Có được cho thuê lại nhà mà không thông báo và không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà không?

Tôi là chủ sở hữu của một căn nhà 04 tầng và đã ký hợp đồng thuê nhà với anh A, với mục tiêu sử dụng nhà là để ở. Tuy nhiên, mình vừa phát hiện ra rằng anh A đã cho một số người khác thuê lại phòng mà anh không sử dụng, mà trong hợp đồng giữa chúng tôi không hề có điều khoản nào cho phép anh A làm như vậy. Vậy, trong tình huống này, liệu tôi có thể huỷ bỏ hợp đồng và đòi phạt hợp đồng từ anh A được không?

Hợp đồng thuê nhà ở có được xem là hợp đồng thuê tài sản không?

Bên cho thuê cho bên thuê thuê mặt bằng là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, hợp đồng thuê nhà được xem là một hình thức của hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.

Các bên trong hợp đồng thuê nhà ở có quyền và nghĩa vụ thế nào?

(1) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà được quy định tại Điều 26 và Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

* Quyền của bên cho thuê nhà

- Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

- Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật này.

-Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.

- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.

- Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

(2) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà được quy định tại Điều 28 và Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau

* Quyền của bên thuê nhà

- Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.

- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

- Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

- Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

- Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Bên thuê nhà ở cho thuê lại nhà mà không thông báo thì giải quyết thế nào?

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà như sau:

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

- Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

- Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà;

- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Ngoài ra, tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định về việc cho thuê lại tài sản như sau:

“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

Theo đó, việc bên thuê nhà tự ý cho người khác thuê lại mà không có sự thỏa thuận trong hợp đồng hay sự chấp thuận từ chủ nhà là hành vi vi phạm hợp đồng. Do đó, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng đơn phương theo đúng điều luật. Trong tình huống cụ thể này, người cho thuê cần phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 01 tháng, trừ khi có thỏa thuận riêng khác.

Bên cho thuê nhà ở có quyền phạt vi phạm hợp đồng đối với bên thuê nếu hai bên có thỏa thuận về việc phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

“Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Như vậy, trong việc thực hiện hợp đồng thuê tài sản, cả hai bên đều phải tuân theo các quyền và nghĩa vụ đã được quy định. Nếu bên thuê có ý định cho thuê lại tài sản, họ phải thông báo và nhận được sự đồng tình từ bên cho thuê trước khi tiến hành. Trong trường hợp xảy ra vi phạm, bên cho thuê được phép chấm dứt đơn phương hợp đồng theo các điều luật và có thể áp dụng các biện pháp phạt đối với bên thuê nếu đã có thỏa thuận cụ thể về điều này.