ÁN LỆ SỐ 25/2018/AL VỀ KHÔNG PHẢI CHỊU PHẠT CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN

Tình huống án lệ Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Nội dung vụ án:Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 1222C do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng.Tại Điều 5 Hợp đồng đặt cọc, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.Tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Nhận định của Tòa án:Việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H.Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh, làm rõ những vấn đề trên, mà đã chấp nhận ngay yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh L để buộc bà Trương Hồng Ngọc H chịu phạt cọc với số tiền 2.000.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ.Căn cứ pháp luật:Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015).“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”Trên đây là bài viết của chúng tôi về án lệ số 25/2018/AL. Nếu muốn biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ:Công ty Luật LegalzoneHotline tư vấn:  088.888.9366Email: Support@legalzone.vnWebsite: https://legalzone.vn/Hệ thống: Thủ tục pháp luậtĐịa chỉ: Phòng 1603, Sảnh A3, Toà nhà Ecolife, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội