ĐẤT QUY HOẠCH VÀ NHỮNG LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH

1.Thế nào là đất quy hoạch?

Theo góc độ pháp lý:

Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc xác định vùng đất và phân bổ chúng theo mục tiêu phát triển trong các lĩnh vực như kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường và thích nghi với biến đổi khí hậu. Điều này dựa trên tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất của từng ngành và lĩnh vực trong khoảng thời gian cụ thể.

Vì vậy, "đất quy hoạch" là những khu vực đất đã được xác định để sử dụng cho các mục tiêu cụ thể như phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh và nhu cầu của các ngành. Ví dụ: một khu vực có thể được quy hoạch để trở thành khu đất ở, khu thương mại-dịch vụ, công viên, rừng, hoặc vùng trồng lúa.

Nếu một mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch, hậu quả pháp lý là người sở hữu phải sử dụng đất đúng theo mục đích đã quy hoạch, hoặc Nhà nước có quyền thu hồi đất.

Theo cách hiểu thực tế:

Trong thực tế, "đất quy hoạch" thường được hiểu là khu vực đất dành cho các dự án xây dựng, đường giao thông, công trình công cộng, hoặc những mảnh đất sẽ được thu hồi vì lý do quốc phòng và an ninh. Khi một mảnh đất thuộc loại này, chủ yếu hậu quả pháp lý sẽ là việc thu hồi theo quy định pháp luật.

Dù có hai cách hiểu khác nhau như trên, nhưng hiện nay người ta thường hiểu "đất quy hoạch" theo nghĩa thực tế, đó là đất dành cho dự án hoặc các mục đích quốc phòng và an ninh.

2. Những lưu ý khi mua đất nằm trong quy hoạch

Khả năng không bị thu hồi:

Theo Điều 6 Khoản 1 của Luật sửa đổi và bổ sung một số điều liên quan đến quy hoạch 2018:

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện, người dùng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện quyền lợi theo luật.
Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đối mặt với việc thu hồi đất. Tuy nhiên, không được xây dựng mới những công trình; nếu cần sửa chữa, phải có sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền.
Về bản chất, dù mảnh đất có nằm trong quy hoạch, không phải lúc nào cũng sẽ bị thu hồi, nhưng rủi ro vẫn tồn tại.

Một số quyền lợi vẫn được bảo đảm:

Cho dù đất thuộc quy hoạch:

Bạn vẫn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng hạn chế dựa trên khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, khi sau 03 năm từ lúc công bố kế hoạch mà chưa có quyết định thu hồi.
Bạn cũng có thể chuyển nhượng hoặc tặng đất.
Khi đất bị thu hồi, bạn sẽ được bồi thường cho đất và tài sản liền kề.

Quyền lấy lại tiền cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch:

Tuỳ thuộc vào hợp đồng và các điều khoản đã thỏa thuận.

Trong trường hợp bị lừa dối từ bên bán hoặc bên chuyển nhượng, bạn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc.
Nhận định chung, việc mua đất nằm trong khu vực quy hoạch có rủi ro, nhưng người mua vẫn có một số quyền lợi theo quy định của pháp luật.

3. Có thể chuyển nhượng đất thuộc quy hoạch không?

Theo điều 49 khoản 2 Luật đất đai:

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sở hữu đất vẫn tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền hợp pháp.

Trong trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, chủ đất cần điều chỉnh mục đích sử dụng. Họ không được xây dựng công trình mới, trồng cây lâu năm, và nếu muốn sửa chữa công trình đã có, cần phải có sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền.

Dựa vào điều đó, ta có:

Trường hợp 1: Đối với đất thuộc quy hoạch chưa theo kế hoạch sử dụng hàng năm, người sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng, thừa kế hay thậm chí xây dựng. Tuy nhiên, rủi ro về việc thu hồi đất trong tương lai, nhất là khi đất được quy hoạch cho các công trình hạ tầng hoặc công cộng, có thể làm giảm giá trị của mảnh đất.
Rất nhiều người mua đất trong tình trạng này vì biết thông tin về quy hoạch có thể ảnh hưởng tới giá trị của đất. Đối với những người sở hữu, họ thường bán nhanh để thu về lợi nhuận.
Trường hợp 2: Đối với đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng hàng năm, thông thường, việc chuyển nhượng hoặc tặng không được cho phép. Một số chủ đất có thể cố tình chuyển nhượng hoặc xây dựng trái phép để sau đó đòi bồi thường.

