BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

2.2.2. Bản chất của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội2.2.3.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mang bản chất của hợp đồng thuêXuất phát của hợp đồng thuê mua NOXH là hợp đồng thuê. Hợp đồng này đem lại cho bên thuê quyền khai thác và sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định. Ngoài quyền khai thác và sử dụng tài sản thuê, bên thuê có thể thỏa thuận thêm quyền trong hợp đồng thuê để phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của mình. Cho nên, trong thời gian thuê, hợp đồng thuê mua NOXH mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng thuê như sau:- Thứ nhất, hợp đồng thuê mua NOXH là hợp đồng song vụ. Hợp đồng được xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên đối ứng nhau, bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê mua sử dụng và bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê mua trong suốt thời gian thuê mua; bên thuê mua có nghĩa vụ thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở và trả tiền thuê theo định kỳ. Bất kỳ bên nào không thực hiện nghĩa vụ thì bên còn lại có quyền buộc thực hiện nghĩa vụ và áp dụng chế tài do vi phạm hợp đồng.- Thứ hai, hợp đồng thuê mua NOXH là hợp đồng có đền bù. Khi một bên trong hợp đồng đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì bên còn lại sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Mặc dù không mang tính đền bù ngang giá như những giao dịch nhà ở thương mại nhưng bên thuê mua vẫn phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có nghĩa vụ mang lại những lợi ích nhất định cho bên thuê mua như giao quyền sử dụng nhà ở và bảo đảm giá trị sử dụng trong thời gian thuê mua. Đồng thời, bên cho thuê mua cũng nhận về những lợi ích từ tiền thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở và khoản tiền thuê theo định kỳ để bù đắp những lợi ích mà bên cho thuê mua đã bỏ ra đầu tư nhà ở cho thuê mua.- Thứ ba, hợp đồng thuê mua NOXH là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Trong thời gian thuê mua, bên thuê mua được quyền sử dụng căn nhà vào mục đích để ở mà không có quyền định đoạt đối với căn nhà đang thuê mua (bên thuê mua không được mua bán, cho thuê lại, sử dụng nhà ở là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ). Nhà ở chưa được chuyển giao và thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua. Theo thời gian, một số nhu cầu mới nảy sinh trong hợp đồng cho thuê truyền thống. Chẳng hạn, hợp đồng cho thuê có thể bao gồm các điều khoản cho phép bên thuê được quyền hủy hoặc lựa chọn mua với mức giá đã xác định trước vào cuối thời hạn thuê. Bên thuê sẽ có thêm quyền mua nhà ngoài việc sử dụng và khai thác tài sản thuê. Bên thuê sẽ cân nhắc lợi ích để quyết định mua hoặc không mua. Có nghĩa là bên thuê được quyền mua nhà hoặc từ chối mua nhà mà không bị coi là vi phạm hợp đồng. James R. Hamill trong nghiên cứu của mình đã khẳng định, nếu trong thời gian sử dụng, hao mòn tự nhiên tài sản giảm nhiều hơn mong muốn của bên thuê, bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng và trả lại tài sản thuê và không thanh toán chi phí tiếp theo. Tương tự như vậy, bên thuê được lựa chọn linh hoạt khi kết thúc thời hạn thuê. Nếu giá trị của tài sản lớn hơn giá thanh toán còn lại, bên thuê sẽ tiến hành mua tài sản. Quyền lựa chọn mua tài sản thuê sẽ phát sinh hiệu lực vào cuối thời hạn thuê. Người thuê có quyền mua tài sản thuê với giá trị còn lại hoặc trả lại bên cho thuê. Trong thực tế, bên cho thuê vẫn chịu rủi ro khi giá trị thị trường của tài sản giảm xuống. Giả sử một người thuê tài sản với giá trị ban đầu là 40.000 đô la và giá trị còn lại ước tính là 18.000 đô la. Nếu trên thực tế, tài sản có giá trị 20.000 đô la vào cuối thời hạn thuê, người thuê sẽ trả giá trị còn lại và giữ lại tài sản (trả 18.000 đô la và bán tài sản với giá 20.000 đô la). Ngược lại, nếu tài sản giảm giá tới 14.000 đô la thì tài sản thuê sẽ được trả lại bên cho thuê. Bên thuê được hưởng giá trị tăng trưởng tiềm năng của tài sản thuê, trong khi những rủi ro về giá trị của tài sản thuê sẽ chuyển sang bên cho thuê.2.2.3.2. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng thuê kèm theo quyền mua nhà của bên thuê muaĐối với hợp đồng thuê truyền thống, bên thuê chỉ được ưu tiên mua nhà đang thuê khi bên cho thuê bán nhà. Tuy nhiên, quyền mua nhà này không mang tính đối ứng bắt buộc chủ sở hữu phải bán nhà cho bên thuê. Điều 446 Bộ luật Dân sự 1995 quy định, ưu tiên cho người thuê được mua nhà nếu như người cho thuê muốn bán căn nhà đang cho thuê. Như vậy, người thuê nhà được ưu tiên mua nhà đang thuê mà không cần phải quy định trong hợp đồng thuê. Bộ luật Dân sự năm 2005 không kế thừa quy định này nhưng lại được quy định tại điều 97 Luật Nhà ở năm 2005, theo đó bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở khi bên cho thuê bán nhà. Kế thừa Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục quy định, bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê. Nói cách khác, quyền ưu tiên mua này làm cho bên thuê không thể chủ động mua nhà mà phụ thuộc hoàn toàn vào bên cho thuê (tức chủ sở hữu) có bán nhà hay không.Điểm khác nhau lớn nhất để phân biệt hợp đồng thuê mua NOXH so với hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mua trả chậm trả dần ở chỗ quyền mua nhà ở. Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê không có nghĩa vụ bán nhà khi bên thuê yêu cầu mua, bên thuê chỉ được ưu tiên mua nhà khi bên cho thuê bán nhà. So với hợp đồng mua trả chậm trả dần, hợp đồng thuê mua với bản chất là hợp đồng thuê nên trong thời hạn thuê mua, bên cho thuê mua chỉ chuyển giao quyền sử dụng mà không chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua. Trong khi đó, hợp đồng mua trả chậm, trả dần, bên bán giao nhà và việc chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua là bắt buộc, bên mua phải mua nhà và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán để sở hữu nhà ở. Việc không mua nhà sẽ trở thành hành vi vi phạm hợp đồng và phải gánh chịu những chế tài khắc nghiệt như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại từ người bán.Đối với hợp đồng thuê mua NOXH, việc mua nhà là sự lựa chọn của bên thuê mua. Quyền mua nhà tạo nên nghĩa vụ đối ứng bắt buộc bên cho thuê mua phải bán nhà và chuyển quyền sở hữu. Quyền này được thực hiện vào một thời điểm do hai bên thỏa thuận, tức là họ đang thực hiện hợp đồng thuê và việc mua bán chưa được xác lập. Khi giao kết hợp đồng này, mục đích mua bán là không chắc chắn và cũng có khả năng không diễn ra. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bên thuê mua. Do tương lai bất định, bên thuê mua không chắc chắn về vấn đề sở hữu do không kiểm soát được những biến cố có thể xảy ra trong thời gian thuê mua như điều kiện sống không phù hợp, không thuận tiện cho học tập, việc làm và đi lại. Quyền mua nhà của bên thuê mua  buộc bên cho thuê mua luôn trong tư thế sẵn sàng bán nhà khi bên thuê quyết định mua. Trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê mua, bên cho thuê mua xem như đã đưa ra lời đề nghị bán nhà và đề nghị này có hiệu lực trong suốt thời gian thuê mua, trong đó bên thuê mua lúc này với vai trò là người được đề nghị.Chính vì vậy trong thời gian thuê mua, người cho thuê mua với tư cách của người cho thuê vừa có nghĩa vụ của người đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đang cho thuê và chịu sự ràng buộc bởi lời đề nghị đó. Bên thuê mua có nghĩa vụ của người thuê nhà và có quyền của người được đề nghị mua nhà. Đồng thời, bên thuê mua có hai tư cách, tùy thuộc vào từng thời điểm: (i) trong thời hạn thuê mua, bên thuê mua có địa vị pháp lý của bên thuê. Với vai trò này, họ được quyền sử dụng ngôi nhà với tư cách của bên thuê và chịu trách nhiệm của bên thuê nhà; (ii) khi kết thúc thời hạn thuê mua, bên thuê mua có tư cách của bên mua nếu lựa chọn mua nhà. Tuy nhiên, địa vị của bên thuê mua lúc này hoàn toàn khác so với địa vị của người mua trong hợp đồng mua bán thông thường, ngoài quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên thuê mua có thêm quyền mua nhà. Quyền này đóng vai trò như một bước đệm chắc chắn trước những tác động mạnh mẽ của thị trường, tạo cơ sở vững chắc để bảo đảm việc tiến đến sở hữu nhà đang thuê mua.Ủy ban tiêu chuẩn kế toán quốc tế (IASC) khẳng định “thuê mua là loại cho thuê có khả năng chuyển dịch về căn bản tất cả những rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu đó cuối cùng có thể được chuyển giao hoặc không được chuyển giao”.Trên thực tế, hợp đồng thuê mua NOXH hiện nay được thực hiện như hợp đồng mua trả chậm, trả dần. Trong đó, sau khi trừ đi khoản thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được bên thuê trả dần cho đến khi kết thúc thời hạn thuê mua mà không có sự lựa chọn nào khác. Nếu bên thuê mua không thanh toán đủ giá trị nhà ở để sở hữu được coi là vi phạm hợp đồng. Như vậy, việc mua nhà được coi là một nghĩa vụ bắt buộc trong tiến trình thực hiện hợp đồng thuê mua NOXH trên thực tế. Điều này đã đi ngược lại với bản chất của hợp đồng thuê mua, đồng thời đi ngược lại với xu hướng chung mà các quốc gia trên thế giới đang áp dụng.Theo: Phạm Yến Nhi Link luận án: Tại đây