CÁC HÌNH THỨC THUÊ MUA TRONG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

 2.2.4. Các hình thức thuê mua trong chính sách phát triển nhà ở xã hội trên thế giới và tại Việt Nam2.2.4.1. Hình thức thuê mua nhà ở xã hội trên thế giớiSau cuộc đại suy thoái những năm 1930, Thế Chiến thứ II hay cuộc suy thoái thập niên 70, NOXH được chính phủ Mỹ xây dựng và khuyến khích xây dựng nhằm cung cấp nhà ở cho người dân nhưng đồng thời cũng để vực dậy nền kinh tế. Đạo luật về Nhà ở và Phục hồi kinh tế năm 2008 (Housing and Economic recovery Act of 2008) đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của hình thức thuê mua đối với NOXH tại quốc gia này. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn của Mỹ như New York hay Chicago, cuộc khủng hoảng về NOXH đang trở nên trầm trọng khi lượng NOXH ở mức rất thấp so với nhu cầu và do đó, chính quyền các địa phương này phải thắt chặt các tiêu chí lựa chọn người thụ hưởng và các chính sách hiện thời chủ yếu thiên về cho thuê.Ngay cả khi Mỹ đang đấu tranh với cuộc khủng hoảng nợ, việc từ bỏ nguyện vọng sở hữu nhà ở thể hiện trong Đạo luật Gia cư năm 1949 - mỗi gia đình người Mỹ nên có một “môi trường sống phù hợp” vẫn chưa được đón nhận. Thay vào đó, chính phủ Mỹ đã chuyển sang hướng tạo chỗ ở cho thuê với giá phải chăng, đặc biệt tại các khu vực có chi phí cao. Đối với nhiều người Mỹ, những yêu cầu khi thế chấp vay để mua nhà đã ngăn cản quyền sở hữu nhà hoặc trì hoãn cơ hội mua nhà của họ, và thuê nhà có thể là lựa chọn duy nhất trước các tiêu chuẩn thế chấp vay nợ khắt khe hiện hành. Đồng thời, giúp họ không phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà ở khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho hợp đồng mua bán nhà ở.Chính cuộc khủng hoảng này làm cho các ngân hàng ở Mỹ thắt chặt hơn trong việc vay thế chấp mua nhà. Thuê mua nhà ở là một lựa chọn khả thi cho các đơn vị phát triển nhà ở phi lợi nhuận muốn cung cấp một giải pháp thay thế cho những người mua nhà có tiềm năng. Người thuê nhà có hai lựa chọn, thuê để mua nhà (lease to buy), hình thức này nhằm tiến đến mục đích mua nhà khi kết thúc hợp đồng thuê, người thuê có sự chắc chắn đối với nhu cầu mua nhà khi giao kết hợp đồng. Hình thức thứ hai mà người thuê có thể lựa chọn là thuê kèm theo quyền được mua (lease with purchase option). Sự lựa chọn này thể hiện tính không chắc chắn của việc mua nhà khi kết thúc hợp đồng thuê. Khi hết thời hạn thuê, người thuê có thể không mua nhà và họ phải trả một khoản phí nhất định cho sự lựa chọn của mình. Nếu họ mua nhà, khoản phí này được tính vào giá thanh toán. Nếu không mua nhà, khoản tiền này không được trả lại mà được tính như chi phí phải trả cho sự lựa chọn không mua nhà ở.Tại Anh, để giải quyết khủng hoảng nhà ở, hiệp hội nhà ở Anh đã đưa ra nhiều hình thức giao dịch. Trong đó, hình thức thuê mua cũng được áp dụng khá phổ biến. Với những bài học kinh nghiệm từ chương trình thuê mua dưới thời Margaret Thatcher, hình thức thuê mua nhà ở đã thay đổi từ quyền mua nhà khi thuê (right to buy) sang thuê để sở hữu (rent to own). Trong đó, những người mua nhà lần đầu hoặc những người không đủ khả năng mua nhà ở trên thị trường và có một lịch sử tín dụng tốt. Chương trình này được Chính phủ thiết kế để người thuê có thể dễ dàng chuyển từ thuê sang mua nhà. Những căn nhà mới xây được cho thuê với giá thấp hơn 20% so với giá thị trường trong thời hạn tối đa 05 năm. Trong thời gian đó, người thuê có thể mua một phần (shared ownership scheme) hay toàn bộ căn nhà đó (rent to own).115 Khi kết thúc thời gian này, người thuê phải mua phần còn lại của căn nhà hoặc chuyển ra ngoài. Ở Wales, chương trình này cũng được áp dụng nhưng áp dụng khác hơn so với Anh với tên gọi như thuê tiết kiệm