Các loại bất động sản du lịch chủ yếu

2.1.1.   Các loại bất động sản du lịch chủ yếuDù chưa có bất kỳ một khái niệm hay quy chuẩn nào về BĐS du lịch, song với các sản phẩm BĐS du lịch đang thịnh hành trên thị trường quốc tế cũng như ở Việt Nam thì có thể nhận diện các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể và cơ bản sau đây:2.1.1.1. Khách sạn (Hotel)Lịch sử ghi nhận ngành khách sạn đã bắt đầu xuất hiện từ thế kỷ XVI TCN – khi hoạt động thương mại, du lịch phát triển và nhu cầu ăn ở, giải trí của con người, đặc biệt là giới thương nhân ngày càng cao. Giai đoạn mới xuất hiện, các dịch vụ này vẫn còn ở mức sơ khai, nghèo nàn và thiếu chuyên nghiệp. Qua thời gian, ngành khách sạn dần dần phát triển và hoàn thiện. Năm 1794, khách sạn đầu tiên trên thế giới được xây dựng tại New York (Mỹ) với quy mô 73 phòng. Tại Việt Nam, năm 1880, Continental là khách sạn đầu tiên của Việt Nam được xây dựng hoàn thành tại Sài Gòn.Về mặt khái niệm, khách sạn được hiểu là cơ sở lưu trú du lịch có 10 phòng trở lên bảo đảm chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch.43Về phân loại, qua các giai đoạn khác nhau có những cách phân loại khách sạn khác nhau. Đầu thế kỷ 20, khi chúng ta bắt đầu mới biết đến định nghĩa phân khúc thị trường thì ngành khách sạn chỉ phân ra 3 loại chính: Transit, Vacation, và Grand. Cụ thể như sau:-   Transit hotel là nơi trú chân tạm của những du khách đường xa. Loại khách sạn này chỉ cung cấp được nơi nghỉ chân sạch sẽ, còn lại hầu như không cung cấp thêm dịch vụ gì khác.-   Vacation hotel được khởi nguồn từ nhu cầu nghỉ dưỡng của các quý tộc La Mã sau các cuộc chinh chiến trường kỳ và dần trở thành nhu cầu thiết yếu của đa số du khách.-   Grand hotel là những khách sạn lớn có vị trí đẹp, thiết kế và không gian sang trọng, tiện nghi, dịch vụ cao cấp, nhân viên thân thiện, thức ăn tuyệt hảo…Sau chiến tranh thế giới lần thứ II, dân số bùng nổ, kinh tế thế giới phát triển, nhu cầu đi lại của mọi người trên thế giới tăng cao, việc phân loại khách sạn có nhiều thay đổi. Khách sạn được phân loại như sau:-  Phân loại theo vị trí: Tiêu chí này dùng để phân loại khách sạn theo nơi khách sạn tọa lạc: khách sạn thành thị (City hotel), khách sạn ngoại ô (Suburban hotel), khách sạn sân bay (Airport hotel), khách sạn sân gôn (Golf hotel), khách sạn bãi biển (Beach Hotel) hay khu nghỉ dưỡng (Resort hotel).- Phân loại theo hình thức quản lý: Theo tiêu chí này, các khách sạn bao gồm: khách sạn độc lập (Independent hotel), khách sạn theo chuỗi (Chain hotel), khách sạn được quản lý thuê (Management contract), hay là khách sạn nhượng quyền (Franchise).-   Phân loại theo đối tượng khách chính (Target market): Theo nhóm khách và mục đích của khách, có thể phân loại khách sạn thành business hotel, conference hotel, family hotel, casino hotel, golf hotel….Ngày nay do nhu cầu ngày càng đa dạng nên các khách sạn thường được thiết kế đa công năng để đón được nhiều đối tượng khách khác nhau theo mùa, theo nhu cầu chăm sóc sức khoẻ (wellness), nghỉ dưỡng sau khi về hưu, chăm sóc tuổi già, khách MICE (Meeting, Incentive, Convention & Exhibition - Hội họp, Khen thưởng, Hội nghị và Triển lãm).