn còn quá cao so với thu nhập. Chính vì vậy, đến nay lượng hàng tồn kho, dư thừa nguồn cung căn hộ tương đối lớn, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bão hoà, không có nhiều giao dịch như trước đây. Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện nay (kể cả số căn đã bán) ước chừng khoảng 71.000 căn từ khoảng 150 dự án (không bao gồm nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, chung cư mini). Trong đó, có khoảng gần 30.000 căn trên thị trường hiện nay sẵn sàng cho việc chào bán.Theo số liệu của Savills Việt Nam thống kê vào quý 2 năm 2012, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vào khoảng 4.200 căn. Dự báo cả năm 2012 có khoảng 22.000 căn hộ chào bán mới từ 27 dự án. Qua thống kê sơ bộ những dự án mới được công bố bán, cũng như số lượng căn hộ còn lại từ các dự án vừa mới mở bán tiếp thì có khoảng gần 8.000 căn hộ đang chào bán. Xét theo cơ cấu phân bổ nguồn cung căn hộ theo quận, thì quận Hà Đông đang dẫn đầu các dự án nhà đất chung cư, và số lượng căn hộ để bán. Chỉ tính riêng Hà Đông đã có khoảng 3.000 căn đang được bán. Tiếp đến là huyện Từ Liêm có khoảng 1.700 căn đang được chào bán. 3 quận tại Hà Nội đang giữ số lượng dự án và nguồn cung căn hộ lớn nhất là Hà Đông, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm hơn một nửa tổng số căn hộ đang có trên thị trường.Trong đó, Hà Đông là quận có lượng căn hộ được tung ra nhiều nhất trên thị trường. Hà Đông và Từ Liêm chiếm khoảng 55% thị phần căn hộ Hà Nội. Xét về khu vực, các quận nằm ở phía Tây Hà Nội đang chiếm ưu thế vượt trội về lượng căn hộ được tung ra thị trường chiếm khoảng trên 70% tổng nguồn cung.Bắt đầu từ năm 2012, TTNĐ Hà Nội bắt đầu diễn biến theo chiều hướng tiêu cực. Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, hiện Hà Nội đang tồn kho nhà chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn. Biệt thự, liền kề tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn. Nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2. Trong khi đó, nợ xấu nhà đất tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu ngân hàng.Theo: Lê Văn Huy Link luận án: Tại đây

Comment