CHỦ THỂ THAM GIA THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

3.1.   Quy định về bên cho thuê mua nhà ở xã hội3.1.1. Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hộiTheo quy định pháp luật hiện hành, điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH không có sự phân biệt giữa các loại dự án nhà ở để bán, cho thuê hay cho thuê mua. Việc áp dụng điều kiện chung cho cả dự án NOXH cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán bắt nguồn từ việc những dự án này có những đặc điểm chung đều là những dự án nhà ở đặc biệt có sự hỗ trợ của nhà nước. Theo cách phân chia dựa trên nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án NOXH, có hai loại dự án, dự án NOXH được xây dựng từ ngân sách nhà nước và dự án NOXH xây dựng từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, theo đó, điều kiện chủ thể tham gia vào hai loại dự án này cũng khác nhau.3.1.2.1. Chủ dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước Dự án NOXH nếu được đầu tư bằng nguồn vốn Trung ương sẽ do Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với những dự án được đầu tư bằng nguồn vốn địa phương.Trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 được ban hành, NOXH có thể được đầu tư xây dựng theo phương thức đối tác công tư thông qua hình thức xây dựng - chuyển giao. Tuy nhiên, trong thời gian thực hiện và triển khai các dự án theo hình thức xây dựng - chuyển giao trên thực tế không hiệu quả. Sau khi dự án được chuyển giao, chủ đầu tư dự án được nhà nước giao đất mà không phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dẫn đến quỹ đất khan hiếm không được phân phối hiệu quả và tạo ra sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Do đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 đã bãi bỏ hình thức xây dựng chuyển giao, NOXH được đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao theo Luật Nhà ở năm 2014 đã bị bãi bỏ.Một hình thức đầu tư NOXH thường được áp dụng rộng rãi tại nhiều quốc gia là hình thức đối tác công tư. Tuy nhiên, danh mục đầu tư theo phương thức đối tác công tư của Luật Đầu tư chỉ đề cập đến các lĩnh vực đầu tư như giao thông vận tải; lưới điện, nhà máy điện; thủy lợi, cấp thoát nước, xử lý nước thải và chất thải; y tế, giáo dục mà không đề cập đến lĩnh vực nhà ở hay NOXH, đồng nghĩa với việc ngoài hình thức xây dựng - chuyển giao, các dự án NOXH cũng không thể được thực hiện thông qua các hình thức còn lại của phương thức đối tác công tư, tác động trực tiếp đến sự suy giảm nguồn cung NOXH trong bối cảnh nguồn tài chính công dành cho loại hình nhà ở này hiện rất hạn chế. Trong bối cảnh nhiều quốc gia gặp phải sự thất bại của cả khu vực nhà nước và khu vực tư nhân trong việc giải quyết độc lập cuộc khủng hoảng nhà ở, nhiều quốc gia buộc phải phối hợp giữa hai khu vực này nhằm cung cấp nhà ở thông qua quan hệ đối tác công tư. Sự phát triển hình thức hợp tác này và những kết quả đáng khích lệ của nó ở nhiều quốc gia đơn cử như Malaysia và Philippines cho thấy quan hệ đối tác công tư có tác động rất tích cực đến việc giải quyết nhà ở cho những người có khó khăn về nhà ở.Hình thức đối tác công tư giúp tận dụng được những ưu thế của kinh tế tư nhân về công nghệ, vốn, kiến thức, kinh nghiệm và đặc biệt có thể tạo ra tính cạnh tranh mà khu vực nhà nước không thể có được. Sự hiện diện của khu vực tư nhân góp phần giải quyết những khó khăn về nhà ở, đặc biệt là trước sự giới hạn của nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để thu hút tư nhân tham gia hình thức này, chính phủ cần bảo đảm các yếu tố quan trọng như quỹ đất, vị trí thực tế của dự án, ưu đãi hợp lý và khả thi, tỷ suất lợi nhuận, giá nhà ở và các biện pháp hạn chế rủi ro liên quan đến dự án NOXH. Những yếu tố này rất quan trọng đối với nhà đầu tư khi thực hiện các dự án nhà ở theo hình thức đối tác công tư. 3.1.2.2. Chủ dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn nhà nước Thứ nhất, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là doanh nghiệp, hợp tác xãĐối với những dự án NOXH có nguồn vốn ngoài ngân sách, việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.127 Nếu nhà đầu tư chủ động lập kế hoạch xây dựng dự án NOXH và có nhu cầu nhà nước giao đất để xây dựng dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì luật không quy định. Đồng nghĩa với việc, các dự án NOXH chỉ được thực hiện theo danh mục các dự án NOXH đã được cơ quan nhà nước tại địa phương phê duyệt, trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định về việc phê duyệt danh mục dự án NOXH có sử dụng đất và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư có thêm cơ hội được lựa chọn dưới hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định về trình tự thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH đầu tư không bằng nguồn vốn nhà nước, mà chỉ quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH theo nguyên tắc chung của pháp luật về đấu thầu.129 Theo quy định, có ba trường hợp liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án xây dựng NOXH:Một là, đối với dự án NOXH mà Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng thì việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu. Tuy nhiên, dự án xây dựng NOXH lại không có trong danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đấu thầu.130Hai là, đối với những dự án nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng NOXH, việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo quy định về đầu tư.Theo: Phạm Yến Nhi Link luận án: Tại đây