Hướng dẫn chi tiết thủ tục phân lô bán nền đất Tạo cơ hội đầu tư bất động sản

Phân lô, bán nền được hiểu là như thế nào?Phân lô, bán nền là thuật ngữ thường xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản, nhưng theo quy định của pháp luật, nó đề cập đến quá trình tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức và cá nhân khác. Tuy nhiên, thường thì người ta sử dụng thuật ngữ này để chỉ việc tách thửa đất đai trong các dự án xây dựng được phê duyệt bởi nhà nước, không chỉ đề cập đến việc tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.Điều kiện thực hiện phân lô bán nền là gì?Để thực hiện phân lô, bán nền, các dự án cần phải đáp ứng một số điều kiện sau:Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi dự án đang được triển khai.Chủ đầu tư cần hoàn thành các công trình hạ tầng cơ sở, bao gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội, dựa trên kế hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng dự án được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua đất để tự xây dựng nhà ở.Chủ đầu tư cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, thu gom rác thải, thoát nước, và cấp nước.Chủ đầu tư phải hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trong dự án.Dự án phân lô, bán nền phải nằm trong các khu vực đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Dự án không được nằm trong các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt hoặc các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.Dự án không được nằm trong các vị trí trung tâm hoặc gần các công trình kiến trúc đặc biệt trong đô thị.Dự án không được tọa lạc trên các tuyến đường chính hoặc tuyến đường cảnh quan quan trọng trong đô thị.Thủ tục phân lô bán nền đất: Hướng dẫn chi tiết từ A đến ZBước 1: Khám phá đất và xác minh quy hoạch địa phươngQuá trình phân lô bán nền yêu cầu bạn tìm kiếm và mua quỹ đất phù hợp. Điều quan trọng là kiểm tra kỹ quy hoạch địa phương của quận/huyện để đảm bảo tuân theo các quy định của luật đất đai.Bước 2: Lập hồ sơ và xin phê duyệt quy hoạch 1/500Trong bước này, chủ đầu tư cần thực hiện các bước sau:Liên hệ với phòng địa chính quận/huyện để báo cáo đầu tư.Viết báo cáo và lập phòng quản lý đô thị cấp quận/huyện theo hướng dẫn.Thực hiện quy hoạch tổng mặt bằng và nộp cho sở tài nguyên và môi trường để xin phê duyệt.Bước 3: Chờ duyệt quy hoạch 1/500Thời gian xử lý thông thường kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.Bước 4: Xây dựng cơ sở hạ tầngĐầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định.Kết nối hạ tầng, xử lý nước thải, cung cấp điện và nước theo quy định.Sau khi hoàn thiện, đề nghị nhà nước tiến hành nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.Bước 5: Đáp ứng các nghĩa vụ tài chínhĐảm bảo thanh toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm thuế và phí.Bước 6: Công bố thông tin hoặc tổ chức đấu giáCuối cùng, bạn cần tuân thủ quy định về công bố thông tin hoặc tổ chức đấu giá đất đai theo quy định của pháp luật.Với quy trình này, bạn sẽ có cái nhìn tổng quan về thủ tục phân lô bán nền đất năm 2023 và có thể tiến hành một cách hiệu quả.Lưu ý Khi Nhận Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dưới Hình Thức Phân Lô Bán NềnKhi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, có một số điểm cần quan tâm và xem xét để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền của mình:Xác định Chủ Đầu Tư Đúng Điều Kiện: Chắc chắn rằng bên chuyển nhượng là chủ đầu tư của dự án.Kiểm Tra Phê Duyệt của UBND Cấp Tỉnh: Chủ đầu tư phải có sự phê duyệt từ UBND cấp tỉnh cho việc chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.Xác Định Quyền Sử Dụng Đất Bằng Giấy Tờ Pháp Lý: Người nhận chuyển nhượng có thể sử dụng các giấy tờ pháp lý như quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh để xác định quyền của họ.Hợp Đồng Công Chứng Cho Chuyển Nhượng từ Cá Nhân Khác: Nếu bạn nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo quy định của pháp luật.Tránh Các Hợp Đồng Không Rõ Ràng: Không ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty môi giới bất động sản. Tránh mua đất dạng sổ chung hoặc đất nông nghiệp nếu không có nhu cầu sử dụng thực sự.Tự ý phân lô bán nền đất bị xử phạt thế nào?Hiện nay, rất nhiều trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, tách thửa để bán mà không tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai.Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) bị xử phạt hành chính với mức phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CPĐối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CPĐối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỉ đồng;Lưu ý: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2019/NĐ-CP) như sau:Biện pháp khắc phục hậu quả:Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.Hành vi vi phạm ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả như chúng tôi đã nêu trên, trong một số trường hợp (ví dụ như đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, không xác định được đối tượng vi phạm, người vi phạm đã chết,…) thì người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính không ban hành quyết định xử phạt nhưng ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (khoản 2 Điều 28 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012).Câu hỏi liên quanCâu hỏi: Ưu Điểm Của Đất Phân Lô Bán NềnĐất phân lô bán nền mang trong mình những ưu điểm đáng kể, làm cho nó trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư. Dưới đây là những điểm mạnh của loại đất này:Giá Trị Tài Sản Thuận Lợi: Đất phân lô bán nền thường có giá bán khá hợp lý và không đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu quá lớn. Điều này cho phép các nhà đầu tư với số vốn dưới 1 tỷ đồng đã có thể sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô.Tiềm Năng Sinh Lời Cao: Trong bối cảnh gia tăng dân số và quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhu cầu về nhà ở tăng cao, dẫn đến việc giá đất nền liên tục tăng, thậm chí có thể sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn. Điều này cung cấp một cơ hội đầu tư hấp dẫn.Hình Thức Đầu Tư Đa Dạng: Đầu tư đất nền có nhiều hình thức khác nhau, từ mục tiêu lướt sóng đến đầu tư dài hạn, xây dựng để ở hoặc cho thuê lại. Điều này tạo ra tính linh hoạt cho các nhà đầu tư.Câu hỏi: Quy định về phân lô bán nền là gì?Trả lời: Quy định về phân lô bán nền là các quy tắc và luật lệ do cơ quan nhà nước hoặc chính quyền địa phương đặt ra để quản lý và kiểm soát việc phân lô và bán nền đất trong khu vực họ quản lý. Các quy định này bao gồm quy hoạch đô thị, quy định về kích thước lô đất, việc xin giấy phép phân lô bán nền, và các yêu cầu liên quan khác.Câu hỏi: Rủi ro khi mua đất phân lô bán nền là gì?Trả lời: Mua đất phân lô bán nền có một số rủi ro tiềm ẩn, bao gồm:Vấn đề pháp lý: Đất phân lô bán nền có thể gặp vấn đề liên quan đến quy hoạch đô thị hoặc các tranh chấp pháp lý trước đây. Điều này có thể gây ra rủi ro cho người mua đất.Chất lượng đất: Không phải tất cả đất phân lô bán nền đều có chất lượng tốt. Có thể có vấn đề về động đất, ô nhiễm môi trường hoặc khả năng sử dụng đất cho mục tiêu bạn mong muốn.Giá cả và tăng trưởng: Thị trường đất đai có thể thay đổi, và giá cả đất có thể tăng hoặc giảm theo thời gian, ảnh hưởng đến giá trị đầu tư của bạn.Quy định và phí chuyển đổi đất: Trong một số trường hợp, bạn có thể phải trả phí để chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, điều này có thể là một khoản chi phí đáng kể.Câu hỏi: Cấm phân lô bán nền là gì?Trả lời: Cấm phân lô bán nền là việc cơ quan nhà nước hoặc chính quyền địa phương áp đặt một lệnh hoặc quy định cấm mọi hoạt động phân lô và bán nền đất trong một khu vực cụ thể. Cấm phân lô bán nền có thể được áp dụng để kiểm soát quy hoạch đô thị, quản lý tài nguyên đất đai, hoặc đảm bảo an ninh và trật tự khu vực.Câu hỏi: Có được phân lô bán nền không?Trả lời: Việc có được phân lô bán nền hay không phụ thuộc vào quy định của cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương. Để phân lô bán nền, bạn cần xin giấy phép từ cơ quan quản lý đất đai và tuân theo các quy định và quy tắc liên quan. Đối với mỗi khu vực, quy định có thể khác nhau và cần phải tuân thủ để thực hiện việc phân lô bán nền một cách hợp pháp.