Có được thế chấp nhà mà đang cho người khác thuê hay không?

Tôi đang phân vân về việc trong tình huống đã ký hợp đồng cho thuê nhà, liệu tôi có thể thế chấp căn nhà đó hay không? Hiện tại, tôi đang cho thuê một căn nhà, nhưng gần đây tôi đang gặp rắc rối về tài chính trong kinh doanh, nên muốn dùng căn nhà đang cho thuê để thế chấp. Vậy, việc thế chấp nhà trong trường hợp này có thể thực hiện được hay không?

Chủ nhà thế chấp nhà đang cho thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ theo Điều 131 Luật Nhà ở 2014 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

(1) Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

(2) Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

- Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn

"2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng."

Như vậy, trường hợp đang cho thuê nhà nhưng chủ nhà muốn thế chấp nhà không thuộc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Nhà đang cho thuê có được thế chấp không?

Căn cứ tại Điều 146 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

"Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác."

Theo đó, pháp luật cho phép chủ nhà có quyền thế chấp nhà đang cho thuê. Tuy nhiên chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp.

Trường hợp cho thuê nhà đang thế chấp có được không?

Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

(1) Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

(2) Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

(3) Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

(4) Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

(5) Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

(6) Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, chủ nhà của nhà đang thế chấp không bị ngăn cản việc cho thuê căn nhà đó.