Bình luận vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tế

2. Bình luận vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tiếp cận từ quy định của Luật Đất đai năm 2013Thứ nhất, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tuân thủ quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: “1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; 2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”5.Thứ hai, lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm là loại đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng lô đất này của Tập đoàn Tân Hoàng Minh phù hợp với khoản 1 Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”…3. Những vấn đề pháp lý đặt ra sau vụ đấu giá quyền sử dụng đất và bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng MinhNhư phần trên đã phân tích, việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đối chiếu với BLDS năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 là không vi phạm các quy định hiện hành. Vậy tại sao, vụ việc này lại thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận; thậm chí nó còn được đặt trên bàn nghị sự trong các phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; trong nghị trường của Quốc hội và xuất hiện dày đặc trên các mặt báo v.v.Bởi lẽ, hậu quả mà vụ việc này gây ra có tác động tiêu cực về kinh tế – xã hội như xác lập một mặt bằng giá đất mới cao gấp nhiều lần giá trị thực; gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vốn đã vô cùng phức tạp ở khu vực Thủ Thiêm và tạo cơ hội cho giới đầu cơ, môi giới nhà đất “ăn theo” khi thổi giá đất tăng cao nhằm mục đích trục lợi v.v. Dẫu vậy, nhân sự kiện này cũng là dịp để chúng ta rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và BLDS năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 nói riêng. Qua rà soát, đánh giá các Đạo luật này cho thấy một số điểm bất cập sau đây:Một là, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này tạo “kẽ hở” để tổ chức, cá nhân không có đủ năng lực tài chính hoặc năng lực tài chính hạn chế tham gia đấu giá dẫn đến tình trạng sau khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao do không đủ tiền để nộp:“Về đấu giá ở, trong 2 năm (2020-2021), tỉnh Bắc Giang đã tổ chức 161 cuộc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ở với 9.191 lô, số lô đấu thành 7.720 lô, số lô bỏ cọc là 1.471. Ông Tuấn cho hay, tổng giá bán khởi điểm là hơn 10 nghìn tỷ đồng; tổng số tiền trúng đấu giá thu được là hơn 11,8 nghìn tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch là hơn 1,6 nghìn tỷ đồng. Theo số liệu này, tỷ lệ số lô bỏ cọc trên tổng số lô được đưa ra đấu giá lên đến hơn 16%; tức, cứ 100 lô được đưa ra đấu giá thì có trung bình 16 lô bỏ cọc”6.Hai là, Luật Đất đai năm 2013 mới quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được dẫn chiếu áp dụng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những điểm đặc thù cần phải tính đến chứ không chỉ thực hiện theo quy định chung của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Dẫu vậy, Luật Đất đai năm 2013 lại chưa quy định cụ thể về những điểm đặc thù này trong đấu giá quyền sử dụng đất.Theo: PGS. TS NGUYỄN QUANG TUYẾNLink tham khảo: Tại đây