4. Hướng xử lý khi mua đất nằm trong diện quy hoạch

Không ai mong mua một mảnh đất nằm trong diện quy hoạch. Nếu không may gặp phải tình huống này, bạn cần hành động một cách thông thái. Dưới đây là một số gợi ý:

Xác minh hợp đồng chuyển nhượng: Bạn cần xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng. Nếu trong hợp đồng có cam kết rằng đất không thuộc diện quy hoạch, bạn hoàn toàn có quyền đòi lại số tiền đã chi trả. Nếu bên chuyển nhượng không tuân thủ, việc đưa ra tòa sẽ là lựa chọn hợp lý.
Hiểu rõ về quy hoạch: Đất thuộc quy hoạch không đồng nghĩa với việc sẽ bị thu hồi. Tùy vào loại quy hoạch, bạn cần phải tìm hiểu cụ thể mảnh đất mình mua thuộc diện quy hoạch gì. Tra cứu thông tin về quy hoạch là bước quan trọng để tránh các rủi ro và tranh chấp sau này.
Xác định quyền lợi khi thuộc diện quy hoạch: Nếu mảnh đất chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm, bạn vẫn giữ nguyên quyền sử dụng và có thể chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng hàng năm thì việc chuyển nhượng sẽ bị giới hạn. Nếu gặp trường hợp này, việc đòi lại tiền hoặc yêu cầu hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu sẽ là giải pháp.

Cuối cùng, nếu cảm thấy không chắc chắn về cách xử lý, việc tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia về bất động sản hoặc luật sư sẽ giúp bạn đưa ra quyết định phù hợp nhất.

Kết luận:

Mua đất thuộc diện quy hoạch không phải lúc nào cũng là điều tiêu cực. Với sự hiểu biết và nhận thức đúng đắn, người mua có thể tận dụng cơ hội và tránh được những rủi ro tiềm ẩn. Điều quan trọng là cần tiếp cận thông tin chính xác, cập nhật và tìm hiểu kỹ về quy hoạch cụ thể của khu vực đất định mua. Đồng thời, việc tìm hiểu thêm vấn đề Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không? cũng là vấn đề cần thiết khi mua đất quy hoạch. Ngoài ra, tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia bất động sản, nhất là những người có kinh nghiệm với đất quy hoạch, sẽ giúp người mua đưa ra quyết định thông minh và đảm bảo quyền lợi của mình.

