Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

4.2.  Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội4.2.1.Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lýTích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn.Thứ nhất, để TTNĐ Hà Nội phát triển bền vững và lành mạnh, các cơ quan quản lý tại Hà Nội cần tập trung hoàn thiện hệ thống chính sách kích thích các thành phần kinh tế tham gia. Các bộ phận quản lý trực tiếp như Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà đất, như bồi thường, giải phóng mặt bằng… UBND thành phố Hà Nội cần lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có cơ chế tạo quỹ đất sạch, kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hoàn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển của TTNĐ bao gồm nhà đất thương mại và nhà đất xã hội, bao gồm các biện pháp cụ thể sau: 1) Cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý và thực hiện quy hoạch, kiến trúc; 2) Hoàn thiện, bổ sung và xây dựng mới những quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị; 3) Xây dựng và hoàn thiện các cơ chế chính sách, huy động các nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và nông thôn;4) Xây dựng cơ chế, chính sách, quy định, hướng dẫn việc triển khai không gian ngầm, khu vực bảo vệ các vùng cảnh quan; và 5) Xây dựng danh mục và giải pháp bảo vệ, tôn tạo các công trình có giá trị về văn hoá lịch sử và kiến trúc. Thứ hai, tạo điều kiện và môi trường cho TTNĐ hoạt động hiệu quả: 1) Thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà đất; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà đất, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà đất xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hàng năm của thành phố. Đồng thời, quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà đất được thực hiện đạt mục tiêu đề ra. Xây dựng hệ thống các tiêu chí đo lường thị trường nhà ở và thị trường BĐS (chỉ số giá nhà ở, chỉ số thị trường BĐS, chỉ số minh bạch thị trường BĐS...) nhằm cảnh báo sớm về bong bóng tài sản có thể xảy ra. Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường BĐS. Trước mắt là xây dựng 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá BĐS (RPI); chỉ số thị trường BĐS (REMI); 2) Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà đất; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê; 3) Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hoá cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà đất giá thấp, giá trung bình và nhà đất cao cấp trong các dự án phát triển nhà đất; 4) Nghiên cứu cơ chế, chính sách và mô hình phát triển, quản lý nhà đất tái định cư để phục vụ nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật; 5) Đa dạng hoá hình thức và thời hạn sở hữu nhà đất (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo từng khu vực và từng thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu QLNN; 6) Hoàn thiện thể chế TTNĐ, bảo đảm TTNĐ phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch; xây dựng và tin học hoá hệ thống thông tin về nhà đất; 7) Nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử dụng, bảo trì nhà đất nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình. Xây dựng cộng đồng dân cư đô thị, nông thôn bền vững.Thứ ba, cải cách hệ thống đăng ký BĐS với nòng cốt là nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS. Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận nhà và quyền sử dụng đất ở. Đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được đăng ký và ghi nhận bởi các cơ quan chức năng. Chỉ khi được đăng ký, nhà ở và BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có sự đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực hiện được các quyền của mình liên quan đến đất đai, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, cũng như giúp các cơ quan hữu quan thực hiện tốt hơn chức năng QLNN đối với đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Việc đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm cần tiến hành đơn giản, nhanh gọn và thống nhất, đây là cơ sở để các nhà đầu tư, các tổ chức tài chính có thể tiếp cận và tin tưởng khi đầu tư hoặc cho vay vốn.Thứ tư, minh bạch hoá và đo lường thị trường nhà ở và BĐS. Minh bạch hoá là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam những năm tới, và là điều kiện quan trọng cho sự phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Một số biện pháp quan trọng cần thực thi bao gồm: 1) Xây dựng trung tâm dữ liệu địa chính quốc gia, bao gồm thông tin về chủ sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở và BĐS. Cung cấp dịch vụ truy cập cơ sở dữ liệu có thu phí dành cho các bên quan tâm. Cần có một hệ thống thông tin thông suốt từ cơ sở đến trung ương về các biến động và các thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở. Bên cạnh việc khuyến khích đứng tên khi chuyển dịch quyền sở hữu, nhà nước xử phạt các giao dịch đất đai, nhà ở không chính thức. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính và chỉnh lý biến động đất đai phải gắn liền với việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà. Công tác đo đạc và chỉnh lý biến động cần thực hiện một cách thường xuyên và liên tục. Hệ thống theo dõi biến động phải đồng bộ và áp dụng các ứng dụng của công nghệ thông tin; 2) Xây dựng hệ thống các tiêu chí đo lường thị trường nhà ở và thị trường BĐS (chỉ số giá nhà ở, chỉ số thị trường BĐS, chỉ số minh bạch thị trường BĐS...) nhằm cảnh báo sớm về bong bóng tài sản có thể xảy ra. Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường BĐS. Trước mắt là xây dựng 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá BĐS (RPI); chỉ số thị trường BĐS (REMI); 3) Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ QLNN về đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai; và 4) Triển khai triệt để việc bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Việc này đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS tuy nhiên trên thực tế chưa được thực hiện nghiêm minh.Theo: Lê Văn Huy Link luận án:  Tại đây