Vấn đề xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

1.Vấn đề xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Tóm tắt: Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một chế định tiến bộ, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (NSNN). Chế định này góp phần không nhỏ trong việc minh bạch hóa và lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS). Sau một thời gian áp dụng, bên cạnh những ưu điểm nổi bật thì hoạt động giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ cũng gặp phải không ít bất cập, khó khăn, như thiếu văn bản hướng dẫn thi hành, một số văn bản hướng dẫn thi hành chồng chéo, mâu thuẫn nhau về nội dung, đặc biệt là trong việc xác định giá khởi điểm QSDĐ để tổ chức đấu giá… Bài viết phân tích chế định về xác định giá khởi điểm QSDĐ trong đấu giá QSDĐ và kiến nghị một số giải pháp.Từ khoá: đấu giá, quyền sử dụng đất, giá khởi điểm, luật đất đaiAbstract: The allocation or lease of land use rights through auctions is a progressive provision, which provides large revenues to the state budget. This provision also brings significant contribution to the healthy and transparent real estate market. Over a period of implementation, along with the outstanding advantages, the auction of land-use right has witnessed several difficulties, such as lack of enforcement guidelines or some documents guiding the implementation of overlapping or even thought contradictory of contents, especially in determining the reserve price for auction of land use right, etc. This article is to analyze the regulations on the reserve price of land use right for auction and propose recommendations for improvements.Keywords: auction, land use rights, reserve price, land law1.   Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất1.1. Khái niệm đấu giá QSDĐPháp luật nước ta quy định: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý[1]. Thực hiện quyền chủ sở hữu, Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất[2]. Theo quy định của pháp luật dân sự, tài sản được phép giao dịch gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản; tài sản bao gồm BĐS và động sản[3]. Trong đó, BĐS bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định; còn động sản là những tài sản không phải là BĐS.QSDĐ là một quyền tài sản. Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 thì “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”[4]. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Quan niệm truyền thống về đấu giá là việc mua bán hàng hoá (tài sản) công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán.Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ mua được. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định.Như vậy, có thể hiểu bán đấu giá tài sản như sau: Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và được tổ chức dưới hình thức cụ thể theo quy định của pháp luật; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất cho tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá.Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”[5].Theo Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ thì bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấu giá đó.Theo Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính, đấu giá QSDĐ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư, là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấugiá công khai nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận huyện và thành phố.Theo Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và thủ tục được quy định tại Nghị định này.Theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo nguyên tắc và trình tự thủ tục quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.Căn cứ quy định của pháp luật đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước thực hiện chuyển QSDĐ[6] thông qua hình thức đấu giá QSDĐ[7] công khai có nhiều người tham gia trả giá và người nào trả giá cao nhất là người nhận được QSDĐ.Từ các nội dung đã nêu trên, ở mức độ khái quát thì: đấu giá QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất là phương thức chuyển giao QSDĐ, được tổ chức công khai giữa một bên là chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất[8] với một bên là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất[9]. Theo đó, chủ thể sử dụng đất muốn được nhận QSDĐ tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục luật định. Chủ thể sử dụng nào trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ.Theo: GV. TRẦN THỤY QUỐC THÁILink tham khảo: Tại đây