Khái quát quy định pháp luật đất đai về đấu giá bất động sản

2. Đánh giá sự cần thiết để sửa đổi các quy định pháp luật, và các biện pháp tổng thể khắc phục2.1. Sự cần thiết phải sửa đổi các quy định pháp luậtKhi phân tích quy định và thực trạng về đấu giá bất động sản, có thể thấy rằng việc đấu giá đất là chủ trương đúng và quá trình thực hiện việc đấu giá đất là đúng theo quy định pháp luật, tuy nhiên việc xảy ra tình trạng bỏ cọc xuất phát từ ba nguyên nhân chính:Thứ nhất, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước không theo kịp việc quản lý và ngăn chặn đầu cơ bất động sản.Thứ hai, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa có quy định cụ thể về điều kiện về năng lực tài chính và tình trạng pháp lý của các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Thêm vào đó, thực tế pháp luật hiện nay chỉ quản lý chính công ty tham gia đấu giá chứ không xét đến “người có liên quan” của công ty đó. Trong khi thực tế các doanh nghiệp tham gia dự án trong lĩnh vực bất động sản đều là công ty con, công ty dự án mà không phải công ty mẹ. Do đó, pháp luật đã không đủ bao quát đến trường hợp vi phạm của “người có liên quan” dẫn đến một doanh nghiệp vi phạm nhiều lần trước đây vẫn có thể tham gia.Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu giữ đất, đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp mua đất xong và chờ lên giá thay vì thực hiện dự án nên không chịu nhiều áp lực tài chính.Như vậy, có thể thấy tình trạng có lỗ hổng trong quy định về đấu giá bất động sản là một vấn đề hiển hiện, nhưng nếu chỉ xoay quanh việc sửa đổi các quy định của Luật Đấu giá thì không đủ để ngăn chặn những hành vi mang tính chất thao túng thị trường, đầu cơ bất động sản. Chúng ta cần một giải pháp mang tính tổng thể hơn đối với các chính sách về tín dụng, đất đai, doanh nghiệp, và đấu giá tài sản.2.2. Các biện pháp tổng thể khắc phụcĐiều không thể phủ nhận là pháp luật về đấu giá tài sản đã có những bước phát triển về lượng và chất, mang đến một nguồn thu ngân sách rất lớn cho nhà nước. Những hệ quả của lỗ hổng pháp luật gây ra là có, nhưng không vì thế mà bác bỏ thành quả đã đạt được. Nói cách khác pháp luật về đấu giá tài sản nhà nước, đặc biệt là bất động sản, một tài sản hết sức đặc thù, là bước tiến bộ lớn trong cách nhìn nhận và phát triển của quan hệ pháp luật.Hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần thiết phải sửa đổi quy định về đấu giá tài sản, và nâng mức phạt cọc đến 50% tài sản đấu giá, cũng như tăng số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá. Quan điểm này chưa toàn diện vì:Thứ nhất, việc này sẽ ngăn cản việc tham gia đấu giá của các đối tác tiềm năng, đặc biệt là công ty có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài. Việc chuyển tiền qua lại giữa các tài khoản của người cư trú và người không cư trú cũng như pháp luật về tài khoản vốn là rất phức tạp, do đó việc tăng số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá sẽ càng ngăn chặn số người tham gia đấu giá, làm cho việc đấu giá không còn được kết quả như mong muốn.Thứ hai, các ngành luật khác như kinh doanh bất động sản, [7] các dự án PPP… [8] đều đặt ra giới hạn vốn chủ sở hữu 15% - 20% khi tham gia dự án, trong khi đó riêng việc tham gia đấu giá phải đặt cọc con số cao hơn, hoặc bị phạt với số tiền lớn hơn mức này cho thấy có độ vênh về quy định pháp luật.Do đó, không nên vì áp lực quản lý nhà nước mà sửa đổi luật theo hướng gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả quá trình đấu giá cũng như triệt tiêu những lợi ích mà nó mang lại. Các giải pháp đặt ra cần mang tính tổng thể nhằm đáp ứng các mục tiêu: (i) siết dòng vốn đầu cơ bất động sản bằng quy định pháp luật; (ii) sửa đổi luật đất đai, các quy định về đấu giá và các văn bản liên quan; (iii) mở rộng hình thức xử phạt bổ sung đối với chủ thể bỏ cọc khi tham gia đấu giá; và (iv) tăng truy thu thuế và áp dụng thuế bất động sản, áp dụng giá đúng trong chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể như sau:Siết dòng vốn đầu cơ bất động sản bằng quy định pháp luậtĐối với mục tiêu (i) siết dòng vốn đầu cơ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi các quy định trong lĩnh vực ngân hàng để tránh dòng vốn đổ vào bất động sản, giảm đầu cơ cũng như nắn dòng vốn vào các lĩnh vực, nghành nghề, dịch vụ sản xuất kinh doanh thiết yếu. Cụ thể bằng cách:Thứ nhất, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo lộ trình trước đây do Ngân hàng Nhà nước đặt ra, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn trong giai đoạn này là 34%. [9] Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ này đã được giãn ra theo lộ trình sau đây: [10] Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2021: 40%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2022: 37%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2023: 34%; Từ ngày 01 tháng 10 năm 2023: 30%. Như vậy, thời điểm hiện tại tỷ lệ này duy trì ở mức 37%.Thứ hai, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua bất động sản, và các khoản vay có thế chấp bằng bất động sản. Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN, và Thông tư 23/2020/TT-NHNN, hệ số rủi ro áp dụng đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, khoản phải đòi mà khách hàng cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng nguồn vốn để kinh doanh bất động sản là 200%, trong khi đó hệ số rủi ro áp dụng đối với giá trị nguyên giá các khoản các khoản đầu tư bất động sản là 100%. Trước đây tỷ lệ áp dụng đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được dự kiến nâng lên là 250% (cao hơn 50%) so với mức hiện tại. Ngoài ra, đối với giá trị nguyên giá các khoản các khoản đầu tư bất động sản là 100% dẫn đến rủi ro rất lớn khi hầu hết tài sản thế chấp hiện tại đều là bất động sản. Theo thống kê lượng bất động sản thế chấp tại 26 ngân hàng (chưa bao gồm Agribank) đã tăng 18% trong năm 2021 lên hơn 9,6 triệu tỷ đồng, chiếm 60% trong tổng tài sản thế chấp. [11]Thứ ba, áp dụng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng có giới hạn cho lĩnh vực bất động sản nhằm hạ nhiệt thị trường. Hiện nay tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đang áp dụng chung cho toàn bộ lĩnh vực. Hàng năm Ngân hàng Nhà nước sẽ cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng. Tuy nhiên, việc chỉ tiêu tăng trưởng này là chỉ tiêu chung cho toàn bộ lĩnh vực, và không có hạn mức riêng cho bất động sản. Nhóm tác giả đề xuất tách riêng ra hạn mức tăng trưởng tín dụng riêng cho bất động sản trong chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng riêng cho từng ngân hàng và việc này phải được thực hiện thường xuyên theo năm. Vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã có quyết định chính xác khi khóa cứng tỉ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. [12]Việc sửa đổi các quy định trên vừa đạt mục tiêu kép kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, và đồng thời cũng làm chuyển hướngTheo: TS VŨ KIM HẠNH DUNGLink tham khảo: Tại đây