Giá đất khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

1.Giá đất khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đấtLuật Đất đai năm 2013 (Điều 118) quy định cụ thể 08 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các tổ chức đấu giá được tiến hành hoạt động đấu giá khi có đủ các điều kiện là: đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Giá đất được quy định tại các Điều 112, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ về khung giá đất. Theo đó, giá đất Nhà nước xác định có 2 loại: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.Việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định số 135/2016/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP); Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.Về chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017, cụ thể: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do sở tài nguyên và môi trường xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập hoặc thặng dư; sau đó, chuyển cho hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do sở tài chính làm thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.Về hồ sơ xác định giá khởi điểm bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau: văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm của cơ quan tài nguyên và môi trường; quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hồ sơ địa chính (thông tin diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất..). Căn cứ quyết định phê duyệt giá khởi điểm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn vị được giao nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức thực hiện đấu giá theo quy định của pháp luật.Với những quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất cho thấy còn những hạn chế, bất cập sau đây:Thứ nhất, sự chính xác của các phương pháp định giá đất ảnh hưởng lớn đến giá đất khởi điểm được phê duyệt. Việc chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất, việc áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến sự chênh lệch giá (cả chục lần) sẽ ảnh hưởng đến xác định giá đất khởi điểm.Thứ hai, chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất chưa quy định rõ ràng, thống nhất. Theo Nghị định số 135/2016/ NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/ NĐ-CP thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tùy thuộc vào giá trị thửa đất sẽ do sở tài nguyên và môi trường hoặc sở tài chính xác định và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trong Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 lại quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất chỉ có sở tài nguyên và môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Thông tư số 02/2015/ TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể, do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy vậy, chưa có sự thống nhất về thẩm quyền trong xác định giá khởi điểm và ủy quyền, phân cấp phê duyệt giá khởi điểm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng có sự thiếu độc lập, khách quan và chuyên nghiệp của chủ thể xác định giá khởi điểm cũng ảnh hưởng không tốt đến xác định giá đất khởi điểm (1).Thứ ba, phương pháp định giá đất được áp dụng xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất chưa được luật quy định cụ thể. Sở tài nguyên và môi trường có được quyền áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá không trong trường hợp xác định giá khởi điểm do sở tài nguyên và môi trường thực hiện không quy định rõ phương pháp áp dụng. Gần đây, Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư số 04/2022/TT-BTC ngày 28/01/2022 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan tài chính địa phương thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện. Theo đó, các sở tài chính có nhiệm vụ chủ trì báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi.Thứ tư, giá đất Nhà nước xác định thấp hơn rất nhiều so với thị trường, mà nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nhưng trên thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường đã chênh lệch rất lớn so với giá đất Nhà nước xác định.Theo: TS. NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNGLink tham khảo: Tại đây