Đấu  giá quyền sử dụng đất: thực tiễn pháp lý và giải pháp - tham luận

Nội dung của tham luận khu trú vào việc phân tích thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tham chiếu từ thực tiễn vụ đấu giá quyền sử dụng đất của Công ty TNHH đầu tư Ngôi sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) và đơn phương chấm dứt hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm (thành phố Hồ Chí Minh) để nhận diện những bất cập, những “lỗ hổng” trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 – những đạo luật điều chỉnh trực tiếp quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tham luận đưa ra giải pháp hoàn thiện các Đạo luật này; góp phần nâng cao hiệu quả pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để không lặp lại những vụ việc tương tự như Tân Hoàng Minh trong tương lai.Đặt vấn đề:Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất TP HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam. Đến ngày 11/01/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có “tâm thư” xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu trước đó với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm. Trong “tâm thư”, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng1. Xung quanh vụ việc này đã có rất nhiều bình luận, ý kiến tranh luận đa chiều của các chuyên gia pháp lý, luật sư, chuyên gia kinh tế, nhà hoạt động thực tiễn về tính hợp pháp của hành vi “bỏ cọc” của Tập đoàn Tân Hoàng Minh … Đặt trong bối cảnh đó, bài tham luận này góp thêm một ý kiến, tiếng nói về vụ việc này quy chiếu từ ba đạo luật điều chỉnh trực tiếp quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm BLDS năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 để nhận diện những bất cập hoặc “kẽ hở” từ nội dung các quy định hiện hành. Trên cơ sở đó, người viết đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; góp phần nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp luật này ở nước ta.1.   Thực tiễn pháp lý tham chiếu từ vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh1.1. Bình luận vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tiếp cận từ quy định của BLDS năm 2015Xem xét vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Công ty TNHH đầu tư Ngôi sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh (sau đây gọi tắt là vụ việc đấu giá đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) tham chiếu từ BLDS năm 2015 có thể đưa ra nhận xét:Thứ nhất, việc tham gia đấu giá đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là hành vi dân sự được thực hiện dựa trên cơ sở tự nguyện. Theo đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm công khai minh bạch. Mọi tổ chức, doanh nghiệp (trong đó có Tập đoàn Tân Hoàng Minh) có nhu cầu tham gia đấu giá tự nguyện không bị ai ép buộc, thỏa mãn một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”2Thứ hai, việc tham gia đấu giá đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khi trả giá cao nhất và sau đó, người trúng đấu giá bỏ cọc (không nộp tiền trúng đấu giá đất theo quy định); chấp nhận việc mất tiền cọc 600 tỷ đồng. Về vấn đề này, người viết có một số nhận xét sau:Một là, tính đến thời điểm Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá thì người trúng đấu giá mới chỉ nộp 600 tỷ tiền đặt cọc – đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bởi lẽ, “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”3. Nếu người trúng đấu giá nộp 24.500 tỷ tiền trúng đấu giá trong vòng 90 ngày (kể từ ngày trúng đấu giá) theo quy định của pháp luật; cụ thể: i) Trong 30 ngày đầu tiên nộp 50% tổng số tiền trúng đấu giá; ii) Số tiền còn lại thanh toán trong 60 ngày tiếp theo. Số tiền đặt cọc được khấu trừ vào số tiền trúng đấu giá phải nộp.Hai là, sau khi trúng đấu giá đất, ngày 11/01/2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt việc nộp tiền trúng đấu giá và chấp nhận mất 600 tỷ tiền đặt cọc. Đối chiếu với các quy định của BLDS năm 2015 thì hành vi này của Tập đoàn Tân Hoàng Minh không vi phạm pháp luật dân sự. Bởi lẽ, pháp luật dân sự không cấm hành vi bỏ cọc trong một vụ việc dân sự về đấu giá.Theo: PGS. TS NGUYỄN QUANG TUYẾNLink tham khảo: Tại đây