Thực trạng pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh

3.1.   Thực trạng pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh3.1.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanhNhư tại chương 2 khi phân loại các BĐS du lịch cho thấy sự đa dạng của các sản phẩm BĐS trên thị trường. Với các sản phẩm BĐS du lịch có tính chất và đặc điểm không giống nhau, quá trình tạo lập và hình thức kinh doanh của các nhà đầu tư thực hiện trên thị trường cũng khác nhau. Vì vậy, pháp luật theo đó quy định các điều kiện cụ thể khác nhau nhằm đảm bảo tính chặt chẽ về pháp lý đối với giao dịch; đồng thời đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch. Thông qua đó cũng đảm bảo sự phân loại thị trường một cách có hiệu quả, hạn chế và ngăn ngừa các hoạt động kinh doanh trái pháp luật, kinh doanh tràn lan gây hỗn loạn thị trường.Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành chưa có bất kỳ khái niệm nào về BĐS du lịch, Luật Du lịch cũng mới chỉ dừng lại ở sự liệt kê các cơ sở lưu trú. Vì vậy, các sản phẩm BĐS du lịch đã và đang thịnh hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian qua với các tên gọi vô cùng đa dạng là do được sử dụng trên cơ sở du nhập các tên gọi từ nước ngoài. Còn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh đối với tất cả các loại BĐS trong đó có BĐS du lịch đa dạng đó đều được quy về một tên gọi duy nhất là CTXD và được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Theo đó, tùy thuộc vào tính năng và mục đích sử dụng của các CTXD đó là gì thì BĐS đó được gọi tên phù hợp với tính năng và mục đích đó. Chẳng hạn như CTXD là nhà ở là để ở, văn phòng là để làm việc, hoặc BĐS xây dựng là cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Vì vậy, nghiên cứu về điều kiện để CTXD được phép kinh doanh cũng chính là điều kiện để các BĐS du lịch được phép kinh doanh. Cụ thể:Thứ nhất, về điều kiện chung đối với các BĐS được phép kinh doanhĐể xác định BĐS nào là hàng hóa được phép kinh doanh thì trước tiên BĐS đó phải đảm bảo các điều kiện chung để gia nhập thị trường. Theo đó, nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch dù kinh doanh BĐS có sẵn hay BĐS hình thành trong tương lai thì các BĐS đó đòi hỏi trước tiên phải được tạo lập một cách hợp pháp bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bao gồm: Tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đăng ký kinh doanh BĐS, được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện về kinh doanh BĐS do pháp luật quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tạo lập các BĐS du lịch để kinh doanh. Cùng với đó, BĐS du lịch được đưa vào kinh doanh phải có thông tin, thông số đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, chính xác về tình trạng pháp lý, về quyền sở hữu…nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS du lịch trên thị trường; đồng thời, ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia.Thứ hai, về điều kiện cụ thể đối với từng loại BĐS du lịch kinh doanh ở các hình thức khác nhau thì pháp luật quy định về điều kiện khác nhau khi kinh doanh trên thị trường. Cụ thể:(1)   Điều kiện đối với BĐS du lịch có sẵn của các tổ chức, cá nhân.BĐS du lịch có sẵn là BĐS du lịch đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Nghĩa là tại thời điểm các bên tham gia giao kết và thực hiện các giao dịch thì BĐS du lịch đã có sẵn, khách hàng có thể trực tiếp kiểm tra không chỉ về tình trạng pháp lý mà còn kiểm tra được tình trạng thực tế của BĐS đó như: về thiết kế, về chất lượng sản phẩm, về công năng, tiện ích và điều cơ bản hơn là ngay sau khi thiết lập giao dịch thì BĐS du lịch đó đã có thể đưa vào vận hành ngay trong thực tế cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư, kinh doanh lại. Pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành quy định, các BĐS du lịch có sẵn được giao dịch trên thị trường khi có các điều kiện như: i) Có đăng