Hướng dẫn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mại

Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương MạiTheo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, việc làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đòi hỏi các điều kiện cụ thể như sau:Thành Lập và Hoạt Động Theo Quy Định Pháp Luật:Doanh nghiệp, hợp tác xã muốn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.Có Vốn Ký Quỹ Hoặc Bảo Lãnh Ngân Hàng:Chủ đầu tư cần có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh từ ngân hàng đối với từng dự án cụ thể. Vốn này được xác định và thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. (Lưu ý: Điều này đã được sửa đổi theo điểm a khoản 1 của Điều 75 Luật Đầu tư 2020).Chức Năng Kinh Doanh Bất Động Sản:Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cần phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại và Quy Định về Lựa Chọn Chủ Đầu Tư:Theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014, việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và quá trình lựa chọn chủ đầu tư được chi tiết như sau:Quy Trình Triển Khai Dự Án:Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở 2014 và các quy định khác liên quan đến xây dựng.Lựa Chọn Chủ Đầu Tư:Quá trình lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được thực hiện thông qua các phương thức sau:Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất: Theo quy định của pháp luật về đất đai.Đấu Thầu Dự Án Có Sử Dụng Đất: Cho những dự án sử dụng đất.Chấp Thuận Nhà Đầu Tư:Theo quy định của Luật Đầu Tư. Trong trường hợp có nhiều đề xuất từ nhà đầu tư, việc xác định chủ đầu tư sẽ tuân theo quy định của Luật Xây Dựng. Các chi tiết cụ thể sẽ được Chính phủ quy định (Điều này đã được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 75 Luật Đầu Tư 2020).Thủ tục để lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mạiTheo quy định tại Điều 18 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP), thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định như sau:Trường Hợp Nhà Đầu Tư Trúng Đấu Thầu Hoặc Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất:Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại và đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Điều 119 của Luật Đất đai 2013, và pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ được chọn làm chủ đầu tư dự án.Trường Hợp Nhà Đầu Tư Có Quyền Sử Dụng Đất:Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, và các quy định liên quan. Trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư sẽ được xác định là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.Các Trường Hợp Cụ Thể Bao Gồm:Quyền sử dụng đất ở hợp pháp.Quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.Trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định theo pháp luật về đầu tư cho phép ủy quyền hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4. Việc ủy quyền này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của từng bên.Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư:Văn bản đề nghị của nhà đầu tư, trong đó cung cấp thông tin chi tiết về nhà đầu tư và dự án (tên, địa chỉ, tiến độ dự kiến).Bản sao chứng thực hoặc kèm theo bản chính các giấy tờ quan trọng như văn bản chấp thuận chủ trương, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc đầu tư, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền.Gửi hồ sơ:Nhà đầu tư gửi hồ sơ đề nghị trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến cơ quan có thẩm quyền. Đối với dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, hồ sơ được gửi đến Bộ Xây dựng, còn đối với dự án thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, hồ sơ được gửi đến Sở Xây dựng tại địa phương.Xem xét và quyết định:Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan xây dựng xem xét và ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư theo thẩm quyền. Quyết định này cần chứa đựng thông tin như căn cứ pháp lý, tên chủ đầu tư, hiệu lực, và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án.Thông báo cho nhà đầu tư:Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản thông báo rõ lý do nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư.Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở: Trách Nhiệm và Quy Định Phân Chia Lợi NhuậnNhà đầu tư được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này đồng thời chịu trách nhiệm về việc lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo các quy định của Nghị định, cũng như các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và liên quan. Quy trình này đảm bảo tính tuân thủ và hiệu quả trong quản lý dự án.Trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này, việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận giữa các bên được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định. Nói cách khác, các bên tham gia dự án sẽ cùng nhau đề xuất và thống nhất về việc chia sẻ lợi nhuận một cách công bằng và hợp nhất.Đối với trường hợp thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở, bên không phải là chủ đầu tư, nhưng được phân chia sản phẩm nhà ở, sẽ chỉ được thực hiện giao dịch hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi nhận được Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Điều này nhằm đảm bảo rằng quy trình giao dịch diễn ra sau khi dự án đã được công nhận và chứng nhận.Lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khu đô thị có nhà ở phải tuân thủ Điều này và các quy định liên quan của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và các quy định khác có liên quan để đảm bảo quy trình đầu tư và phát triển dự án diễn ra đúng quy định và mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội.Câu hỏi liên quan1. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?Điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm:Năng lực tài chính: Chủ đầu tư cần có năng lực tài chính đủ mạnh để thực hiện dự án, bao gồm vốn tự có và khả năng huy động vốn.Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm liên quan đến việc phát triển dự án nhà ở hoặc các dự án xây dựng tương tự.Đội ngũ chuyên nghiệp: Sở hữu hoặc có khả năng thuê một đội ngũ chuyên nghiệp về quản lý dự án, thiết kế, xây dựng và tiếp thị.Tuân thủ pháp luật: Đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý về quy hoạch, xây dựng, môi trường và an toàn lao động.Pháp nhân hợp lệ: Là tổ chức hoặc doanh nghiệp được đăng ký hợp pháp và hoạt động theo quy định của pháp luật.2. Quy định về chủ đầu tư dự án là gì?Quy định về chủ đầu tư dự án thường bao gồm:Quy định về vốn: Mức vốn tối thiểu cần thiết, nguồn gốc và cấu trúc vốn.Quy định về năng lực và kinh nghiệm: Các tiêu chuẩn về năng lực quản lý, kỹ thuật, tài chính và kinh nghiệm cần có.Quy định về hồ sơ pháp lý: Giấy phép đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư, và các giấy tờ liên quan khác.Quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ: Rõ ràng về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án.3. Quy trình pháp lý đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại là gì?Quy trình pháp lý đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại thường bao gồm:Nghiên cứu và chuẩn bị dự án: Bao gồm việc lựa chọn vị trí, nghiên cứu thị trường, xác định mục tiêu và quy mô dự án.Lập và nộp hồ sơ dự án: Chuẩn bị hồ sơ dự án bao gồm kế hoạch tổng thể, thiết kế sơ bộ, dự toán chi phí và các tài liệu pháp lý cần thiết.Xin cấp phép và chấp thuận dự án: Nộp hồ sơ và theo dõi quá trình xét duyệt, nhận cấp phép đầu tư và các giấy tờ pháp lý khác.Triển khai và xây dựng: Tổ chức quản lý dự án, triển khai xây dựng và giám sát chất lượng công trình.Hoàn thành và bàn giao: Hoàn thành xây dựng, tiến hành nghiệm thu và bàn giao sản phẩm cho khách hàng hoặc đưa vào sử dụng.4. Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm những gì?Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường bao gồm:Báo cáo nghiên cứu khả thi: Mô tả chi tiết về dự án, bao gồm lý do đầu tư, quy mô, mục tiêu, và ước tính chi phí.Thiết kế ban đầu: Bản vẽ thiết kế sơ bộ, mô tả về kiến trúc, kết cấu, hệ thống cơ điện và cảnh quan.Giấy tờ pháp lý: Bao gồm giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan khác.Dự toán chi phí: Ước tính chi phí xây dựng, trang thiết bị, quản lý dự án và các khoản chi phí khác.Kế hoạch thực hiện: Mô tả chi tiết về lịch trình, nguồn lực và phương pháp triển khai dự án.5. Trình tự thực hiện dự án nhà ở xã hội là gì?Trình tự thực hiện dự án nhà ở xã hội thường bao gồm:Xác định nhu cầu và lập kế hoạch: Phân tích nhu cầu về nhà ở xã hội và xác định mục tiêu dự án.Lập và nộp hồ sơ dự án: Chuẩn bị tài liệu, kế hoạch và dự toán chi phí cần thiết cho dự án.Xin phê duyệt và cấp phép: Điều chỉnh và nộp hồ sơ dự án lên cơ quan có thẩm quyền để xin chấp thuận và cấp phép xây dựng.Triển khai xây dựng: Quản lý và thực hiện các công việc xây dựng theo kế hoạch đã được duyệt.Quản lý và vận hành: Sau khi hoàn thành, tiến hành quản lý, bảo trì và vận hành dự án, đồng thời tổ chức phân phối nhà ở cho người có nhu cầu theo quy định.