- Phân loại theo hình thức phục vụ, khách sạn được phân chia thành các loại: Full board (Tiền phòng + Phục vụ ăn cả 3 bữa trong ngày, có thể là set menu hoặc buffet), halfboard (Tiền phòng + Phục vụ ăn sáng và bữa trưa hoặc bữa tối), Bed & Breakfast (B&B - Tiền phòng + ăn sáng).- Phân loại theo tiêu chuẩn phục vụ: Khách sạn được chia thành khách sạn bình dân (Economy hay còn gọi là budget hotel), khách sạn trung cấp (Midscale) hoặc khách sạn cao cấp (Upscale, Luxury hay là World Class service).- Phân loại theo số lượng phòng: Theo tiêu chí về số lượng phòng, thông lệ quốc tế chia khách sạn thành: Khách sạn nhỏ: Dưới 100 phòng; khách sạn trung bình: 101 - 200 phòng; khách sạn lớn: 200 phòng trở lên; khách sạn siêu lớn: trên 1.000 phòng. Theo TCVN, không có quy định nào về khách sạn siêu lớn, lớn, trung bình và nhỏ nhưng khi xếp hạng sao thì TCVN quy định khách sạn 1 sao 10 phòng, 2 sao 20 phòng, 3 sao 50 phòng, 4 sao  80 phòng và 5 sao từ 100 phòng.- Phân loại theo hạng sao của khách sạn: Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourism Organisation, WTO) đã xây dựng một hệ thống xếp hạng khách sạn được công nhận toàn cầu. Theo đó, khách sạn sẽ được phân loại theo sao (*). Hiệp hội Khách sạn Quốc tế (International Hotel Association, IHA) cũng có đề xuất tương tự năm 1995. Hiện nay, trên khắp thế giới có khoảng hơn 100 hệ thống phân loại được sử dụng, phần lớn là dựa vào mô hình của WTO nhưng được tùy biến cho phù hợp với điều kiện địa phương. Tại Việt Nam, khách sạn được phân loại theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2015 từ 1 đến 5 sao theo việc đánh giá 05 tiêu chí là vị trí, kiến trúc; trang thiết bị, tiện nghi phục vụ; dịch vụ và mức độ phục vụ; người quản lý và nhân viên; an toàn và vệ sinh (bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm và an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ). Chi tiết của 05 tiêu chí này vừa định lượng vừa định tính nên khá phức tạp.Bên cạnh các loại hình khách sạn được phân loại theo những tiêu chí cơ bản nêu trên, với sự phát triển năng động của ngành khách sạn, ngày nay càng nhiều khách sạn được xây dựng theo một chủ đề, phong cách đặc biệt để cung cấp những khoảnh khắc độc đáo và đáng nhớ theo trải nghiệm khách hàng (Guest experience). Có thể phân loại các khách sạn theo tiêu chí này thành:- Boutique Hotel: Hình thức này khá đặc biệt do hiện chưa có định nghĩa rõ cho hình thức này. Loại khách sạn này có phong cách rất riêng, trang trí lạ mắt, độc đáo và dịch vụ.- Hostel, Back-packed Hotel: Hình thức này đa phần nhắm đến du khách ba lô, sinh viên đi phượt. Giá phòng rẻ hoặc thường chỉ cung cấp giường tầng, sử dụng toilet chung.- Capsule Hotel (Pod Hotel): Hình thức này cung cấp các buồng ngủ như những cái kén cho khách. Nó cao cấp hơn hostel, back-packed hotel ở chỗ riêng tư hơn, các dịch vụ tốt hơn. Giá phòng cũng cao hơn do chi phí đầu tư 1 giường con nhộng cao hơn.-   Love Hotel: Khách sạn sinh ra chỉ để phục vụ nhu cầu “tình yêu” của khách hàng, rất phổ biến ở Nhật Bản. Hình thức khách sạn này khá phổ biến, tuy nhiên, người Nhật đã nâng tầm Love Hotel lên một đẳng cấp rất khác biệt.2.1.1.2. Khách sạn nghỉ dưỡng (Resort Hotel)Khách sạn nghỉ dưỡng là khách sạn nằm trong nhóm cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành khối hoặc thành quần thể các biệt thự (resort villa), nhà thấp tầng (bao gồm cả bungalow), căn hộ, ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp. Các resort có thể được phân loại theo các tiêu chí khác nhau:-   Theo mục đích nghỉ dưỡng và địa điểm tọa lạc: Dựa vào địa điểm toạ lạc của resort, chúng ta có thể phân chia thành Beach Resort (Khu nghỉ dưỡng bãi biển), Ski Resort (Khu nghỉ dưỡng trượt tuyết), Golf Resort (Khu nghỉ dưỡng chơi golf), Spa Resort (Khu nghỉ dưỡng Spa), Lake Resort (Khu nghỉ dưỡng bên hồ) … Ở Việt Nam do đặc thù địa hình có bờ biển dài 3260 km với nhiều bãi tắm tuyệt vời, nên đa số các resort nằm ven biển đều chính là beach resort.- Theo vị trí của resort so với thị trường chính (primary target), có thể phân chia resort thành Destination Resort và Non-destination Resort. Destination Resort là những Resort nằm ở những địa điểm du lịch nổi tiếng trên toàn thế giới, nơi mà du khách bị thu hút để có thể di chuyển hàng ngàn km để đến và chọn lưu trú trong một resort tại điểm đó. Thời gian lưu trú thường dài trung bình khoảng 10 ngày. Chúng ta có thể kể đến các Resort ở các bãi biển nổi tiếng như ở Dubai, Maroc, Maldives, Phuket, hoặc Resort ở các khu trượt tuyết nổi tiếng như Whistler Blackcomb, Zermatt, St. Mortiz, … Non-destination Resort là những resort ở các điểm du lịch không quá nổi tiếng và nằm cách các thành phố chính chừng 4 tiếng đồng hồ đi xe (theo tốc độ trung bình trên thế giới thì tầm 400km), như vậy ở Việt Nam thì chúng ta có thể nghĩ đến các resort ở Củ Chi, Vũng Tàu, Phan Thiết, Mũi Né, Cần Thơ so với Tp. Hồ Chí Minh hoặc Sapa, Ninh Bình, Quảng Bình… so với Hà Nội.-   Theo thời gian hoạt động: Đa phần các resort ngày nay mở cửa quanh năm như hotel nhưng thực tế trước đó nhiều resort chỉ mở cửa trong vài tháng nhất định, do đó chúng được phân loại thành Summer Resort, Winter Resort. Summer Resort hầu như chỉ phổ biến ở thị trường Bắc Mỹ nơi các Resort này mở cửa từ ngày Quốc Khánh Mỹ đến Ngày Lao Động của Mỹ. Winter Resort thì phổ biến ở các địa điểm trượt tuyết nổi tiếng trên thế giới, phục vụ du khách có nhu cầu trượt tuyết vào các kỳ nghỉ đông dài. Tuy vậy, do nhu cầu du lịch tăng cao, cũng như có lẽ do khí hậu trái đất ấm dần lên nên cả hai loại hình trên đều biến chuyển và trở thành Year- Round Resort. Ví dụ: Avoriaz Portes du Soleil Resort ở Pháp, nơi đây là một trong những winter resort nằm trong các dãy núi tuyết Alps nổi tiếng, nhưng đến mùa hè họ lại phục vụ như một summer resort khi tổ chức các hoạt động hiking, biking. Trang web của họ cũng chia ra 2 chủ đề động, hè rõ rệt.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây