Những nội dung mới của dự thảo Luật Đất đai

Tổng kết sau 08 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường BĐS; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn còn nhiều tồn tại và hạn chế. Mặt khác, đất đai có tính lịch sử, phức tạp; việc thi hành pháp luật đất đai ở một số nơi còn chưa nghiêm; việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý chưa được thực hiện tốt; một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh. Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 là cần thiết. Ngày 27/09/2022, Chính phủ đã gửi tới Quốc hội khóa XV bản Tờ trình số 350/TTr-CP về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Dự kiến Luật này sẽ được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội (tháng 10/2023).  Sau đây là những nội dung mới đáng chú ý của dự thảo Luật này:1.Chương I. Quy định chung Dự thảo Luật đã bổ sung quy định tại Điều 4 về áp dụng luật theo hướng quy định cụ thể phải áp dụng Luật Đất đai khi có sự khác nhau với quy định của luật khác, phân rõ phạm vi áp dụng Luật Đất đai và luật khácSửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất tại Điều 6 để thống nhất với quy định của luật khác; bổ sung đất chăn nuôi tập trung đất nông nghiệp, sửa đổi làm rõ đất nông nghiệp khác tạo thuận lợi trong quá trình tổ chức thực hiện phân loại đất.Dự thảo Luật bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm: Nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật, không ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai để xảy ra hậu quả nghiêm trọng, sử dụng Quỹ phát triển đất không đúng mục đích tại Điều 13.2.Chương II. Quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân đối với đất đaiTừ Điều 14 đến Điều 28: Quyền quyết định của Nhà nước về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích, hạn mức, thời hạn sử dụng đất, thu hồi, trưng dụng, giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất…Điều 27: làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai.Điều 28: Quy định vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong tham gia xây dựng, phản biện, cho ý kiến, phương án cho pháp luật về đất đai.Bổ sung 01 mục mới (mục 3, từ Điều 32 đến Điều 34) quy định quyền và nghĩa vụ của Công dân bao gồm: Quyền tiếp cận đất đai, tham gia xây dựng chính sách pháp luật về đất đai; đóng góp ý kiến về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Quyền tiếp cận thông tin về đất đai; Quyền tham gia, giám sát việc quản lý, sử dụng đất và các nghĩa vụ của công dân.3.Chương III. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấtĐiều 44 bổ sung quy định quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng.Điều 47 bổ sung quyền, nghĩa vụ sử dụng đất để xây dựng công trình trên khôngĐiều 57 bổ sung quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh BĐS thông qua sàn giao dịch theo quy định của Chính phủ.Điều 60 bổ sung quy định tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước.4.Chương IV. Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đaiTừ Điều 62 đến ĐIều 67, dự thảo Luật Quy định cụ thể  hoạt động điều tra, đánh giá đất đai; bảo vệ cải tạo, phục hồi đất đai; tổ chức thực hiện điều tra đánh giá đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.5.Chương V. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtTăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất; bổ sung, hoàn thiện các quy định về quyền người sử dụng đất trong các khu vực Quy hoạch.Bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dânHoàn thiện quy định về xử lý chuyển tiếp theo hướng phải lập Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi)6.Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đấtQuy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.Quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.Điều 88 bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đaiSửa đổi, bổ sung quy định cụ thể về nguyên tắc cưỡng chế thực hiện Quyết định thu hồi đất tại Điều 95.7.Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất. Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có Quyết định thu hồi đất.Cụ thể hoá nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật.Bổ sung quy định đối với nhà ở, công trình gắn liền với đất đang sử dụng thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới cura nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không phân biệt mức độ thiệt hạiBổ sung quy định hỗ trợ cho người bị hạn chế khả năng lao động khi Nhà nước thu hồi đấtQuy định cụ thể và mở rộng về thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo sự khách quan minh bạch: có sự tham gia của đại diện HĐND, MTTQVN, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi…Bổ sung quy định lấy ý kiến chủ sở hữu tài sản, phù hợp với trường hơp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.Luật hoá Quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại của Nghị định 47/2014/NĐ-CP8.Chương VIII. Phát triển quỹ đấtĐiều 120 quy định Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư.Sửa đổi, bổ sung quy định Quỹ phát triển đất do UBND cấp tỉnh thành lập (Điều 121)Điều 122 quy định giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý quỹ đất phục vụ Nhà nước giao, cho thuê thực hiện các dự án đầu tư; trách nhiệm của UBND cấp xã phối hợp hoạt động với Tổ chức phát triển quỹ đất.Sửa đổi, bổ sung vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng: được thành lập bởi Quyết định của UBND cấp tỉnh, là đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ…Bổ sung Điều 124 Quy định về ngân hàng đất nông nghiệp.9.Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.Hoàn thiện căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện đối tượng được giao đất không thu tiền;Quy định rõ tiêu chí, điều kiện  giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;Quy định rõ tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đấtQuy định trường hợp đấu giá đất chưa bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án.Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh Quyết định chủ trương chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo tiêu chí điều kiện Chính phủ Quy định.Bổ sung Quy định về việc giao đất, cho thuế đất với tổ chức tôn giáo, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để Quyết định. Đối với diện tích đất tổ chức tôn giáo sử dụng vào mục đích khác thì trả tiền thuê hằng năm theo quy định của Luật này.10.Chương X. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Bổ sung quy định về đăng ký khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất trong không gian ngầm và khoảng không.Bổ sung chế tài đủ mạnh làm rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc tổ chức đăng ký đất đai, ngăn chặn các giao dịch không đăng ký theo Quy định của pháp luật.Sửa đổi, bổ sung các vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQuy định Nhà nước tạo điều kiện cấp GCN từ hộ gia đình sáng ghi đầy đủ thành viên có chung quyền sử dụng đất trên GCN.11.Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đấtBỏ khung định giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường.Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của UBND, HĐNDQuy định mở rộng thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất: cơ quan chuyên môn thuộc UBND, Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất.Làm rõ khái niệm “vùng giá trị đất”, “giá thửa đất chuẩn”Về giá đất cụ thể, Quy định phân cấp thẩm Quyền cho UBND cấp huyện.Bổ sung Quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương về ngân sách trung ương12.Chương XII. Hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu đất đaiBổ sung quy định về hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu, kết nối liên thông trong phạm vi cả nước.Bổ sung quy định về cung cấp các dịch vụ công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai.13.Chương XIII. Chế độ sử dụng các loại đất.Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp; giao HĐND cấp tỉnh Quy định hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp.Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.Bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi.Luật hoá một số quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất có mặt nước là ao, hồ, đầm; đất bãi bồi ven sông, ven biển.Bổ sung, làm rõ đất sử dụng hỗn hợp, đất sử dụng kết hợp trong chế độ sử dụng đất đa mục đích; cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lai QSDĐ để áp dụng trong trường hợp tập trung đất nông nghiệpBổ sung quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lýBổ sung chế độ sử dụng đất không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình trên không.14. Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đaiQuy định nguyên tắc thực hiện TTHC về đất đai; thủ tục gia hạn sử dụng đất, công nhận QSDĐ, thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai; công khai TTHC; việc thực hiện TTHC trên môi trường điện tử.15. Chương XV. Giám sát, thanh tra, kiểm tra; giải Quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đaiBổ sung quy định kiểm toán về đất đai (đối tượng, phạm vi, nội dung, trách nhiệm thực hiện kiểm toán)Sửa đổi quy định về theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất và trách nhiệm quản lý hệ thống.Bổ sung quy định về kiểm tra chuyên ngành đất đaiBổ sung quy định hòa giải tranh chấp đất đai đối với địa bàn cấp huyện không thành lập cấp xã; bổ sung thêm hình thức đối thoại tại TAND..