MUA NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

1. Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?

Việc mua một căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng đồng nghĩa với việc thực hiện một giao dịch mua bán thông qua sự tham gia của ba bên: người mua, ngân hàng và người bán - người hiện đang sở hữu tài sản thế chấp. Thông qua giao dịch này, người mua có khả năng tiết kiệm một số chi phí.

2. Quyền mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015:

Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh có thể được bán, trao đổi, tặng cho, nếu nhận được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật.

Dựa vào điều này, việc mua và bán nhà, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng được pháp luật cho phép và công nhận.

3. Điều kiện mua nhà đang thế chấp ngân hàng.

Điều kiện chung để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

Những người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện sau, theo Điều 188, Khoản 1 của Luật Đất đai 2013:

Phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Đất không đang trong quá trình tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực thi án phí.

Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất có thời hạn).

Đối với những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường không có yêu cầu cụ thể ngoại trừ việc cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt mà không được phép nhận chuyển nhượng, ví dụ như trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, theo quy định tại Điều 191 và 192 của Luật Đất đai 2013.

Riêng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, điều kiện là phải có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp, theo Điều 320, Khoản 8 và Điều 321, Khoản 5 của Bộ luật Dân sự 2015. Thông thường, ngân hàng, là bên thường nhận thế chấp, ít khi đồng ý cho chuyển nhượng, trong khi với cá nhân, việc thỏa thuận có thể dễ dàng hơn.

Nói tóm lại, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, bên chuyển nhượng phải không chỉ tuân thủ các điều kiện chung mà còn cần được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, kể cả khi không nhận được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp, vẫn có các phương pháp khác để an toàn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Phương pháp mua nhà đang thế chấp ngân hàng đúng quy định pháp luật.

Hướng dẫn mua nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định pháp luật

Một trong những yếu tố quan trọng khi mua nhà là xác định trước khi đặt cọc liệu nhà, đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không để tránh rủi ro không đáng có. Bạn có thể yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ vì ngân hàng thường giữ sổ đỏ nếu nhà đất đó đang được thế chấp. Có hai phương pháp để mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:

Mua nhà đất với sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng (thỏa thuận ba bên)
Thỏa thuận với người bán để thay thế tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Phương pháp 1: Thay thế tài sản thế chấp

Theo Điều 320, Khoản 8, Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được phép bán tài sản thế chấp trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.

Vì vậy, người mua có thể mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng cách thỏa thuận với bên bán để thay thế tài sản đang thế chấp bằng một tài sản khác. Phương pháp này thường được sử dụng khi ngân hàng không đồng ý cho phép bán tài sản đang thế chấp.

Chú ý: Việc thay thế tài sản thế chấp cần phải được ngân hàng đồng ý.

Trong trường hợp này, bạn cần thực hiện việc giải chấp tại cơ quan thẩm quyền và thực hiện mua bán như thủ tục mua bán nhà đất thông thường.

Phương pháp 2: Thỏa thuận ba bên

Trong trường hợp này, thủ tục chuyển nhượng bao gồm cả ngân hàng cùng với bên bán và bên mua. Việc nhà đất đang thế chấp có liên quan trực tiếp tới quyền và nghĩa vụ của ngân hàng.

Ngoài ra, Điều 321, Khoản 5 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định khi bán tài sản thế chấp là nhà và bất động sản thì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp tức ngân hàng. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các bên cần ngồi lại với nhau ký kết một hợp đồng cam kết, thỏa thuận đồng ý về việc mua nhà đất tại ngân hàng.

Hợp đồng này sẽ xác định sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán, số tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua; tiền thanh toán trả nợ đã vay với ngân hàng của bên bán, cách xử lý vi phạm hợp đồng, cách xử lý tài sản (nhà đang thế chấp), khi giải chấp ai giữ sổ, và cách xử lý khi có tình huống phát sinh,...

Sau cùng, bên mua cần thực hiện đặt cọc và thanh toán tại ngân hàng.

Việc thanh toán này được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Bạn có thể thanh toán một lần hay nhiều lần và trong thời gian nào để nhận được biên bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

5. Có nên mua nhà đang được thế chấp ngân hàng hay không?

Ưu điểm:

Thường giá nhà đang thế chấp sẽ thấp hơn giá thị trường, trong khi vị trí của nhà vẫn đáng chú ý.
Khi mua nhà thế chấp, người bán có thể tránh được việc tài sản bị tịch thu do không trả được nợ thế chấp. Đồng thời, người mua sẽ có được sự bảo đảm về quy hoạch và pháp lý, bởi ngân hàng đã xem xét kỹ lưỡng ngôi nhà trước khi thế chấp.

Nhược điểm:

Có rủi ro là nhà thế chấp có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật nếu bên vay không trả được nợ và lãi cho ngân hàng.
Việc thanh toán tiền trực tiếp cho người bán có thể là không hợp lý, vì họ không có quyền bán nhà khi nhà đang được thế chấp mà chưa được sự đồng ý từ ngân hàng.
Số tiền mua nhà cần bằng hoặc cao hơn số nợ gốc và lãi tại ngân hàng. Người mua cũng có thể không biết rõ thông tin về nhà mình mua vì các giấy tờ chính đều được ngân hàng giữ.

Do đó, người mua cần phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua nhà đang thế chấp. Khi mua, họ nên yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ pháp lý và giấy tờ chứng minh rằng ngân hàng đã chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu nhận thấy bất kỳ dấu hiệu xấu nào, họ nên cân nhắc không mua nhà khi sổ đỏ đang được thế chấp bởi ngân hàng.

