0888889366
timeline_post_file637c2bdb9db31-john-matychuk-yvfp5YHWGsc-unsplash--1-.jpg.webp

ÁN LỆ SỐ 51/2021

“Về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư”

- Nguyên đơn: Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S (gọi tắt là Công ty S)

- Bị đơn: Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H

I. Tình huống án lệ:

Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

II. Nội dung vụ việc:

2.1. Nguyên đơn trình bày, yêu cầu: 

      Công ty S là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. Dự án này có 34 tầng nổi và 2 tầng hầm, trong đó từ tầng 1 đến tầng 8 là khu dịch vụ, thương mại, văn phòng. Công ty D là đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà.

         Sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, công ty D vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đến ngày 24/8/2017, Ban quản trị tòa nhà đại diện là ông S1 đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị mới là công ty G và công ty Y chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe bất chính tại 02 tầng hầm từ tháng 9/2017 đến nay.

Công ty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư. 

 Buộc Ban quản trị tòa nhàvà công ty G  trả lại phần diện tích này cho Công ty S; Tuyên hợp đồng dịch vụ giữa Ban quản  trị tòa nhà với  công ty G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty Y vô hiệu. Buộc Ban quản trị tòa nhà và công ty G khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép,ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép đối với diện tích trông giữ xe tại 02 tầng hầm làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S, bảo lưu quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại này bằng một vụ án khác.

2.2. Bị đơn trình bày

- Ông Đỗ Thái S1 trình bày:

Hiện tại Ban quản trị gồm 5 thành viên là ông S1, ông T, ông G1, ông T1 và ông L.

Đối với việc nguyên đơn có yêu cầu tuyên Hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu thì bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn không có thẩm quyền yêu cầu giải quyết việc này

Đối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình phương án tài chính được Sở Tài chính phê duyệt được Sở Xây dựng phê duyệt và hồ sơ hoàn công kiểm toán nhà nước phê duyệt và văn bản của Sở Tài chính. Nếu như 3 đơn vị này xác định chủ đầu tư có bỏ vốn xây dựng 2 tầng hầm, theo Luật Nhà ở năm 2015, phần để xe của tòa nhà là nơi để xe cho dân cư nên phải xác định đó là sở hữu chung. Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá trị để trả cho chủ đầu tư.

Đối với yêu cầu khôi phục lại nguyên trạng cửa kho phía sau của siêu thị tầng 1 và yêu cầu Ban quản trị bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm, chiếm dụng trái phép tài sản của Công ty theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không liên quan và không thực hiện những việc này nên không có trách nhiệm phải bồi thường hay khôi phục hiện trạng.

Ông T1 và ông T có cùng quan điểm với Công ty S. 

III. Tại BAST số 40/2019/DS-ST: 

- TAND quận Hà Đông đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của công ty S. công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của Công ty S

- Tuyên bố HĐ dịch vụ vận hành và quản lý giữa ông S1 trưởng ban quản lý tòa nhà với công ty G và HĐ cung cấp dịch vụ với công ty Y là vô hiệu.

- Công ty S có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợpHnhư ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đình chỉ yêu cầu buộc Công ty G và ông Đỗ Thái S1 bồi thường thiệt hại của công ty S.

-> ngày 02/12/2019, ông S1 kháng cáo với tư cách là đại diện cho bị đơn -Ban quản trị toà nhà hỗn hợp H và cho rằng, Toà án cấp sơ thẩm xét xử không khách quan. Đề nghị: Hủy toàn bộ BAST, Xác định và công nhận toàn bộ diện tích hai tầng hầm để xe thuộc quyền sở hữu chung của toà nhà hỗn hợp H. 

-Làm rõ quyền sở hữu 03 tầng thương mại của toà nhà hỗn hợp H, trong đó có bức tường phía sau tầng 1mà chủ đầu tư đang cho đơn vị khác thuê kinh doanh. 

-Yêu cầu nguyên đơn phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì.

IV. Nhận định của Tòa án xét cử Phúc thẩm

Sau khi nghe các đương sự trình bày tại phiên toà; xem xét văn bản giải thích của phía nguyên đơn kèm theo bản vẽ chi tiết, Hội đồng xét xử thấy phù hợp với bản vẽ thiết kế thi công và bản vẽ hoàn công do phía nguyên đơn cung cấp tại giai đoạn sơ thẩm, trên cơ sở đó xác định vị trí và diện tích chỗ để xe ô tô,xe máy tại hai tầng hầm toà nhà nàylàm căn cứ giải quyết vụ án.

 Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm chỉ lấy tổng diện tích chỗ để xe của hai tầng hầm trừ đi diện tích chỗ để xe máy, diện tích còn lại được xác định là chỗ để xe ô tô của chủ đầu tư là không chính xác, không phù hợp với bản vẽ thiết kế và hồ sơ hoàn công, khó khăn cho việc thi hành án, do vậy Toà án cấp phúc thẩm sửa lại phần này,phù hợp với diện tích và vị trí chỗ để xe ô tô, xe máy trên thực tế của các bên.

Về việc Tuyên bố HĐ dịch vụ vận hành và quản lý giữa ông S1 trưởng ban quản lý tòa nhà với công ty G và HĐ cung cấp dịch vụ với công ty Y là vô hiệu thì xét thấy:

-  Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H được Hội nghị nhà chung cư bầu ra và được UBND quận Hà Đông công nhận.

 Tuy nhiên khi ký hợp đồng dịch vụ với hai công ty quản lý vận hành nêu trên, Ban quản trị đã không thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD,ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chế hoạt động của Ban quản trị, tự ý thay đổi công ty quản lý vận hành; không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hội nghị đồng ý; không tổ chức họp thành viên Ban quản trị, không được tối thiểu 75% thành viên của Ban quản trị nhà chung cư tán thành Bị đơn trình bày đã thanh lý hợp đồng với Công ty G, nhưng Công ty G  trình bày thực tế đã chấm dứt việc quản lý vận hành tòa nhà từ tháng 2/2019 đến nay nhưng hai bên chưa có văn bản thanh lý hợp đồng. Việc Ban quản trị ký hợp đồng với Công ty Y khi chưa thanh lý hợp đồng với Công ty G là không đúng quy định của pháp luật. Hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên hiện vẫn tồn tại trên thực tế. Nội dung hợp đồng xâm phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư. Do vậy Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên vô hiệu là có căn cứ.

- Đối với việc bị đơn có yêu cầu chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập nên Toà án cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết là đúng quy định của pháp luật, Toà án cấp phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn đối với nội dung này.

Quyết định: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của công ty S về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của công ty S

Xác định và công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 là 600m2; diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.700m2 thuộc quyền sở hữu của Công ty S

V. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014);

- Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hoàng Thị Hoài
12 ngày trước
ÁN LỆ SỐ 51/2021
“Về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư”- Nguyên đơn: Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S (gọi tắt là Công ty S)- Bị đơn: Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp HI. Tình huống án lệ:Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.II. Nội dung vụ việc:2.1. Nguyên đơn trình bày, yêu cầu:       Công ty S là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. Dự án này có 34 tầng nổi và 2 tầng hầm, trong đó từ tầng 1 đến tầng 8 là khu dịch vụ, thương mại, văn phòng. Công ty D là đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà.         Sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, công ty D vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đến ngày 24/8/2017, Ban quản trị tòa nhà đại diện là ông S1 đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị mới là công ty G và công ty Y chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe bất chính tại 02 tầng hầm từ tháng 9/2017 đến nay.Công ty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư.  Buộc Ban quản trị tòa nhàvà công ty G  trả lại phần diện tích này cho Công ty S; Tuyên hợp đồng dịch vụ giữa Ban quản  trị tòa nhà với  công ty G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty Y vô hiệu. Buộc Ban quản trị tòa nhà và công ty G khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép,ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S.Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép đối với diện tích trông giữ xe tại 02 tầng hầm làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S, bảo lưu quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại này bằng một vụ án khác.2.2. Bị đơn trình bày- Ông Đỗ Thái S1 trình bày:Hiện tại Ban quản trị gồm 5 thành viên là ông S1, ông T, ông G1, ông T1 và ông L.Đối với việc nguyên đơn có yêu cầu tuyên Hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu thì bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn không có thẩm quyền yêu cầu giải quyết việc nàyĐối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình phương án tài chính được Sở Tài chính phê duyệt được Sở Xây dựng phê duyệt và hồ sơ hoàn công kiểm toán nhà nước phê duyệt và văn bản của Sở Tài chính. Nếu như 3 đơn vị này xác định chủ đầu tư có bỏ vốn xây dựng 2 tầng hầm, theo Luật Nhà ở năm 2015, phần để xe của tòa nhà là nơi để xe cho dân cư nên phải xác định đó là sở hữu chung. Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá trị để trả cho chủ đầu tư.Đối với yêu cầu khôi phục lại nguyên trạng cửa kho phía sau của siêu thị tầng 1 và yêu cầu Ban quản trị bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm, chiếm dụng trái phép tài sản của Công ty theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không liên quan và không thực hiện những việc này nên không có trách nhiệm phải bồi thường hay khôi phục hiện trạng.Ông T1 và ông T có cùng quan điểm với Công ty S. III. Tại BAST số 40/2019/DS-ST: - TAND quận Hà Đông đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của công ty S. công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của Công ty S- Tuyên bố HĐ dịch vụ vận hành và quản lý giữa ông S1 trưởng ban quản lý tòa nhà với công ty G và HĐ cung cấp dịch vụ với công ty Y là vô hiệu.- Công ty S có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợpHnhư ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt- Đình chỉ yêu cầu buộc Công ty G và ông Đỗ Thái S1 bồi thường thiệt hại của công ty S.-> ngày 02/12/2019, ông S1 kháng cáo với tư cách là đại diện cho bị đơn -Ban quản trị toà nhà hỗn hợp H và cho rằng, Toà án cấp sơ thẩm xét xử không khách quan. Đề nghị: Hủy toàn bộ BAST, Xác định và công nhận toàn bộ diện tích hai tầng hầm để xe thuộc quyền sở hữu chung của toà nhà hỗn hợp H. -Làm rõ quyền sở hữu 03 tầng thương mại của toà nhà hỗn hợp H, trong đó có bức tường phía sau tầng 1mà chủ đầu tư đang cho đơn vị khác thuê kinh doanh. -Yêu cầu nguyên đơn phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì.IV. Nhận định của Tòa án xét cử Phúc thẩmSau khi nghe các đương sự trình bày tại phiên toà; xem xét văn bản giải thích của phía nguyên đơn kèm theo bản vẽ chi tiết, Hội đồng xét xử thấy phù hợp với bản vẽ thiết kế thi công và bản vẽ hoàn công do phía nguyên đơn cung cấp tại giai đoạn sơ thẩm, trên cơ sở đó xác định vị trí và diện tích chỗ để xe ô tô,xe máy tại hai tầng hầm toà nhà nàylàm căn cứ giải quyết vụ án. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm chỉ lấy tổng diện tích chỗ để xe của hai tầng hầm trừ đi diện tích chỗ để xe máy, diện tích còn lại được xác định là chỗ để xe ô tô của chủ đầu tư là không chính xác, không phù hợp với bản vẽ thiết kế và hồ sơ hoàn công, khó khăn cho việc thi hành án, do vậy Toà án cấp phúc thẩm sửa lại phần này,phù hợp với diện tích và vị trí chỗ để xe ô tô, xe máy trên thực tế của các bên.Về việc Tuyên bố HĐ dịch vụ vận hành và quản lý giữa ông S1 trưởng ban quản lý tòa nhà với công ty G và HĐ cung cấp dịch vụ với công ty Y là vô hiệu thì xét thấy:-  Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H được Hội nghị nhà chung cư bầu ra và được UBND quận Hà Đông công nhận. Tuy nhiên khi ký hợp đồng dịch vụ với hai công ty quản lý vận hành nêu trên, Ban quản trị đã không thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD,ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chế hoạt động của Ban quản trị, tự ý thay đổi công ty quản lý vận hành; không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hội nghị đồng ý; không tổ chức họp thành viên Ban quản trị, không được tối thiểu 75% thành viên của Ban quản trị nhà chung cư tán thành Bị đơn trình bày đã thanh lý hợp đồng với Công ty G, nhưng Công ty G  trình bày thực tế đã chấm dứt việc quản lý vận hành tòa nhà từ tháng 2/2019 đến nay nhưng hai bên chưa có văn bản thanh lý hợp đồng. Việc Ban quản trị ký hợp đồng với Công ty Y khi chưa thanh lý hợp đồng với Công ty G là không đúng quy định của pháp luật. Hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên hiện vẫn tồn tại trên thực tế. Nội dung hợp đồng xâm phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư. Do vậy Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên vô hiệu là có căn cứ.- Đối với việc bị đơn có yêu cầu chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập nên Toà án cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết là đúng quy định của pháp luật, Toà án cấp phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn đối với nội dung này.Quyết định: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, thành phố Hà NộiChấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của công ty S về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 thuộc quyền sở hữu của công ty SXác định và công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 là 600m2; diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.700m2 thuộc quyền sở hữu của Công ty SV. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:- Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014);- Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.