Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

​​2.1.1.   Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịchXác định rõ cấu trúc pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh BĐS là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể đầu tư nhằm nhận diện cụ thể, đầy đủ những yêu cầu của pháp luật đối với một dự án đầu tư BĐS du lịch là gì để trên cơ sở đó các chủ thể đầu tư thực hiện đúng, đầy đủ và cao hơn là thực hiện có hiệu quả trong quá trình kinh doanh của mình. Nghiên cứu tổng quan pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành bao gồm nhiều Luật cùng điều chỉnh, cùng với những hoạt động thực tiễn mà nhà đầu tư phải thực hiện, phải đáp ứng trước yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư cho thấy, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch gồm những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:Nhóm quy phạm về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch: Đây là nội dung mà pháp luật buộc các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch trong hoạt động đầu tư kinh doanh phải tuân thủ, phải thực hiện theo yêu cầu quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, tôn trọng các quy luật của thị trường, đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích cộng đồng và lợi ích chung của xã hội. Tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch cũng nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp có khả năng và tiềm lực, có uy tín trên thương trường và đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh, cạnh tranh được phát triển trên tinh thần thượng tôn pháp luật.Nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh: Đây là nhóm quy phạm quan trọng mà nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch buộc phải biết và tuân thủ nhằm đảm bảo tính hợp pháp của hàng hóa BĐS du lịch lưu thông trên thị trường. Với mỗi BĐS khác nhau, với hình thức kinh doanh BĐS không giống nhau thì điều kiện để BĐS đó tham gia thị trường với quy định khác nhau. Điều này nhằm mục đích điều tiết sự hoạt động bình thường của hàng hóa BĐS, hạn chế và ngăn ngừa một phần tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, tăng cường tính minh bạch của thị trường và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho khách hàng khi tham gia thị trường này. Thực hiện tốt nguyên tắc này cũng hạn chế và phòng ngừa được các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ các giao dịch BĐS du lịch vô hiệu do các BĐS đó không đảm bảo điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường. Rủi ro xảy ra thường là khách hàng phải gánh chịu.Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS du lịch: Đây là nhóm quy phạm được nhà đầu tư kinh doanh BĐS chú trọng bậc nhất trong hoạt động đầu tư của mình. Về quyền được pháp luật ghi nhận hoặc nhà đầu tư được quyền thực hiện trên cơ sở nhà nước cho phép và công nhận giúp cho nhà đầu tư tận dụng tối đa cơ hội để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Bao gồm: một số quyền cơ bản như: Quyền được Nhà nước xác lập quyền sở hữu BĐS du lịch, quyền được Nhà nước cung ứng các dịch vụ công trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, quyền được miễn, giảm hoặc các ưu đãi khác trong quá trình đầu tư hoặc được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại tới quyền lợi hợp pháp trong quá trình kinh doanh. Bên cạnh đó, nhà đầu tư được quyền chủ động trong việc huy động vốn trong đầu tư kinh doanh, được quyết định phương thức và các loại hình kinh doanh trên cơ sở pháp luật. Thực tế cho thấy, các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch hiểu được các quyền của mình càng cụ thể, sâu sắc thì hoạt động kinh doanh càng hiệu quả.Về nghĩa vụ mà pháp luật quy định nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện trước Nhà nước, xã hội và nhà đầu tư buộc phải biết, phải nghiêm túc chấp hành. Có thể kể đến các nghĩa vụ cơ bản như: thực hiện dự án đầu tư đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình đầu tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, thực hiện các chế độ minh bạch, công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh... Ngoài nghĩa vụ với Nhà nước, CĐT còn phải thực hiện với khách hàng trên cơ sở cam kết đối với từng loại giao dịch cụ thể khác nhau. Các nghĩa vụ cơ bản có thể nhận thấy là: cam kết đảm bảo về sản phẩm, chất lượng của BĐS du lịch là đối tượng của giao dịch, bàn giao BĐS du lịch đúng thời hạn đã thỏa thuận; cam kết về việc xác lập quyền sở hữu BĐS du lịch.Nhóm quy phạm quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh BĐS du lịchHình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch là biểu hiện