Nguyễn Thị Ngọc Lan

860 ngày trước

Theo dõi

MUA NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

1. Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?Việc mua một căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng đồng nghĩa với việc thực hiện một giao dịch mua bán thông qua sự tham gia của ba bên: người mua, ngân hàng và người bán - người hiện đang sở hữu tài sản thế chấp. Thông qua giao dịch này, người mua có khả năng tiết kiệm một số chi phí. 2. Quyền mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng.Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015:Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh có thể được bán, trao đổi, tặng cho, nếu nhận được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật.Dựa vào điều này, việc mua và bán nhà, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng được pháp luật cho phép và công nhận.3. Điều kiện mua nhà đang thế chấp ngân hàng.Điều kiện chung để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:Những người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện sau, theo Điều 188, Khoản 1 của Luật Đất đai 2013:Phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Đất không đang trong quá trình tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực thi án phí. Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất có thời hạn). Đối với những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường không có yêu cầu cụ thể ngoại trừ việc cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt mà không được phép nhận chuyển nhượng, ví dụ như trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, theo quy định tại Điều 191 và 192 của Luật Đất đai 2013.Riêng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, điều kiện là phải có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp, theo Điều 320, Khoản 8 và Điều 321, Khoản 5 của Bộ luật Dân sự 2015. Thông thường, ngân hàng, là bên thường nhận thế chấp, ít khi đồng ý cho chuyển nhượng, trong khi với cá nhân, việc thỏa thuận có thể dễ dàng hơn.Nói tóm lại, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, bên chuyển nhượng phải không chỉ tuân thủ các điều kiện chung mà còn cần được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, kể cả khi không nhận được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp, vẫn có các phương pháp khác để an toàn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.4. Phương pháp mua nhà đang thế chấp ngân hàng đúng quy định pháp luật.Hướng dẫn mua nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định pháp luậtMột trong những yếu tố quan trọng khi mua nhà là xác định trước khi đặt cọc liệu nhà, đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không để tránh rủi ro không đáng có. Bạn có thể yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ vì ngân hàng thường giữ sổ đỏ nếu nhà đất đó đang được thế chấp. Có hai phương pháp để mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:Mua nhà đất với sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng (thỏa thuận ba bên)Thỏa thuận với người bán để thay thế tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.Phương pháp 1: Thay thế tài sản thế chấpTheo Điều 320, Khoản 8, Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được phép bán tài sản thế chấp trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.Vì vậy, người mua có thể mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng cách thỏa thuận với bên bán để thay thế tài sản đang thế chấp bằng một tài sản khác. Phương pháp này thường được sử dụng khi ngân hàng không đồng ý cho phép bán tài sản đang thế chấp.Chú ý: Việc thay thế tài sản thế chấp cần phải được ngân hàng đồng ý.Trong trường hợp này, bạn cần thực hiện việc giải chấp tại cơ quan thẩm quyền và thực hiện mua bán như thủ tục mua bán nhà đất thông thường.Phương pháp 2: Thỏa thuận ba bênTrong trường hợp này, thủ tục chuyển nhượng bao gồm cả ngân hàng cùng với bên bán và bên mua. Việc nhà đất đang thế chấp có liên quan trực tiếp tới quyền và nghĩa vụ của ngân hàng. Ngoài ra, Điều 321, Khoản 5 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định khi bán tài sản thế chấp là nhà và bất động sản thì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp tức ngân hàng. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các bên cần ngồi lại với nhau ký kết một hợp đồng cam kết, thỏa thuận đồng ý về việc mua nhà đất tại ngân hàng.Hợp đồng này sẽ xác định sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán, số tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua; tiền thanh toán trả nợ đã vay với ngân hàng của bên bán, cách xử lý vi phạm hợp đồng, cách xử lý tài sản (nhà đang thế chấp), khi giải chấp ai giữ sổ, và cách xử lý khi có tình huống phát sinh,...Sau cùng, bên mua cần thực hiện đặt cọc và thanh toán tại ngân hàng.Việc thanh toán này được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Bạn có thể thanh toán một lần hay nhiều lần và trong thời gian nào để nhận được biên bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền.5. Có nên mua nhà đang được thế chấp ngân hàng hay không?Ưu điểm:Thường giá nhà đang thế chấp sẽ thấp hơn giá thị trường, trong khi vị trí của nhà vẫn đáng chú ý.Khi mua nhà thế chấp, người bán có thể tránh được việc tài sản bị tịch thu do không trả được nợ thế chấp. Đồng thời, người mua sẽ có được sự bảo đảm về quy hoạch và pháp lý, bởi ngân hàng đã xem xét kỹ lưỡng ngôi nhà trước khi thế chấp.Nhược điểm:Có rủi ro là nhà thế chấp có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật nếu bên vay không trả được nợ và lãi cho ngân hàng.Việc thanh toán tiền trực tiếp cho người bán có thể là không hợp lý, vì họ không có quyền bán nhà khi nhà đang được thế chấp mà chưa được sự đồng ý từ ngân hàng.Số tiền mua nhà cần bằng hoặc cao hơn số nợ gốc và lãi tại ngân hàng. Người mua cũng có thể không biết rõ thông tin về nhà mình mua vì các giấy tờ chính đều được ngân hàng giữ.Do đó, người mua cần phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua nhà đang thế chấp. Khi mua, họ nên yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ pháp lý và giấy tờ chứng minh rằng ngân hàng đã chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu nhận thấy bất kỳ dấu hiệu xấu nào, họ nên cân nhắc không mua nhà khi sổ đỏ đang được thế chấp bởi ngân hàng.

Comment