Nguyễn Thị Ngọc Lan

474 ngày trước

Theo dõi

ĐẤT QUY HOẠCH VÀ NHỮNG LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH

Trong thị trường bất động sản hiện đại, việc mua đất không chỉ đơn thuần là việc tìm kiếm một mảnh đất với giá cả phải chăng và vị trí thuận lợi. Một khía cạnh quan trọng mà người mua cần quan tâm là việc mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không. Đất thuộc quy hoạch có thể mang lại nhiều rủi ro, nhưng đồng thời cũng có cơ hội đầu tư tiềm năng. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những bất ngờ không mong muốn, mỗi người mua cần phải hiểu rõ về đất quy hoạch và những lưu ý quan trọng khi tiến hành giao dịch.1.Thế nào là đất quy hoạch?Theo góc độ pháp lý:Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc xác định vùng đất và phân bổ chúng theo mục tiêu phát triển trong các lĩnh vực như kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường và thích nghi với biến đổi khí hậu. Điều này dựa trên tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất của từng ngành và lĩnh vực trong khoảng thời gian cụ thể.Vì vậy, "đất quy hoạch" là những khu vực đất đã được xác định để sử dụng cho các mục tiêu cụ thể như phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh và nhu cầu của các ngành. Ví dụ: một khu vực có thể được quy hoạch để trở thành khu đất ở, khu thương mại-dịch vụ, công viên, rừng, hoặc vùng trồng lúa.Nếu một mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch, hậu quả pháp lý là người sở hữu phải sử dụng đất đúng theo mục đích đã quy hoạch, hoặc Nhà nước có quyền thu hồi đất.Theo cách hiểu thực tế:Trong thực tế, "đất quy hoạch" thường được hiểu là khu vực đất dành cho các dự án xây dựng, đường giao thông, công trình công cộng, hoặc những mảnh đất sẽ được thu hồi vì lý do quốc phòng và an ninh. Khi một mảnh đất thuộc loại này, chủ yếu hậu quả pháp lý sẽ là việc thu hồi theo quy định pháp luật.Dù có hai cách hiểu khác nhau như trên, nhưng hiện nay người ta thường hiểu "đất quy hoạch" theo nghĩa thực tế, đó là đất dành cho dự án hoặc các mục đích quốc phòng và an ninh.2. Những lưu ý khi mua đất nằm trong quy hoạchKhả năng không bị thu hồi:Theo Điều 6 Khoản 1 của Luật sửa đổi và bổ sung một số điều liên quan đến quy hoạch 2018:Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện, người dùng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện quyền lợi theo luật.Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đối mặt với việc thu hồi đất. Tuy nhiên, không được xây dựng mới những công trình; nếu cần sửa chữa, phải có sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền.Về bản chất, dù mảnh đất có nằm trong quy hoạch, không phải lúc nào cũng sẽ bị thu hồi, nhưng rủi ro vẫn tồn tại. Một số quyền lợi vẫn được bảo đảm:Cho dù đất thuộc quy hoạch:Bạn vẫn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng hạn chế dựa trên khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, khi sau 03 năm từ lúc công bố kế hoạch mà chưa có quyết định thu hồi.Bạn cũng có thể chuyển nhượng hoặc tặng đất.Khi đất bị thu hồi, bạn sẽ được bồi thường cho đất và tài sản liền kề. Quyền lấy lại tiền cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch:Tuỳ thuộc vào hợp đồng và các điều khoản đã thỏa thuận.Trong trường hợp bị lừa dối từ bên bán hoặc bên chuyển nhượng, bạn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc.Nhận định chung, việc mua đất nằm trong khu vực quy hoạch có rủi ro, nhưng người mua vẫn có một số quyền lợi theo quy định của pháp luật.3. Có thể chuyển nhượng đất thuộc quy hoạch không?Theo điều 49 khoản 2 Luật đất đai:Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sở hữu đất vẫn tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền hợp pháp.Trong trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, chủ đất cần điều chỉnh mục đích sử dụng. Họ không được xây dựng công trình mới, trồng cây lâu năm, và nếu muốn sửa chữa công trình đã có, cần phải có sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền.Dựa vào điều đó, ta có:Trường hợp 1: Đối với đất thuộc quy hoạch chưa theo kế hoạch sử dụng hàng năm, người sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng, thừa kế hay thậm chí xây dựng. Tuy nhiên, rủi ro về việc thu hồi đất trong tương lai, nhất là khi đất được quy hoạch cho các công trình hạ tầng hoặc công cộng, có thể làm giảm giá trị của mảnh đất.Rất nhiều người mua đất trong tình trạng này vì biết thông tin về quy hoạch có thể ảnh hưởng tới giá trị của đất. Đối với những người sở hữu, họ thường bán nhanh để thu về lợi nhuận.Trường hợp 2: Đối với đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng hàng năm, thông thường, việc chuyển nhượng hoặc tặng không được cho phép. Một số chủ đất có thể cố tình chuyển nhượng hoặc xây dựng trái phép để sau đó đòi bồi thường.4. Hướng xử lý khi mua đất nằm trong diện quy hoạchKhông ai mong mua một mảnh đất nằm trong diện quy hoạch. Nếu không may gặp phải tình huống này, bạn cần hành động một cách thông thái. Dưới đây là một số gợi ý:Xác minh hợp đồng chuyển nhượng: Bạn cần xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng. Nếu trong hợp đồng có cam kết rằng đất không thuộc diện quy hoạch, bạn hoàn toàn có quyền đòi lại số tiền đã chi trả. Nếu bên chuyển nhượng không tuân thủ, việc đưa ra tòa sẽ là lựa chọn hợp lý.Hiểu rõ về quy hoạch: Đất thuộc quy hoạch không đồng nghĩa với việc sẽ bị thu hồi. Tùy vào loại quy hoạch, bạn cần phải tìm hiểu cụ thể mảnh đất mình mua thuộc diện quy hoạch gì. Tra cứu thông tin về quy hoạch là bước quan trọng để tránh các rủi ro và tranh chấp sau này.Xác định quyền lợi khi thuộc diện quy hoạch: Nếu mảnh đất chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm, bạn vẫn giữ nguyên quyền sử dụng và có thể chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng hàng năm thì việc chuyển nhượng sẽ bị giới hạn. Nếu gặp trường hợp này, việc đòi lại tiền hoặc yêu cầu hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu sẽ là giải pháp.Cuối cùng, nếu cảm thấy không chắc chắn về cách xử lý, việc tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia về bất động sản hoặc luật sư sẽ giúp bạn đưa ra quyết định phù hợp nhất.Kết luận:Mua đất thuộc diện quy hoạch không phải lúc nào cũng là điều tiêu cực. Với sự hiểu biết và nhận thức đúng đắn, người mua có thể tận dụng cơ hội và tránh được những rủi ro tiềm ẩn. Điều quan trọng là cần tiếp cận thông tin chính xác, cập nhật và tìm hiểu kỹ về quy hoạch cụ thể của khu vực đất định mua. Đồng thời, việc tìm hiểu thêm vấn đề Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không? cũng là vấn đề cần thiết khi mua đất quy hoạch. Ngoài ra, tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia bất động sản, nhất là những người có kinh nghiệm với đất quy hoạch, sẽ giúp người mua đưa ra quyết định thông minh và đảm bảo quyền lợi của mình.

Comment