QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

1.Thế nào là hệ số sử dụng đất?

Hệ số sử dụng đất được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của một công trình, bao gồm cả tầng hầm nhưng không tính các diện tích dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy và chữa cháy, khu vực lánh nạn và bãi đỗ xe, so với tổng diện tích của lô đất mà công trình đó được xây dựng.

(Được quy định tại Mục 1.4.21 của Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)

2. Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?

Dựa theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được tính theo công thức:

Hệ số sử dụng đất = (Tổng diện tích sàn của công trình) / (Tổng diện tích lô đất)

Ở đây, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm tầng hầm nhưng không bao gồm các diện tích sàn dùng cho hệ thống kỹ thuật, các phòng phục vụ chữa cháy và chống cháy, khu lánh nạn, và bãi đỗ xe của công trình.

3. Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa hiện nay

Hệ số sử dụng đất tối đa có thể được quy định trong các dự án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, các hệ số này cần tuân theo các quy định trong bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa dành cho lô đất của chung cư, công trình dịch vụ đô thị, và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Bảng Quy Định Hệ Số Sử Dụng Đất Tối Đa:

Chiều cao công trình (m)	≤ 3 000 m²	10 000 m²	18 000 m²	≥ 35 000 m²
≤16	4,0	3,5	3,4	3,25
19	4,8	3,9	3,78	3,6
22	5,6	4,34	4,2	3,99
25	6,4	4,64	4,48	4,24
28	7,2	4,95	4,77	4,5
31	8,0	5,3	5,1	4,8
34	8,8	5,61	5,39	5,06
37	9,6	5,88	5,64	5,28
40	10,4	6,24	5,98	5,59
43	11,2	6,58	6,3	5,88
46	12,0	6,9	6,6	6,15
>46	12,8	7,2	6,88	6,4

Chú Thích:

Đối với lô đất có diện tích hoặc chiều cao không có trong bảng, có thể áp dụng nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
Trong trường hợp các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu kiến trúc đặc biệt, hoặc là điểm nhấn của đô thị đã được quy hoạch, có thể xem xét hệ số sử dụng đất cao hơn 13 lần, nhưng cần đảm bảo không gây quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị.

(Tham khảo từ Mục 2.7.7 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)

4. Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?

Hệ số sử dụng đất đóng vai trò như một tiêu chí để xác định số tầng tối đa trong các dự án đô thị, phù hợp với mức độ mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số này cũng là một biểu thị của quy mô của công trình và chi phí để xây dựng nó.

Một hệ số sử dụng đất cao có thể mang lại lợi ích kinh tế cao hơn do tăng diện tích sàn. Tuy nhiên, một hệ số quá cao có thể làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng của khu vực và giảm khả năng cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất có một mối quan hệ thuận tiếp với mật độ dân số của khu vực. Hệ số thấp thường tương ứng với mật độ dân cư thấp trong dự án.

Hệ số này cũng có tác động đáng kể đến lợi ích của chủ sở hữu căn hộ. Một hệ số sử dụng đất thấp thường có nghĩa là diện tích sử dụng của các căn hộ sẽ lớn hơn, điều này thường được coi là lợi ích đối với chủ sở hữu.

Kết luận:

Như đã thấy, quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất không chỉ là một vấn đề kỹ thuật, mà còn là một phần quan trọng của quy hoạch và quản lý đô thị. Việc áp dụng các quy định này ảnh hưởng rộng rãi, từ việc quyết định quy mô của các dự án xây dựng, đến việc đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và xã hội, và thậm chí còn đến lợi ích kinh tế và quyền lợi của các chủ sở hữu đất và căn hộ. Do đó, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất không chỉ là trách nhiệm của các nhà phát triển và quản lý đô thị, mà còn của toàn bộ xã hội, để đảm bảo một sự phát triển đô thị đồng đều và bền vững.

