Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường

Việc xác định giá đất thị trường và đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường là bài toán khó và là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm nhất của Nhân dân khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 hiện nay. Trong khuôn khổ bài viết tác giả sẽ khái quát “giá đất thị trường” và đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường ở Việt Nam hiện nay, từ đó đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường ở Việt Nam hiện nay.Tại Việt Nam hiện nay, đất đai không có giá thành sản xuất mà đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (hay còn được gọi là địa tô tư bản hóa). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Từ đó đến nay khung giá đất của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi ban hành đều thấp hơn giá đất thị trường rất nhiều. Đến khi xây dựng Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI thông qua Hội nghị Trung ương 6 tiếp tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nưới quy định phải phù hợp thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Nhiều nước trên thế giới dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường. Do vậy, việc xác định “giá đất thị trường” và đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường là cấp thiết nhằm bổ sung khái niệm giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào sửa đổi Luật Đất đai hiện nay.1. Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trườngTheo định nghĩa “giá trị thị trường” của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là “mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (1), tức là số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.Giá đất thị trường có thể hiểu là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (còn gọi là người bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (còn gọi là người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền Việt Nam đồng (VND) tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống. “Giá đất thị trường” được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.Trên thực tế, giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh, trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và thường cao hơn giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết giá đất một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang).Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định (2) và như thế sẽ hình thành thị trường đất đai hay còn được gọi là thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, bao gồm: Thị trường “sơ cấp” và thị trường “thứ cấp”. Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; và thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại.Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Trong đó, có trường hợp giá đất được hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp; trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân như ở Việt Nam, thì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác.Đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc cấp có thẩm quyền tại địa phương tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện những mục đích khác tại địa phương theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản và thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường có vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, Nhà nước và thị trường bất động sản; là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Qua đó, góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường là việc cấp có thẩm quyền tại địa phương tổ chức bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó công khai theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền Việt Nam đồng (VND) tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống do người chuyển nhượng (còn gọi là người bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (còn gọi là người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian quaCó thể khẳng định: Thể chế về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã được hoàn thiện với việc Luật Đấu giá tài sản quy định trình tự, thủ tục chung áp dụng đối với tất cả các loại tài sản phải bán theo quy định của pháp luật, tạo ra tính thống nhất, chặt chẽ trong hoạt động đấu giá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật, phân định rõ trách nhiệm của người có tài sản đấu giá trong các giai đoạn đấu giá. Kết quả sau 7 năm thực hiện Luật Đất đai Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 53.955,15 ha thu được 260.964, 26 tỷ đồng, kết quả cụ thể như sau: Năm 2014 đấu giá 5.053,97 ha, thu được 22.224,77 tỷ đồng; năm 2015 đấu giá 1.171,62 ha thu được 38.498,59 tỷ đồng; năm 2016 đấu giá 1.024,21 ha thu được 37.321,13 tỷ đồng; năm 2017 đấu giá 976,74 ha, thu được 40.653,5 tỷ đồng; năm 2018 đấu giá 12.273,18 ha thu được 43.437,76 tỷ đồng; năm 2019 đấu giá 2.289,64 ha thu được 34.525,43 tỷ đồng; năm 2020 đấu giá 27.467,18 ha thu được 43.186,69 tỷ đồng (3).Riêng theo thống kê từ Bộ Tư pháp, trong 4 năm (2018-2021), số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất tăng khoảng 67% (tương đương khoảng khoảng 200 nghìn tỷ đồng) và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá bán của tài sản đấu giá. Cụ thể: Năm 2018, trong tổng số 30.182 cuộc đấu giá thành công thì có 17.710 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%). Tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 77 nghìn tỷ đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 54 nghìn tỷ đồng (chiếm 70%); năm 2019, có 29.715 cuộc đấu giá thành thì 17.257 cuộc là đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 60%). Tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 90 nghìn tỷ đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 65 nghìn tỷ đồng (chiếm 72%); năm 2020, với 28.777 cuộc đấu giá thành thì có 14.588 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%). Tổng giá bán tài sản đấu giá là hơn 103 nghìn tỷ đồng; trong đó, đấu giá quyền sử dụng đất hơn 81 nghìn tỷ đồng (chiếm gần 80%) và năm 2021, với 20.747 cuộc đấu giá thành thì có 9.855 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 47.5%). Tổng giá bán của tài sản đấu giá là 90.333 tỷ đồng, trong đó, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đạt 67.118 tỷ đồng (chiếm 74.3%)Theo: ThS. LUẬT GIA LÊ QUANG KIỆMLink tham khảo: Tại đây