Hoàn thiện pháp luật đất đai từ góc nhìn về thu hồi đất

2.Hoàn thiện pháp luật đất đai từ góc nhìn về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án TCCS - Chuyển từ cơ chế thu hồi đất trực tiếp theo dự án sang cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để công tác quy hoạch được thực hiện đồng bộ, thống nhất; tránh tình trạng thu hồi đất manh mún, chạy theo dự án là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước ta. Để thực hiện tốt chủ trương đó, một trong những vấn đề đặt ra là khắc phục những hạn chế, bất cập về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai.2.1. Nhận thức về thu hồi đất vùng phụ cậnTheo quy định của pháp luật hiện hành, “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”(1). Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi theo luật định, các hộ gia đình, tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước.Đến nay, tuy chưa có định nghĩa pháp lý nào giải thích cụ thể “vùng phụ cận” nhưng theo cách hiểu thông thường trong hoạt động thu hồi đất, đây là vùng tiếp giáp, liền kề với một diện tích đất về mặt vị trí với nơi có đất được thu hồi. Từ đó, có thể hiểu, thu hồi đất vùng phụ cận là việc thu hồi phần diện tích đất tiếp giáp liền kề với diện tích đất được thu hồi trong quá trình thiết lập và mở rộng đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định pháp luật.Thực tế cho thấy, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án thời gian qua đã mang lại một số lợi ích:Thứ nhất, thu hồi đất vùng phụ cận tạo điều kiện cho việc chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn được thực hiện hài hòa, bảo đảm các lợi ích chung, mang tầm nhìn dài hạn, góp phần hạn chế lợi ích nhóm trong quy hoạch hoặc những dự án chỉ chạy theo lợi nhuận dẫn đến phá vỡ quy hoạch đô thị.Thứ hai, nếu thực hiện đúng mục tiêu và quy định, việc thu hồi đất vùng phụ cận tạo quỹ đất sạch, giúp tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nhờ phần giá trị đất tăng thêm khi được đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng. Nguồn thu này có thể sử dụng để tiếp tục phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, tạo nguồn vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, cải thiện mỹ quan đô thị, giúp nhà đầu tư tiếp cận với quỹ đất sạch để triển khai dự án thuận lợi.Thứ ba, việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất vùng phụ cận góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế - xã hội, quan hệ cung cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường, giúp cải thiện đời sống dân cư, góp phần tạo thêm việc làm và cải biến diện mạo kinh tế - xã hội của địa phương, của vùng và cả nước.Thứ tư, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá thực hiện đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn nhằm tạo quỹ đất phục vụ tái định cư, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng, thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,... còn giúp tạo ra sự hài hòa, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất vùng phụ cận phải được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện; các trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận phải được xác định cùng với việc xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc thu hồi đất vùng phụ cận được áp dụng đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; phương thức chuyển giao đất cho nhà đầu tư là phải thông qua đấu giá; việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.2.2.Những vấn đề đặt ra về thu hồi đất vùng phụ cậnMột số quy định pháp luật chưa rõ ràngTheo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá chỉ thực hiện “đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn”(2), nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có không ít trường hợp dù phần đất thu hồi chính xuất phát từ mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng “phần phụ cận” lại dùng để “đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”, tức là thu hồi đất “nằm ngoài” mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thực trạng này gây ra sự lấn cấn trong quá trình triển khai thực hiện ở nhiều địa phương khi còn thiếu các quy định của pháp luật xác định phạm vi tối đa của “vùng phụ cận”.Bên cạnh đó, một số thuật ngữ như “chỉnh trang đô thị”, “khu dân cư nông thôn” có liên quan đến việc thu hồi đất vùng phụ cận chưa được định nghĩa, giải thích rõ ràng trong các quy định pháp luật hiện hành, dẫn đến tình trạng khó hiểu, khó áp dụng, dễ tạo kẽ hở pháp luật cho những đối tượng có ý đồ trục lợi. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định về việc lấy ý kiến liên quan đến nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu tư trước khi triển khai công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoặc tham khảo ý kiến các nhà đầu tư về xác định vùng phụ cận, định hướng khai thác quỹ đất sạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, gắn kết giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với nhu cầu, nguyện vọng của các nhà đầu tư.Thiếu tiêu chí chung xác định phạm vi vùng phụ cậnLuật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 đã có những quy định xác định phạm vi thu hồi đất vùng phụ cận phù hợp với quy định của Luật Đất đai hiện hành. Dựa trên các quy định này, diện tích đất mà Nhà nước thu hồi phụ thuộc vào quy mô dự án cụ thể. Sau khi thu hồi đất, ranh giới các thửa đất sẽ được xác định lại trên sơ đồ, bản đồ địa chính của địa phương. Theo Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để xác định “vùng phụ cận” là dựa vào quy hoạch xây dựng. Đối với những dự án khác nhau thì phạm vi vùng phụ cận phải xác định khác nhau và căn cứ để giải thích sự khác nhau là dựa vào quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là đối với những dự án khác nhau, đâu là tiêu chí chung để xác định phạm vi vùng phụ cận cho từng loại công trình, nhằm bảo đảm tính chính xác và khoa học của quy hoạch, hạn chế đến mức thấp nhất việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để vun vén lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm.Thực tế ở một số địa phương thời gian qua cho thấy, sau quá trình triển khai thực hiện, công tác thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá thực hiện các dự án như thương mại, dịch vụ, nhà ở, thu hồi đất kế bên công trình hạ tầng để đấu giá và thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, người có đất trong phạm vi công trình và người có đất kề bên công trình hạ tầng... đã đem lại những kết quả nhất định, góp phần tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong công tác đầu tư xây dựng hạ tầng, hạn chế những “điểm nóng” trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng vốn đã tồn tại nhiều năm qua(3). Tuy nhiên, việc xác định phần đất dôi dư được bán đấu giá để triển khai thực hiện dự án không dễ vì cơ chế pháp lý cho việc thu hồi đất vùng phụ cận chưa rõ ràng. Vấn đề đặt ra là cần xác định rõ giới hạn cho diện tích vùng phụ cận thu hồi để hạn chế tình trạng diện tích “vùng phụ cận” trong nhiều trường hợp lớn hơn cả “vùng chính”. Đây là vấn đề cần được nghiên cứu thấu đáo để bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thực hiện trong thời gian tới.Theo: PGS, TS. PHAN TRUNG HIỀN - TRẦN THỊ NGỌC HÂNLink tham khảo: Tại đây