Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Những điều cần lưu ý?

Hiện nay, bên cạnh những dự án nhà đất có đầy đủ giấy tờ chứng nhận theo quy định của pháp luật hiện hành thì vẫn có vô số nhà, đất được rao bán dưới hình thức vi bằng. "Cò đất" thường đánh vào tâm lý người mua là mong muốn sở hữu bất động sản với giá rẻ và thủ tục giấy tờ nhanh chóng, dễ dàng. Vậy mua nhà qua vi bằng có thực sự an toàn không? Để hiểu rõ hơn, chúng ta cùng điểm qua những nội dung quan trọng sau đây.Giá trị pháp lý của vi bằng?Định nghĩa vi bằng theo Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại như sau:Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.Trong đó Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quanGiao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng là hình thức mà các bên tham gia giao dịch sử dụng văn bản, được gọi là vi bằng, để ghi nhận hành vi và sự kiện liên quan đến việc giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất. Vi bằng này được Thừa phát lại lập và đóng dấu xác nhận. Tuy nhiên, vi bằng này chỉ đóng vai trò làm chứng cứ khi có xảy ra tranh chấp giữa các bên và cần giải quyết tại Tòa án.Vậy có thể hiểu giá trị pháp lý của vi bằng như sau:Vi bằng không thể thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay các văn bản hành chính khác.Vi bằng được dùng làm bằng chứng để Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ việc thuộc lĩnh vực dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật. Đồng thời, vi bằng cũng là cơ sở pháp lý trong việc thực hiện các giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật.Để biết thêm về những trường hợp nên lập vi bằng, bạn có thể tham khảo tại đây.Mua nhà đất bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, mọi hợp đồng mua bán nhà ở đều phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng, thế chấp, hoặc góp vốn dựa trên quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật. Tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ hợp đồng mua nhà đất chỉ có hiệu lực pháp lý từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, việc lập vi bằng là để chứng minh hai bên có thực hiện giao nhận tiền và giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Điều 117 và 122 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định những trường hợp mua bán không tuân theo quy định về giao dịch thì được coi là vô hiệu. Do đó, việc giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng sẽ không có hiệu lực và dẫn tới các hậu quả theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.(Lưu ý có những trường hợp đặc biệt mà Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch theo vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)Từ các thông tin trên, có thể nhận định rằng mua nhà đất chỉ qua vi bằng do Thừa phát lại lập là hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Thậm chí, việc sử dụng vi bằng trong giao dịch có thể đẩy người mua vào tình huống rủi ro. Cốt lõi, Vi bằng chỉ để ghi nhận các hành động trao đổi hoặc giao kết giữa hai bên, chứ không thể xem xét như bằng chứng chính thống cho việc chuyển quyền sở hữu của tài sản như nhà hay đất. Vì hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên nếu mua bán nhà đất chỉ qua vi bằng sẽ không thể thực hiện cấp, sang tên sổ đỏ. Một số lưu ý khi mua nhà đất qua công chứng vi bằng?Trong quá trình lập vi bằng, cả người mua và người bán đều cần thực hiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ). Khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng các điều kiện cần thiết, bên bán nên cam kết rằng sau khi họ nhận được giấy chứng nhận, họ sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng, hoặc có thể ủy quyền cho bên mua tiến hành thủ tục đó. Mức giá có thể thỏa thuận giữa hai bên.Nếu bên bán chỉ mong muốn bán một phần đất trong một lô lớn, bên mua nên đảm bảo bên bán hoàn thành thủ tục tách thửa trước. Trong tình huống không thể tách thửa, cả hai bên cần đạt được thỏa thuận để chỉnh sửa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên tỷ lệ sở hữu chung.Tóm lại, khi lập vi bằng cho giao dịch mua bán bất động sản, việc thực hiện đúng thủ tục công chứng và chứng thực tất cả tài liệu liên quan là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý cho quyền lợi của bên mua, đặc biệt là trong việc cấp và chuyển tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tóm lại, người mua cần nắm rõ nguồn gốc và giấy tờ của bất động sản, luôn yêu cầu một hợp đồng mua bán chi tiết và công chứng toàn bộ tài liệu và giao dịch.Ngoài ra, bạn có thể tham khảo Thủ tục pháp luật để đảm được tư vấn đúng đắn và đầy đủ thông tin trước khi đưa ra quyết định.