Nguyễn Thị Ngọc Lan

835 ngày trước

Theo dõi

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Trong quá trình phát triển đô thị và quy hoạch đất đai, việc quản lý và sử dụng đất đai luôn là vấn đề quan trọng và phức tạp. Một trong những tiêu chí quan trọng giúp quyết định quy mô và mức độ sử dụng của các dự án là hệ số sử dụng đất. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tận dụng tài nguyên đất đai hiệu quả, mà còn liên quan đến việc phát triển hạ tầng, quản lý môi trường và thậm chí là sự phát triển kinh tế - xã hội của một khu vực. Do đó, quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất trở nên vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định pháp luật liên quan đến hệ số sử dụng đất, cũng như những tác động của nó đến các phương diện khác của xã hội.1.Thế nào là hệ số sử dụng đất?Hệ số sử dụng đất được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của một công trình, bao gồm cả tầng hầm nhưng không tính các diện tích dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy và chữa cháy, khu vực lánh nạn và bãi đỗ xe, so với tổng diện tích của lô đất mà công trình đó được xây dựng.(Được quy định tại Mục 1.4.21 của Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)2. Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?Dựa theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được tính theo công thức:Hệ số sử dụng đất = (Tổng diện tích sàn của công trình) / (Tổng diện tích lô đất)Ở đây, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm tầng hầm nhưng không bao gồm các diện tích sàn dùng cho hệ thống kỹ thuật, các phòng phục vụ chữa cháy và chống cháy, khu lánh nạn, và bãi đỗ xe của công trình.3. Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa hiện nayHệ số sử dụng đất tối đa có thể được quy định trong các dự án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, các hệ số này cần tuân theo các quy định trong bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa dành cho lô đất của chung cư, công trình dịch vụ đô thị, và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình.Bảng Quy Định Hệ Số Sử Dụng Đất Tối Đa: Chiều cao công trình (m)≤ 3 000 m²10 000 m²18 000 m²≥ 35 000 m²≤164,03,53,43,25194,83,93,783,6225,64,344,23,99256,44,644,484,24287,24,954,774,5318,05,35,14,8348,85,615,395,06379,65,885,645,284010,46,245,985,594311,26,586,35,884612,06,96,66,15>4612,87,26,886,4Chú Thích:Đối với lô đất có diện tích hoặc chiều cao không có trong bảng, có thể áp dụng nội suy giữa hai giá trị gần nhất.Trong trường hợp các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu kiến trúc đặc biệt, hoặc là điểm nhấn của đô thị đã được quy hoạch, có thể xem xét hệ số sử dụng đất cao hơn 13 lần, nhưng cần đảm bảo không gây quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị.(Tham khảo từ Mục 2.7.7 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)4. Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?Hệ số sử dụng đất đóng vai trò như một tiêu chí để xác định số tầng tối đa trong các dự án đô thị, phù hợp với mức độ mật độ xây dựng cho phép.Hệ số này cũng là một biểu thị của quy mô của công trình và chi phí để xây dựng nó.Một hệ số sử dụng đất cao có thể mang lại lợi ích kinh tế cao hơn do tăng diện tích sàn. Tuy nhiên, một hệ số quá cao có thể làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng của khu vực và giảm khả năng cạnh tranh của dự án.Hệ số sử dụng đất có một mối quan hệ thuận tiếp với mật độ dân số của khu vực. Hệ số thấp thường tương ứng với mật độ dân cư thấp trong dự án.Hệ số này cũng có tác động đáng kể đến lợi ích của chủ sở hữu căn hộ. Một hệ số sử dụng đất thấp thường có nghĩa là diện tích sử dụng của các căn hộ sẽ lớn hơn, điều này thường được coi là lợi ích đối với chủ sở hữu.Kết luận:Như đã thấy, quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất không chỉ là một vấn đề kỹ thuật, mà còn là một phần quan trọng của quy hoạch và quản lý đô thị. Việc áp dụng các quy định này ảnh hưởng rộng rãi, từ việc quyết định quy mô của các dự án xây dựng, đến việc đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và xã hội, và thậm chí còn đến lợi ích kinh tế và quyền lợi của các chủ sở hữu đất và căn hộ. Do đó, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất không chỉ là trách nhiệm của các nhà phát triển và quản lý đô thị, mà còn của toàn bộ xã hội, để đảm bảo một sự phát triển đô thị đồng đều và bền vững.

Comment