Có được xây dựng phần mái nhà lấn sang khoảng không nhà người khác không?

Gia đình tôi có một hàng xóm đã xây nhà trên đất của họ. Tuy nhiên, khi họ hoàn thiện việc lợp mái, phần mái nhà đã vượt quá ranh giới và chiếm dụng không gian trên đất của tôi. Chúng tôi đã đề nghị họ điều chỉnh phần mái nhà lấn sang, nhưng họ cứng rắn không chấp nhận và khẳng định rằng họ không vi phạm lên quyền sở hữu đất của chúng tôi. Tôi muốn hỏi, liệu gia đình hàng xóm có vi phạm các quy định pháp lý không?

Quy tắc xây dựng có bắt buộc phải thực hiện không?

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

"Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh."

Theo đó, khi xây dựng công trình, nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng là bắt buộc phải thực hiện.

Khi tiến hành xây dựng người sử dụng đất phải đảm bảo nghĩa vụ chung ra sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.

Ranh giới không gian khi xây dựng mái nhà được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, quyền sử dụng không gian và lòng đất theo hướng thẳng đứng từ ranh giới thửa đất của một người không được phép gây trở ngại cho quyền sử dụng đất của người khác. Điều này có nghĩa là, khi xây dựng mái nhà, phạm vi không gian không được phép xâm phạm vào việc sử dụng đất của người khác.

Xây dựng phần mái nhà lấn sang khoảng không nhà người khác có vi phạm quy định pháp luật về sử dụng không gian đất không?

Căn cứ Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:

- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi nhà của hàng xóm vươn mái nhà sang phần không gian trên đất của bạn, gây cản trở việc bạn sử dụng đất của mình, đây là hành vi vi phạm. Cụ thể, hành vi này của gia đình hàng xóm đã lấn chiếm không gian không thuộc quyền sở hữu của họ và vi phạm các quy định của pháp luật.