ký quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ. Đối với BĐS du lịch có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; ii) Không có tranh chấp về QSDĐ, quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất; iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Quy định trên cho thấy, đối với BĐS du lịch có sẵn đưa vào kinh doanh thì tại thời điểm tham gia giao dịch, các sản phẩm BĐS du lịch đó đã được đảm bảo đầy đủ về giấy tờ pháp lý, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập quyền sở hữu hợp pháp một cách rõ ràng và cụ thể cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và các BĐS đó không thuộc diện bị nghiêm cấm hoặc hạn chế kinh doanh. Điều này mới đảm bảo được sự an toàn pháp lý, phòng ngừa được rủi ro cho khách hàng khi tham gia giao dịch, đồng thời là cơ sở để đảm bảo sau các giao dịch như mua bán, thuê mua thì quyền sở hữu hợp pháp BĐS sẽ được chuyển giao trực tiếp cho khách hàng.(2) Điều kiện đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.BĐS du lịch hình thành trong tương lai là BĐS du lịch đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nghĩa là tại thời điểm các bên tham gia giao kết và thực hiện thì các giao dịch BĐS du lịch đó chưa tồn tại, các khách hàng chỉ nhận biết về sản phẩm BĐS cụ thể thông các hồ sơ pháp lý về việc cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch được phép tạo lập để kinh doanh trên thị trường và khách hàng tìm hiểu, đánh giá qua các thông tin mà CĐT cung cấp. Nếu xét về tính pháp lý, đối với các BĐS du lịch hình thành trong tương lai pháp luật quy định điều kiện gia nhập thị trường đơn giản hơn so với BĐS nhà ở. Cụ thể, BĐS hình thành trong tương lai được các CĐT đưa vào giao dịch trên thị trường khi có các điều kiện: i) Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; ii) Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; iii) Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án” và iv) nếu trường hợp BĐS du lịch đó là “tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.Vì chưa có sản phẩm BĐS du lịch cụ thể tại thời điểm giao dịch nên xem xét hồ sơ pháp lý về các dự án BĐS du lịch của CĐT có được Nhà nước xác lập hợp pháp hay không là vấn đề vô cùng quan trọng. Theo đó, cơ sở pháp lý để khách hàng tin tưởng và kiểm chứng về hàng hóa BĐS mà họ sẽ mua, thuê hoặc thuê mua thông qua việc kiểm tra hồ sơ dự án, tiến độ dự án đã được phê duyệt, năng lực tài chính và khả năng đầu tư của các chủ thể đầu tư cũng và cơ bản nhất là dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt, cấp phép đầu tư. Việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với các BĐS du lịch khi giao dịch hoàn toàn chưa đặt ra bởi ở giai đoạn này BĐS đó chưa được nhà đầu tư tạo lập, nó còn đang trên sơ đồ, bản vẽ, thiết kế thuộc hồ sơ dự án. Khách quan có thể nhận định rằng, trong một chừng mực nhất định, bên cạnh việc kiểm tra, xác minh về hồ sơ pháp lý của dự án thì việc tham gia giao dịch giữa CĐT với khách hàng còn được dựa trên cơ sở “uy tín” của CĐT và “niềm tin” của khách hàng.Có thể khẳng định rằng, dù không có các điều kiện cụ thể cho các BĐS du lịch tham gia giao dịch trên thị trường, song với khung pháp luật chung về điều chỉnh đối với các CTXD được phép kinh doanh, các CĐT có thể áp dụng để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch trên cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dựa trên cơ sở pháp luật cho phép kinh doanh các CTXD. Tuy nhiên, với sự đa dạng của các loại hình BĐS du lịch, với nhiều sản phẩm BĐS du lịch có tính năng sử dụng hỗn hợp, được tạo lập có thể trên nhiều loại đất với mục đích khác nhau, với hình thức sử dụng đất khác nhau thì quy chế pháp lý áp dụng chung cho các hình thức kinh doanh sẽ là nguyên nhân của nhiều phát sinh phức tạp trên thực tế. Phần thực trạng dưới đây sẽ là minh chứng cụ thể cho vấn đề này.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây