Quy trình thẩm định giá diễn ra như thế nào?

Tôi muốn được tư vấn về vấn đề đang tranh chấp một lô đất giữa gia đình tôi và hàng xóm. Trên mảnh đất này, có sự hiện diện của nhà ở, cây trồng và một số công trình khác. Toà án đã yêu cầu hai bên sắp xếp để tiến hành việc đánh giá giá trị các tài sản này. Do vậy, tôi muốn hiểu rõ hơn về cách thức tiến hành quá trình thẩm định giá trị. Trường hợp nhà ở là tài sản chung nhưng một trong hai chủ nhân vắng mặt và chủ nhân còn lại không có chìa khóa, liệu toà án có quyền phá khóa để tiến hành thẩm định giá trị khi chỉ nhận được sự đồng ý của một chủ nhân không? Nếu không, thì phải tiếp tục như thế nào để thẩm định giá trị?

Thẩm định giá là gì?

Theo khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 thì khái niệm thẩm định giá được quy định như sau:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Đồng thời, việc thẩm định giá trị tài sản cũng được coi là một cách thu thập bằng chứng do các bên liên quan tự yêu cầu tổ chức đánh giá giá trị, với mục đích kiểm tra và xác định giá trị tài sản trong vụ việc dân sự. Sau đó, tổ chức thẩm định sẽ cung cấp một kết luận pháp lý bằng văn bản về giá trị tài sản nhằm làm cơ sở cho việc giải quyết những tranh chấp liên quan đến nội dung tại Toà án đang xử lý vụ việc.

Quy trình thẩm định giá diễn ra như thế nào?

Theo khoản 3, khoản 4 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định các trường hợp Tòa án yêu cầu thẩm định giá và trình tự, thủ tục thẩm định giá như sau:

"Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

[...]

3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:

a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.

Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;

b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;

c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản."

Trong tình huống của bạn, ngôi nhà đang là tài sản chung, tuy nhiên một trong hai chủ sở hữu đang vắng mặt và người còn lại không sở hữu chìa khóa. Điều này gây ra khó khăn đáng kể trong việc thực hiện thẩm định giá trị, hoặc có thể ngăn cản hoàn toàn quá trình thẩm định.

Trường hợp nào thì thẩm định giá không cần sự cho phép?

Theo Điều 8 Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán – Tòa án nhân dân tối cao về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định trong trường hợp việc này ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, cụ thể như sau:

"Điều 8. Về việc cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định quy định tại Điều 127 của Bộ luật Tố tụng dân sự

Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1. Ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án là trường hợp đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khác thực hiện hoặc không thực hiện một hoặc một số hành vi cản trở quá trình thu thập tài liệu, chứng cứ hoặc có hành vi khác gây khó khăn cho việc giải quyết vụ án.

Ví dụ: Khi xem xét, thẩm định tại chỗ, bị đơn là ông B khóa cửa không cho vào thẩm định. Theo yêu cầu của nguyên đơn thì Tòa án có thể áp dụng biện pháp buộc ông B mở cửa để xem xét, thẩm định tại chỗ.

2. Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác có liên quan trong vụ án đang được Tòa án giải quyết là trường hợp người bị ảnh hưởng không phải là đương sự trong vụ án nhưng việc thực hiện hoặc không thực hiện một hoặc một số hành vi của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người đó."

Như vậy, nếu có bằng chứng cho thấy người sở hữu còn lại của ngôi nhà cố tình gây trở ngại cho việc thẩm định giá, Tòa án có quyền sử dụng quy định liên quan đến việc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm hoặc buộc thực hiện hành động cụ thể để tiến hành thẩm định giá trị tài sản