CÓ ĐƯỢC BÁN ĐẤT DỰ ÁN KHÔNG

1.Thế nào là đất dự án?

Đất dự án, hoặc còn gọi là đất nền dự án, không có định nghĩa chính xác trong luật đất đai hiện hành. Dựa trên Luật Đất đai 2013 và thực tế của các dự án đang thực hiện, đất dự án được xác định là khu vực mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, đất dự án là khu đất chưa được xây dựng, vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu.

2. Có được bán đất dự án không?

Theo Điều 188 và Điều 168 của Luật Đất đai 2013, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền mua bán quyền sử dụng đất dự án nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

– Sở hữu Sổ đỏ, tuy nhiên có một số ngoại lệ:

Người thừa kế quyền sử dụng đất từ người nước ngoài hoặc người Việt Nam cư trú ở nước ngoài không phải là đối tượng được mua nhà có đất, sẽ không nhận Sổ đỏ nhưng vẫn có quyền bán.
Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền được bán đất sẽ xuất hiện sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê.
Người nhận thừa kế có quyền bán khi đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, dù chưa thực sự có Sổ.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên trong việc thi hành án.

– Không có tranh chấp liên quan đến đất.

– Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Nhưng cần lưu ý rằng, dù có quyền bán, quá trình mua bán đất dự án cần tuân thủ đầy đủ các thủ tục và quy định của pháp luật.

3.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

3.1. Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (Theo Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):

Đất phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện.
Trước khi chuyển nhượng, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng như dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch 1/500 đã được duyệt.
Chủ đầu tư phải thanh toán các khoản tài chính liên quan đến đất, như tiền sử dụng đất, thuế và các phí khác (nếu có).
Dự án cần nằm trong khu vực quy định tại Khoản 2 Điều 41 và ngoại trừ các khu vực đặc biệt như trung tâm đô thị và mặt tiền các đường chính.
Người nhận chuyển nhượng phải tuân theo các quy định về xây dựng và quy hoạch đã được phê duyệt.

3.2. Đối với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án (Theo Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):

Phải tuân theo các điều kiện ở Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai.
Chủ đầu tư cần thanh toán đầy đủ các khoản tài chính liên quan đến đất.
Người nhận chuyển nhượng phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp và đáp ứng các điều kiện tại Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13, 14 của Nghị định này.

3.3. Điều kiện chung (Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013):

Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không được tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
Phải tuân thủ thời hạn sử dụng đất.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án

4.1. Chuyển nhượng có thu tiền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng đất và tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng mà tiền trả không xuất phát từ ngân sách Nhà nước, cần thực hiện các Bước sau:

Bước 1: Thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng cần phản ánh rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, sẽ:

Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính;
Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận;
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

4.2. Chuyển nhượng không thu tiền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng đất và tài sản thuộc dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc thu tiền mỗi năm, hoặc có thu nhưng tiền trả xuất phát từ ngân sách Nhà nước, thực hiện theo các Bước sau:

Bước 1: Thực hiện mua bán, góp vốn theo quy định pháp luật dân sự.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng và Giấy chứng nhận.

Bước 3: Văn phòng đăng ký lập hồ sơ cho bên mua hoặc bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất sau khi đã nhận hồ sơ.

Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm tra hồ sơ, thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thu hồi đất và ký hợp đồng thuê đất.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai hoàn thiện thủ tục và cấp Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Kết luận:

Qua quy định của pháp luật, việc bán đất dự án không phải lúc nào cũng tự do và đơn giản. Người bán cần tuân thủ các quy định và điều kiện cụ thể để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh rủi ro pháp lý. Những người quan tâm đến việc mua bán đất dự án nên tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến chuyên gia để có quyết định đúng đắn, an toàn.

Nguyễn Thị Ngọc Lan

458 ngày trước

Theo dõi

CÓ ĐƯỢC BÁN ĐẤT DỰ ÁN KHÔNG

Trong bối cảnh phát triển đô thị hóa và sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường bất động sản, việc mua bán, chuyển nhượng các dự án đất trở nên phổ biến và là vấn đề được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu việc bán đất dự án có được phép hay không và điều này được quy định như thế nào trong pháp luật?1.Thế nào là đất dự án?Đất dự án, hoặc còn gọi là đất nền dự án, không có định nghĩa chính xác trong luật đất đai hiện hành. Dựa trên Luật Đất đai 2013 và thực tế của các dự án đang thực hiện, đất dự án được xác định là khu vực mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, đất dự án là khu đất chưa được xây dựng, vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu.2. Có được bán đất dự án không?Theo Điều 188 và Điều 168 của Luật Đất đai 2013, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền mua bán quyền sử dụng đất dự án nếu thỏa mãn các điều kiện sau:– Sở hữu Sổ đỏ, tuy nhiên có một số ngoại lệ:Người thừa kế quyền sử dụng đất từ người nước ngoài hoặc người Việt Nam cư trú ở nước ngoài không phải là đối tượng được mua nhà có đất, sẽ không nhận Sổ đỏ nhưng vẫn có quyền bán.Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền được bán đất sẽ xuất hiện sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê.Người nhận thừa kế có quyền bán khi đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, dù chưa thực sự có Sổ.– Quyền sử dụng đất không bị kê biên trong việc thi hành án.– Không có tranh chấp liên quan đến đất.– Đất còn trong thời hạn sử dụng.Nhưng cần lưu ý rằng, dù có quyền bán, quá trình mua bán đất dự án cần tuân thủ đầy đủ các thủ tục và quy định của pháp luật.3.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án3.1. Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (Theo Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):Đất phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện.Trước khi chuyển nhượng, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng như dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch 1/500 đã được duyệt.Chủ đầu tư phải thanh toán các khoản tài chính liên quan đến đất, như tiền sử dụng đất, thuế và các phí khác (nếu có).Dự án cần nằm trong khu vực quy định tại Khoản 2 Điều 41 và ngoại trừ các khu vực đặc biệt như trung tâm đô thị và mặt tiền các đường chính.Người nhận chuyển nhượng phải tuân theo các quy định về xây dựng và quy hoạch đã được phê duyệt.3.2. Đối với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án (Theo Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):Phải tuân theo các điều kiện ở Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai.Chủ đầu tư cần thanh toán đầy đủ các khoản tài chính liên quan đến đất.Người nhận chuyển nhượng phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp và đáp ứng các điều kiện tại Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13, 14 của Nghị định này.3.3. Điều kiện chung (Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013):Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đất không được tranh chấp.Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.Phải tuân thủ thời hạn sử dụng đất.4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án4.1. Chuyển nhượng có thu tiền sử dụng đấtKhi chuyển nhượng đất và tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng mà tiền trả không xuất phát từ ngân sách Nhà nước, cần thực hiện các Bước sau:Bước 1: Thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư.Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng cần phản ánh rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng.Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, sẽ:Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính;Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận;Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.4.2. Chuyển nhượng không thu tiền sử dụng đấtKhi chuyển nhượng đất và tài sản thuộc dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc thu tiền mỗi năm, hoặc có thu nhưng tiền trả xuất phát từ ngân sách Nhà nước, thực hiện theo các Bước sau:Bước 1: Thực hiện mua bán, góp vốn theo quy định pháp luật dân sự.Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng và Giấy chứng nhận.Bước 3: Văn phòng đăng ký lập hồ sơ cho bên mua hoặc bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất sau khi đã nhận hồ sơ.Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm tra hồ sơ, thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thu hồi đất và ký hợp đồng thuê đất.Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai hoàn thiện thủ tục và cấp Giấy chứng nhận cho người được cấp.Kết luận: Qua quy định của pháp luật, việc bán đất dự án không phải lúc nào cũng tự do và đơn giản. Người bán cần tuân thủ các quy định và điều kiện cụ thể để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh rủi ro pháp lý. Những người quan tâm đến việc mua bán đất dự án nên tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến chuyên gia để có quyết định đúng đắn, an toàn.

Comment