Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

3.1.4. Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch-   Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang ký kết và thực hiện trên thị trường BĐS hiện nay cho thấy về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa CĐT và khách hàng mua BĐS du lịch, việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán CTXD theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.-   Trong quá trình kinh doanh BĐS du lịch, CĐT ký hợp đồng mua bán BĐS du lịch với khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp), sau đó lập hợp đồng thuê lại BĐS du lịch từ khách hàng. Trên thực tế cũng có trường hợp nhà đầu tư gộp chung hai loại hợp đồng nêu trên thành một hợp đồng chung. Do không có quy định của pháp luật cụ thể điều chỉnh hoạt động này nên CĐT có thể lựa chọn cả hai phương thức này mà không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, do khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) luôn là chủ thể yếu thế trong các giao dịch này nên việc không thống nhất và cách vận dụng khác nhau như trên sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ khi xảy ra tranh chấp.-   Về hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS du lịch: Trong thực tế hiện nay, khi giao dịch BĐS du lịch với khách hàng, các CĐT thường soạn Hợp đồng mẫu nhưng các hợp đồng mẫu này thường có các điều khoản bất lợi cho khách hàng và khi có tranh chấp phát sinh thì rủi ro hầu như thuộc về khách hàng. Chẳng hạn, trong hợp đồng không đề cập cụ thể về các thông tin nhà mẫu, kết cấu vật liệu, dịch vụ chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng, chế độ bảo hành, bảo trì…do đó khi khách hàng sử dụng các BĐS du lịch đó trong thời gian dài thường phát sinh tranh chấp liên quan đến những vấn đề mà hợp đồng mẫu không đề cập đến nhưng lại cần thiết trong cuộc sống hàng ngày của cư dân như: vấn đề tranh chấp về phòng cháy, chữa cháy khi căn hộ xảy ra sự cố chảy nổ mà CĐT không đáp ứng được an toàn cho người dân; tranh chấp đến sở hữu chung và sở hữu riêng mà phía CĐT luôn né tránh vấn đề này trong hợp đồng mẫu vì nó có lợi ích rất lớn cho CĐT và cũng là vấn đề có mối liên hệ trực tiếp khi thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ du lịch hay vấn đề về phí dịch vụ cho các căn hộ du lịch khi hầu như không có sự rõ ràng trong việc ký kết…-   Trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch các vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ đang là vấn đề tồn tại nhiều hạn chế trong thời gian qua. Một trong những ví dụ tiêu biểu là vụ việc liên quan đến dự án đình đám Cocobay tại Đà Nẵng. Năm 2016, Empire Group đã khởi công xây dựng dự án Cocobay Đà Nẵng với quy mô lên đến 6000 căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng, 300 biệt thự, liền kề cùng rất nhiều các tiện ích vui chơi giải trí khác. Năm 2017, dự án chính được ra mắt với các hoạt động quảng bá vô cùng hoành tráng và rầm rộ. Để thu hút khách hàng, dự án đã đưa ra mức cam kết lợi nhuận vô cùng hấp dẫn là 12% trong 8 năm đầu tiên, từ năm thứ 9 trở đi nếu khách hàng giao lại cho CĐT kinh doanh cho thuê thì tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và CĐT là 80/20. Đồng thời ngân hàng SHB đứng ra bảo lãnh tiến độ xây dựng dự án và sẽ hoàn lại các khoản tiền đã ứng trước cho khách hàng trong trường hợp CĐT không bàn giao dự án theo tiến độ cam kết. Tuy nhiên đến cuối năm 2019, Empire Group đã thông báo về việc sẽ không thể trả lợi nhuận theo cam kết kể từ ngày 1/1/2020 do những khó khăn về dòng tiền. Giải pháp CĐT đưa ra cho khách hàng lúc này là chuyển đổi Condotel thành chung cư với chi phí 15% giá trị căn hộ hoặc tiếp tục uỷ quyền cho CĐT kinh doanh Condotel theo hợp đồng mới với lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường.Ngoài ra, dự án Condotel Bavico Nha Trang do Công ty TNHH sản xuất thương mại dịch vụ Bạch Việt làm CĐT vi phạm cam kết về lợi nhuận120. Trong hợp đồng mua bán giữa Bavico và khách hàng, CĐT cam kết lợi nhuận 15%/năm trên tổng giá trị căn hộ và cam kết chịu phạt vi phạm 0.2% giá trị hợp đồng/ngày nếu chậm trả lợi nhuận. Tuy nhiên, cam kết này chỉ kéo dài trong vài tháng trước khi CĐT xin giảm mức lợi nhuận xuống 8%/năm nhưng cũng không có khả năng thanh toán.Như vậy, điểm chung của rất nhiều dự án BĐS du lịch “vỡ trận” hay gặp những vấn đề khác trong thời gian vừa qua là do năng lực CĐT và mức cam kết chi trả lợi nhuận với những con số cao một cách phi lý (trên 10%/năm). Theo nhiều chuyên gia, con số cam kết lợi nhuận 12% như Cocobay hay thậm chí 15% như Bavico trong khoảng thời gian 8 năm đến 10 năm gần như là điều không tưởng và cao hơn rất nhiều so với những thị trường du lịch phát triển trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia khi tỷ suất sinh lợi tại những thị trường này cũng chỉ rơi vào 5-7%. Hơn nữa, với phân khúc BĐS du lịch như Condotel thì rất khó đạt được tỷ suất lợi nhuận cao do tính cạnh tranh rất lớn, đồng thời đặc thù yêu cầu các dự án phải bảo đảm rất nhiều các tiện ích và vận hành tương tự như các khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, dẫn đến các chi phí phát sinh cao. Đồng thời, con số cam kết 8% đến 10% chỉ là những con số đạt được trong điều kiện vô cùng lý tưởng, thị trường thuận lợi, nếu không thông thường lợi nhuận chỉ rơi vào khoảng 5%. Vì thế, cần phải hiểu bản chất của những cam kết lợi nhuận này là những kỹ thuật về tài chính nhằm mục đích huy động vốn từ khách hàng và các nhà đầu tư thay vì vay tiền ngân hàng với những ràng buộc chặt chẽ về tài sản thế chấp và nhiều điều kiện khắt khe khác. Cuối cùng, khách hàng hay các nhà đầu tư tham gia vào dự án vẫn sẽ là những người thua thiệt khi CĐT không thể chi trả được con số cam kết.Thực tế đã cho thấy rằng, mặc dù thời gian cam kết là tương đối dài nhưng các dự án đã vỡ trận chỉ sau một vài năm đầu, thậm chí cá biệt chỉ có vài tháng như trường hợp của dự án Bavico nói trên. Thời gian qua, một số doanh nghiệp tiếp tục thất hứa như Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cho người mua căn hộ du lịch tại dự án Cocobay (Đà Nẵng)121. Đây là một trong những lý do khiến niềm tin của nhà đầu tư vào các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng bị suy giảm, ảnh hưởng tới số lượng giao dịch BĐS du lịch nhất là giao dịch condotel, resort villa trong thời gian gần đây. Thực tế đó cùng với hiệu quả thực tế của công tác vận hành và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã dẫn tới những điều chỉnh trong chính sách phân chia lợi nhuận trên thị trường.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây