Tranh chấp đất đai: Định nghĩa và thẩm quyền giải quyết hiện tại

Mục lục mới:1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm và ý nghĩa2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai   3.1. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh   3.2. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường4. Tổng hợp Luật về tranh chấp đất đai5. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm và ý nghĩaTranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.(Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013)2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaiTranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:* Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.(Điều 203 Luật Đất đai 2013)3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai3.1. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnhHồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.(Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)3.2. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngHồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (Tham khảo)- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương;- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.(Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)4. Tổng hợp Luật về tranh chấp đất đai4.1 Trình tự thủ tụcĐược quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.4.2 Khái niệm tranh chấp đất đai:  được quy định tại khoản 24 điều 1 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, theo quy định tại khoản 24 điều 1 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất của các bên trong quan hệ đất đai. Hay nói cụ thể, đó là tranh chấp về nội dung: ai là người có quyền sử dụng đất. Do đó, yêu cầu  cần phân biệt tranh chấp đất đai với những tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... Để giải quyết tranh chấp đất đai, trước hết phải xác định được tranh chấp đó có phải là tranh chấp đất đai hay không? Bởi vì nếu là tranh chấp đất đai thì sẽ được giải quyết theo trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu không phải là tranh chấp đất đai thì sẽ được giải quyết theo thủ tục khác.4.3 Hòa giải tranh chấp đất đai:Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tài điều 202 Luật Đất đai, gồm có 2 hình thức hòa giải: tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 điều 202 và hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 2 điều 202.-Tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở:Theo quy định tại khoản 1 điều 202: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Tự hòa giải là các bên tranh chấp tự thương lượng, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở là giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện bởi các Hòa giải viên của các Tổ hòa giải được thành lập ở thôn, khu phố, bản, sum, phóc… theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013. Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 điều 202 Luật Đất đai là hình thức hòa giải Nhà nước khuyến khích chứ không bắt buộc.- Hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã:Theo quy định tại khoản 2 điều 202: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Như vậy theo quy định tại khoản 2 điều 202 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì bắt buộc phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải tổ chức hòa giải đối với tranh chấp đất đai đó (khoản 3 điều 202 Luật Đất đai 2013). Đây là hình thức hòa giải bắt buộc đối với mọi tranh chấp đất đai. Vì theo điều 203 Luật Đất đai (quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai), trước khi quy định thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định điều kiện là: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành ” (đoạn 1 điều 203 Luật Đất đai 2013). Điều đó có nghĩa là trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì tranh chấp đất đai đó phải đã được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất hòa giải mà không thành.Ngoài ra, để đảm bảo các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, pháp luật còn quy định thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều có điều kiện là: tranh chấp đất đai đó đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh quy định về hồ sơ giải quyết có Biên bản hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. (điểm b khoản 3 điều 89 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ). Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnhGiải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngGiải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnhHòa giải tranh chấp đất đai (TTHC cấp xã - Quyết định số 4135 của UBND thành phố Hà Nội)Về điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, quy định: “tranh chấp đất đai mà chưa được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì chưa có đủ điều kiện khởi kiện.”Về trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã bao gồm: thành phần Hội đồng hòa giải, thời hạn hòa giải, biên bản hòa giải… được thực hiện theo quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 điều 202 Luật Đất đai và được quy định chi tiết tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Khoản 27, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.4.4 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết[2]. Như vậy tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận tức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất hoặc các loại giấy từ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; …) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Thủ tục giải quyết là thủ tục tố tụng dân sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.Như vậy đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết như trên. Cũng theo quy định trên thì Tòa án nhân dân vẫn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với tranh chấp đất đai nói trên nếu được đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau[4]:- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp quyết liệt, dai dẳng và chiếm một tỉ lệ cao trong các tranh chấp mà hàng năm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết. Trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan chặt chẽ với những quy định của pháp luật có liên quan như: pháp luật hòa giải ở cơ sở, pháp luật khiếu nại, pháp luật tố tụng hành chính, pháp luật tố tụng dân sự…Do đó, các chủ thể pháp luật từ người dân, các tổ chức, cán bộ, công chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nắm vững những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và những quy định của pháp luật có liên quan, từ đó mới thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo an ninh, trật tư, an toàn xã hội, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt nam của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân./.4.5 Luật dẫn chiếu1. khoản 2 điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của HĐTP Tòa án nhân dân Tối cao.2. khoản 2 điều 203 Luật Đất đai 2013.3. khoản 3 điều 203 Luật Đất đai 2013.4. Khoản 4 điều 203 Luật Đất đai 2013.5. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtCác bên có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái quy định pháp luậtTheo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng quy định như sau:"1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:a) Đối tượng của hợp đồng;b) Số lượng, chất lượng;c) Giá, phương thức thanh toán;d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;g) Phương thức giải quyết tranh chấp."Theo đó, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:"Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."Ngoài ra, căn cứ Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:"Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch."Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtTrong hợp đồng, các điều khoản quy định về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, thời gian thực hiện, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp được sử dụng để đòi hỏi cá nhân kia phải thực hiện nghĩa vụ của mình.Nếu cá nhân đó vẫn không tuân thủ và không đền bù vì vi phạm hợp đồng, bạn có quyền khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Trong quá trình này, Tòa án sẽ xem xét các bằng chứng và chứng minh việc cá nhân kia đã không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng.Qua quá trình xem xét và phân tích, Tòa án sẽ ra quyết định về việc giải quyết tranh chấp, có thể là buộc cá nhân kia thực hiện nghĩa vụ đã vi phạm hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Tranh chấp này sẽ được giải quyết một cách trung lập và công bằng để bảo vệ quyền và lợi ích của cả hai bên.Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án bằng phương thức nào?Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về việc gửi đơn khởi kiện đến Tòa án như sau:"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)."Như vậy, gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án bằng phương thức nêu trên.