CƠ CHẾ ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI CHO THUÊ MUA

 3.1.4. Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê muaVới tư cách là nhà đầu tư tư nhân, bên cho thuê mua luôn kỳ vọng cuối cùng từ hoạt động đầu tư là lợi nhuận. Việc đầu tư vào lĩnh vực NOXH chỉ được thực hiện khi dự án NOXH có khả năng tạo ra dòng tiền đủ để nhà đầu tư thu hồi vốn và một khoản lợi nhuận kỳ vọng. Điều này đòi hỏi khoảng cách chênh lệch giữa khả năng chi trả của bên thuê mua và chi phí phục vụ cho việc cung cấp nhà ở phải có sự tài trợ phù hợp của Nhà nước nhằm tạo ra động lực đầu tư và qua đó tăng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng cho cả nhóm thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Theo Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng các ưu đãi:Một là, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NOXH. Đối với dự án NOXH cho thuê mua, đất để đầu tư xây dựng phải được sử dụng dưới hình thức giao đất. Trường hợp chủ đầu tư dự án NOXH đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, tổ chức khác thì được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước. Số tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tại thời điểm cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ đất tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai. Giá đất của loại đất nhận chuyển nhượng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.Hai là, miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán. Đối với dự án NOXH cho thuê, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế nhiều hơn so với dự án bán và cho thuê mua. Cụ thể, NOXH khi bán, cho thuê mua đúng đối tượng được hưởng chính sách NOXH sẽ áp dụng thuế giá trị gia tăng là 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%.Nếu là dự án NOXH cho thuê thì mức thuế áp dụng bằng 70% so với dự án NOXH bán và cho thuê mua.Ba là, vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trong trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê, nhà đầu tư được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán. Đối với dự án NOXH cho thuê mua, chủ đầu tư dự án được vay tối đa là 70% tổng mức đầu tư dự án mức vay không được vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay trong thời gian từ 10 đến 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. So với thời gian vay dành cho dự án NOXH để bán thì quy định pháp luật đã có ưu đãi về thời gian vay dành cho dự án NOXH cho thuê mua lâu hơn 05 năm.Để hỗ trợ nguồn vốn dành cho các dự án NOXH, Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại được chỉ định sẽ hỗ trợ cho vay. Thủ tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh và ban hành mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NOXH. Hiện nay, mức lãi suất được áp dụng đối với các khoản vay này là 4,8%/năm. Tuy nhiên, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nguồn vốn cho vay. Có hai nguồn vốn bao gồm (i) nguồn vốn cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và (ii) nguồn vốn cho vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng. Căn cứ vào kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt hàng năm, ngân sách nhà nước cấp 100% nguồn vốn để Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư xây dựng dự án NOXH. Trong giai đoạn năm 2015 – 2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án NOXH. Đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để mua, thuê mua NOXH, ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất và phí quản lý cho Ngân hàng Chính sách xã hội;158 Đối với nguồn vốn cho vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển NOXH trong từng thời kỳ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để cho các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng NOXH và cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH vay ưu đãi với lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.159 Trong đó, Ngân hàng Nhà nước quy định, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở là 5%. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi này chỉ áp dụng đối với nhà ở có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Mức giá này hoàn toàn không thể áp dụng tại các đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng hay thành phố Cần Thơ, nơi mà giá nhà đất bình quân luôn cao vượt trội hơn các địa phương khác.Cụ thể, Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho bốn ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để hỗ trợ cho vay NOXH.161 Ngoài các nguồn vốn vay từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại, các chương trình hỗ trợ NOXH cũng được áp dụng nhưng không thường xuyên như gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ, thời gian hoạt động từ năm 2013 đến năm 2016. Gói vay này hướng tới hỗ trợ cho cả bên cung và bên cầu, giúp người có khó khăn về nhà ở được vay ưu đãi để mua nhà, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua hình thức cho các chủ đầu tư dự án NOXH vay. Với thời gian hoạt động ngắn trong khi chu kỳ hoạt động của bất động sản tương đối dài, gói vay kết thúc khiến cho những người mua nhà gặp phải khó khăn và khủng hoảng khi không thể tiếp tục sử dụng được gói vay, rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán và đồng thời cũng làm cho các dự án đang triển khai dang dở phải dừng lại.162 Cho nên, khi triển khai các gói hỗ trợ dành cho NOXH, cần chú trọng tính ổn định và lâu dài, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng bất ổn trên thị trường NOXH.Bốn là, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH; trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.163 Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành không quy định thêm về nội dung hỗ trợ này. Tương tự như dự án NOXH để bán, đối với dự án NOXH cho thuê mua, chủ đầu tư dự án được hỗ trợ một phần kinh phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đối với dự án NOXH cho thuê, tất cả kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án được Nhà nước hỗ trợ toàn bộ.Tóm lại, mục đích khi thực hiện dự án NOXH đối với Nhà nước là tập trung vào việc cung cấp chỗ ở cho những người không có nhà ở trên thị trường tư nhân thì đối với chủ đầu tư là tập trung vào lợi nhuận mà cụ thể là chi phí đầu tư đã bỏ ra và khả năng thu hồi vốn. Mặc dù các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư dự án NOXH mang lại những lợi thế vốn có cho chủ đầu tư nhưng NOXH có xu hướng tập trung vào việc giảm giá nhà ở mức thấp nhất có thể để phù hợp với khả năng chi trả của bên thuê mua. Dưới góc độ chủ đầu tư, điều này không chỉ hạn chế lợi nhuận tiềm năng, đồng thời hạn chế khả năng duy trì vốn và tiếp tục tái đầu tư của nhà đầu tư. Do đó, các chính sách hỗ trợ phù hợp, thực tế và khả thi là tiền đề thiết yếu để thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào lĩnh vực nhà ở này.Theo: Phạm Yến Nhi Link luận án: Tại đây