Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

4.2. Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịchThứ nhất, cần quy định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch BĐS du lịch.Để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lí bất ổn cho khách hàng khi ký các hợp đồng đối với các BĐS du lịch thì cần quy định cụ thể mỗi loại BĐS đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng ký các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi CĐT khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản. Theo NCS, quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp lần thứ tư, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa CĐT và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain) hình thức Hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tự động hoá, tiện dụng, minh bạch, an toàn, dễ kiểm soát, chính xác, và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế. Theo đó, Hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai người dưới dạng mã máy tính. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba. Với những ưu điểm vượt trội, hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch BĐS nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống. Điều đó có tác động và ý nghĩa tích cực trong việc tạo điều kiện cho các giao dịch BĐS du lịch được thuận lợi, dễ dàng, an toàn, minh bạch, đặc biệt thích ứng với điều kiện dịch bệnh Covid - 19 có xu hướng ngày càng phức tạp, kéo theo sự hạn chế về giao lưu trực tiếp.Thứ haii, sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch:Sửa đổi, thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Theo quan điểm của NCS, đã là QSDĐ nói chung khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cần phải được điều chỉnh thống nhất trong cả Luật đất đai năm 2013 và Luật kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính kể từ thời điểm các bên công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu hợp đồng thỏa thuận công chứng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hoặc trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hai bên ký kết hợp đồng”.4.3. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịchĐể tạo cơ chế minh bạch, rõ ràng, tăng cường hiệu quả xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, NCS đề xuất một số vấn đề sau đây:Thứ nhất, tăng mức chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Theo đó, cần mức phạt theo tỷ lệ giá trị của CTXD hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS du lịch không đúng mục đích cam kết. NCS cho rằng, đối với doanh nghiệp, mục tiêu lợi nhuận là tối thượng, vì vậy, chế tài xử phạt trên cơ sở tăng cao mức xử phạt nhằm đánh vào mục tiêu này cũng là một trong những giải pháp hiệu quả nhằm phòng ngừa sai phạm. Mức phạt như quy định hiện hành đã được phân tích tại Chương 3 thực sự quá thấp, không đủ sức mạnh để phòng ngừa, răn đe đối với doanh nghiệp, thậm chí còn tạo ra tư tưởng: cứ sai phạm để thu lời, nếu phát hiện thì nộp phạt cũng không sao vì số tiền thu lợi từ sai phạm lớn hơn nhiều so với mức tiền phải nộp phạt (miễn sao sai phạm đó không vượt ngưỡng để phải xử lý hình sự).Thứ hai, Nhà nước cần có những quy định thể hiện cụ thể, rõ ràng quan điểm và đường lối xử lý đối với những sai phạm nổi cộm, có tác động xấu tới môi trường kinh doanh, làm giảm lòng tin và gây hoang mang đối với khách hàng khi tham gia thị trường BĐS du lịch trên cơ sở phân định chính xác lỗi sai phạm của từng chủ thể để có cơ chế xử lý “đúng người, đúng tội”. Với mong muốn này, NCS đề xuất một số vấn đề sau:Một là, cần phân định rõ nguyên nhân của những vi phạm để xác định rõ trách nhiệm thuộc về ai để có cơ chế xử lý chính xác và hiệu quả, nhất là đối với cán bộ thực thi chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịchTrở lại với hàng loạt các sai phạm diễn ra trong thời gian qua trên thị trường BĐS du lịch như đã được đề cập và phân tích tại chương 3 của Luận án như: từ việc giao đất có phần biến tấu linh hoạt không có trong quy định của pháp luật thực định “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở”, cho đến sự thay đổi nhiều lần quyết định phê duyệt dự án đầu tư từ cho thuê đất để đầu tư kinh doanh thương mại (kinh doanh BĐS du lịch) sau đó chuyển một phần đất của dự án sang xây dựng nhà ở để bán, rồi sau một thời gian lại thay đổi chính quyết định đã sửa đổi đó để trở lại như mục đích ban đầu của dự án dù các quyết định đó cùng một cơ quan ban hành là UBND tỉnh Khánh Hòa. Điều đáng bàn là, sau mỗi quyết định được ban hành đó nó đã làm thay đổi hoàn toàn bản chất pháp lý của dự án đầu tư từ đất cho thuê để xây dựng các căn hộ du lịch nghỉ dưỡng thành giao đất có thu tiền để xây dựng nhà ở để bán. Sự thay đổi này dẫn tới hàng loạt thay đổi khác như: thay đổi về phương thức giao dịch (từ mua bán CTXD sang mua bán nhà; thay đổi về xác lập quyền sở hữu đối với BĐS lâu dài sang có thời hạn, hoặc ngược lại). Hệ quả của các quyết định thay đổi đó có tác động và ảnh hưởng trái chiều đối với thị trường, gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng giao dịch, gây những tiền lệ xấu tới môi trường đầu tư và lan tỏa xấu tới các địa bàn đầu tư khác như: Bình Thuận, Bình Định, Đà Nẵng chứ không chỉ riêng địa bàn của tỉnh Khánh Hòa. Với thực trạng nêu trên, thiệt hại trước hết khách hàng là những người dân vô tội phải gánh chịu, họ chỉ biết kêu tới CĐT, còn chính quyền địa phương thì đang bỏ ngỏ mà chưa có cơ chế giải quyết dứt điểm và “thấu tình đạt lý” trong trường hợp này.Theo: Đoàn Văn BìnhLink luận án:  Tại đây