để mua (rent save buy) thuê để sở hữu (rent to own) hoặc thử trước khi mua (try before you buy). Người thuê nhà phải trả phí liên tục trong tối đa 05 năm. Sau 02 năm thuê nhà, người thuê có quyền chọn mua nhà. Nếu quyết định mua nhà, người thuê sẽ được trả lại 25% số tiền thuê đã đóng và 50% giá trị tăng lên của căn nhà. Số tiền này được trừ vào số tiền người thuê thanh toán khi mua nhà. Chính sách nhà ở của Hàn Quốc hướng đến quyền sở hữu nhà bằng cách tăng cường nguồn cung nhà ở. Không giống như Mỹ hoặc các nước châu  u thúc đẩy quyền sở hữu nhà thông qua các ưu đãi về tài chính và thuế, Hàn Quốc tập trung nhiều hơn vào việc cung cấp nhà với giá cả phải chăng. Nhà ở cho thuê dài hạn là chương trình nhà ở nổi bậc ở Hàn Quốc, nơi người thu nhập thấp có thể sinh sống trong thời hạn dài với giá phải chăng. Sau đó, người thuê nhà có thể mua chính căn nhà đang thuê này. Điều này có thể lý giải tại sao, trong thời kỳ đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, giá nhà ở tăng cao hơn so với mức thu nhập nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở đạt gần 40%.Sau những năm 90, tại các quốc gia chuyển đổi ở Đông  u, với chủ trương sử dụng lại tài sản cá nhân và thiết lập nền kinh tế thị trường, nhà ở công cộng cho thuê là một trong những đối tượng được tư nhân hoá, trong đó, người đang thuê nhà được mua nhằm tư nhân hóa nhà ở công cộng. Chính sách này tương tự như chính sách mua bán NOXH cho người đang thuê tại Anh trong những năm 1980, nơi những người đang thuê nhà ở công cộng được lựa chọn mua nhà của họ dưới các điều kiện giá cả thuận lợi. Các hình thức tư nhân hoá khác có thể kể ra như hình thức bán căn hộ chung cư cho các nhà đầu tư tư nhân, các hiệp hội nhà ở tư nhân phi lợi nhuận, các hợp tác xã nhà ở hoặc bán căn hộ chung cư cho người đang thuê không theo giá thị trường. Một số chương trình chính sách NOXH khác cũng được thiết lập, nhưng hầu như các chương trình này đều không mang tính bền vững và thường kết thúc trong việc tăng cường quyền sở hữu nhà ở do số lượng nhà ở trong các chương trình này được xây dựng với nguồn lực rất hạn chế, trong khi mức giá thuê mua được đặt dưới ngưỡng thu hồi chi phí.Xu hướng phát triển NOXH trên thế giới tuy có những khác biệt giữa các quốc gia, nhưng nhìn chung hầu hết đang chú trọng đến việc cung cấp nhà ở cho cư dân có khó khăn về nhà ở thông qua hình thức cho thuê NOXH. Trong đó, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của người thuê bằng quyền mua nhà ở đang thuê thông qua hình thức thuê mua NOXH. Điều này bắt nguồn từ việc nguồn cung NOXH ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu nhà ở lại không có dấu hiệu giảm, đồng thời các chính phủ phải điều chỉnh chính sách cho phù hợp với nguồn lực quốc gia. Như vậy, hỗ trợ các nhóm dân cư thiệt thòi thuê nhà kèm theo quyền mua nhà sẽ giúp phát huy tối đa nguồn lực giới hạn, hỗ trợ cho nhiều hộ gia đình và cá nhân hơn là thông qua hình thức mua NOXH.2.1.1.2. Hình thức thuê mua nhà ở xã hội tại Việt NamCác chính sách phát triển về NOXH ở Việt Nam có sự khác biệt khá lớn so với các mô hình của các quốc gia khác. Trong thời kỳ bao cấp, mặc dù không được sở hữu nhà ở nhưng nhà ở tập thể được trao gần như vĩnh viễn cho người được hưởng chính sách nhà ở. Sau đổi mới, nhà ở tập thể được tư nhân hóa và bán với giá rất thấp (gần như cho không) những người đang sử dụng nhà ở đó. Việc trao quyền sử dụng vĩnh viễn đã bỏ qua một thực tế là không phải ai có khó khăn về nhà ở cũng được trao nhà ở và ngược lại, không phải ai được trao nhà cũng có khó khăn về mặt này. Việc trao này không thể thực hiện với số đông người có nhu cầu và cũng không thể thực hiện nhiều lần vì chi phí khổng lồ của nó.Theo: Phạm Yến Nhi Link luận án: Tại đây