Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay

2.   Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiện nayCác trường hợp cần đấu giá. Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đấu giá trong một số trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Các trường hợp này có chung một đặc điểm: đối tượng đấu giá là một tài sản công có thể thu hút sự quan tâm của nhiều người và do đó, có thể xuất hiện sự cạnh tranh trong quá trình chuyển dịch tài sản. Cần đặt sự cạnh tranh trong một không gian mở, cho phép tiến hành cạnh tranh công khai, minh bạch, sòng phẳng thông qua đấu giá; nếu không, thì chắc chắn sẽ xuất hiện nguy cơ tranh giành không lành mạnh, không trong sáng, dưới hình thức vận động, chạy chọt bằng thủ đoạn, bằng sự mua chuộc thực hiện ở “cửa sau”, tạo điều kiện cho sự bùng phát tệ nạn tham nhũng trong quá trình phân phối đất đai để sử dụng cho các mục đích khác nhau.Luật không dùng những từ ngữ mang ý nghĩa mệnh lệnh; nhưng có thể tin rằng việc đấu giá là bắt buộc trong những trường hợp được luật dự kiến. Đáng chú ý là cả Luật Đất đai và các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất không phân biệt quy mô về số lượng cũng như về giá trị tài sản được giao hoặc được cho thuê. Trên nguyên tắc, dù chỉ giao hoặc cho thuê một thửa đất nhỏ, phục vụ cho các nhu cầu riêng lẻ của cá nhân và có giá trị khiêm tốn, một khi tính chất của giao dịch hội đủ những yếu tố được ghi nhận trong luật, thì việc giao hoặc cho thuê đất phải được thực hiện dưới hình thức đấu giá công khai.Hẳn không có vấn đề gì đặc biệt, về sự cần thiết của việc đấu giá, trong các trường hợp đất được giao hoặc cho thuê nhằm phục vụ cho việc triển khai các dự án kinh tế lớn, nói chung, cho việc thực hiện các hoạt động vì mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Trong hoàn cảnh nhiều người nhắm đến cùng mục tiêu và sẵn sàng chi trả (đầu tư) để đạt được mục tiêu ấy, việc đấu giá quyền sử dụng đất, về mặt lý thuyết, cho phép tìm được người muốn nhận lấy đất với giá tốt nhất có thể đối với Nhà nước.Cũng có thể vấn đề ấy không cần được đặt ra trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất đối với người có nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong điều kiện đã được giao đất không thu tiền sử dụng đất đến hết định mức cho phép. Muốn mở rộng quy mô sản xuất lớn hơn so với mặt bằng chung, nhà nông, chủ trang trại phải tổ chức việc sản xuất theo mô hình doanh nghiệp và phải chấp nhận kiểu đối xử mà xã hội, bao gồm nhà chức trách, dành cho doanh nhân, cho nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tham gia cạnh tranh để có được thêm đất sản xuất, thông qua đấu giá, là điều cần thiết như một thử thách đối với bản lĩnh của doanh nhân nông nghiệp.Nhưng vấn đề có thể trở nên tế nhị trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đối với đất dùng để xây nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. Người tham gia đấu giá được trông đợi, theo giả thiết, là người có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu sống thiết thân. Thực ra, việc một người tham gia một cuộc đấu giá để tìm kiếm một thứ gì đó phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mình không phải là việc hiếm gặp trong cuộc sống dân sự. Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trong mọi trường hợp đều có thể thu hút sự quan tâm của người kinh doanh chuyên nghiệp và giới đầu cơ. Những miếng đất ở được cho là tốt về các phương diện, nếu được đem đấu giá, có khả năng đặt người dân có nhu cầu thực sự về đất ở trong thế cạnh tranh không cân sức với những người chỉ muốn mua đất để bán lại. Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đối với đất dùng để xây nhà ở nhỏ, lẻ có thể đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trường về mặt lý thuyết; nhưng người mua được đất để xây nhà ở không phải là người trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian của người trúng đấu giá, thậm chí qua nhiều trung gian khác nữa, với giá rất đắt[3].Quan hệ giữa giá trúng đấu giá và giá trị thật. Nói rằng việc đấu giá có thể giúp cho giá bán tiệm cận giá trị thị trường về mặt lý thuyết; bởi trên thực tế, nguy cơ đất bị bán với giá thấp luôn hiện hữu, do những thủ thuật của giới tham gia đấu giá chuyên nghiệp, nhằm kiểm soát việc đấu giá theo ý mình.Luật Đất đai, Điều 58 khoản 3 quy định: “Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định”. Cụ thể hoá quy định này, Quyết định số 216/2005QĐ-TTg, đã dẫn, thiết lập nguyên tắc xác định giá khởi điểm, theo đó, “Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá (Điều 10 khoản 1 điểm a).Sau 5 năm chịu sự chi phối riêng của Quyết định nói trên, việc đấu giá quyền sử dụng đất được đưa vào khung pháp lý chung về đấu giá, theo Nghị định số 17/2010/NĐ- CP ngày 24/3/2010 đã dẫn. Theo Điều 23 khoản 2 điểm đ của Nghị định, “Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tuy nhiên, Điều 56 của Nghị định lại xác định rằng Điều 10 của Quyết định 216 nói trên không còn hiệu lực thi hành. Rốt cuộc, trong khung cảnh luật hiện hành, việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ dựa vào Điều 58 khoản 3 Luật Đất đai.Nói rõ hơn, việc xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất được đấu giá thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; nhưng căn cứ xác định giá đó lại trở nên không rõ ràng từ khi việc đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một trường hợp của hoạt động đấu giá đối với tài sản có nguồn gốc từ công sản và được điều chỉnh bởi một khung pháp lý chung.Thực ra, ngay cả trong trường hợp giá đất được đòi hỏi bám theo giá thị trường, thì khả năng xảy ra chênh lệch lớn giữa giá đó và giá trị thật vẫn rất cao. Lý do là bản thân cái gọi là giá thị trường đối với những miếng đất cùng loại, cùng hình dáng, diện tích có thể rất khác biệt do sự can thiệp của nhiều yếu tố cả chủ quan và khách quan[4]. Việc định giá mà không được thực hiện dưới một cơ chế kiểm soát, giám sát minh bạch, chặt chẽ có nguy cơ bị thao túng bởi những người có thế lực và có khả năng, điều kiện tác động đến ý chí của người có thẩm quyền. Trên thực tế, sự thao túng đó đã và đang diễn ra ở nhiều nơi, gây bức xúc cho xã hội, người dân. Cách thao túng tương đối đơn giản; mọi người đều biết, đều hiểu, nhưng không ngăn chặn được: sau khi đã tác động thành công vào ý chí của người có thẩm quyền trong việc định một giá khởi điểm có lợi cho mình (nghĩa là tương đối thấp), những người đấu giá chuyên nghiệp mang “quân xanh” đến nơi đấu giá để làm nhiệm vụ kích thích việc đề xuất giá mua theo một kịch bản định trước, cũng như để vô hiệu hoá hoặc làm nản lòng những đối thủ tranh mua không mong đợi bằng cách thách đấu nâng giá mỗi khi đối thủ đề nghị giá mua của họ.Theo: VIỆN SĨ. PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆNLink tham khảo: Tại đây