cụ thể của những cam kết, những thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch về BĐS du lịch diễn ra trên thị trường thông qua các văn bản, giấy tờ và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và ràng buộc về quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Đối với các giao dịch BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng, hầu hết pháp luật của các quốc gia trên thế giới mà Việt Nam không phải là ngoại lệ đều quy định hình thức của giao dịch là hợp đồng bằng văn bản; tính hiệu lực của hợp đồng thì quy định ở mỗi quốc gia khác nhau là khác nhau. Theo đó, có quốc gia quy định công chứng là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực, song có quốc gia lại quy định khá mở: chỉ cần thể hiện sự cam kết, thỏa thuận trên cơ sở tự do ý chí là giao dịch đã có hiệu lực. Ở Việt Nam, pháp luật cũng quy định theo hướng mở, đối với các giao dịch BĐS du lịch thì công chứng hay không là quyền lựa chọn của các chủ thể tham gia giao dịch. Hợp đồng bằng văn bản về các giao dịch BĐS du lịch có thể thực hiện theo hợp đồng mẫu mà các CĐT kinh doanh BĐS đăng ký sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc hợp đồng do hai bên soạn thảo trên cơ sở các thỏa thuận, cam kết của các bên. Trên thực tế, nhiều hợp đồng mẫu về giao dịch BĐS du lịch cũng được soạn sẵn bởi các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS theo chủ đích của nhà đầu tư dựa trên các quy định của pháp luật.Nghiên cứu ở một phạm vi rộng hơn về hình thức của giao dịch BĐS du lịch cho thấy, ở các quốc gia trên thế giới thì hình thức biểu hiện của hợp đồng đối với các giao dịch BĐS có thể bằng giấy, bằng thư điện tử và bằng các hình thức biểu đạt khác đa dạng và hiện đại thông qua công nghệ số. Tuy nhiên, ở Việt Nam cho đến thời điểm hiện nay thì hợp đồng đối với các giao dịch BĐS đều thể hiện bằng giấy. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, để tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian và tăng cơ hội giao dịch, một số quốc gia đã đa dạng hóa các hình thức hợp đồng trong các giao dịch. Điển hình có thể kể đến như: năm 2017, Belarus trở thành quốc gia đầu tiên trên thế giới luật hoá “smart contract” (hợp đồng thông minh)67; hay ở Mỹ, từ năm 2018 Thượng viện Mỹ đã công bố có rất nhiều Bang sử dụng smart contract như: Arizona68, Nevada, Tennessee, and Wyoming và tháng 4 năm 2020 thì Hạ viện bang Iowa đã thông qua đạo luật công nhận smart contract trong bang của mình. Hay ở Singapore chấp nhận hợp đồng thông minh như một hình thức pháp lý tồn tại song song cùng với các hợp đồng cơ bản, truyền thống trong các giao dịch BĐS nếu  có đầy đủ các đề xuất và chấp nhận đề xuất, tạo lập mối quan hệ pháp lý ràng buộc giữa các bên trong giao dịch thì chúng có hiệu lực pháp lý. NCS thiết nghĩ, trong thời gian tới, với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư và sự phát triển thăng hoa của công nghệ số thì cần đa dạng hóa hơn các hình thức pháp lý của giao dịch BĐS du lịch.Nhóm quy phạm xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch:Đây là nhóm quy phạm cần thiết nhằm duy trì trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh BĐS. Nhóm quy phạm này cũng có tác động phòng ngừa trước đối với chủ thể đầu tư kinh, tránh xa các sai phạm để không đặt mình vào tình trạng bị Nhà nước xử lý. Nhóm quy phạm này cũng đặt ra trách nhiệm cho các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng phải thường xuyên có các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát các hoạt động kinh doanh đối với các CĐT kinh doanh BĐS du lịch nhằm mục đích trước tiên là ngăn ngừa từ xa, định hướng hoạt động kinh doanh của các chủ thể tuân thủ pháp luật, thượng tôn pháp luật, sau nữa là thông điệp để nhà đầu tư được biết nếu không tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh thì sẽ bị xử lý thông qua các hình thức pháp lý cụ thể.Trong phạm vi luận án này với giới hạn về dung lượng và mục đích trọng tâm của luận án là nghiên cứu pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch nên NCS chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý vi phạm như một hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch để góp phần nâng cao tính pháp chế trong hoạt động kinh doanh, đảm bảo trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh và phòng ngừa rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, NCS không nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp đối với hoạt động kinh doanh BĐS bởi đây là một nội dung vô cùng rộng lớn, với tính chất phức tạp nên cần thiết phải nghiên cứu ở một nội dung chuyên biệt khác mang tính chuyên sâu.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây