QUY ĐỊNH VỀ KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI NÔNG THÔN VÀ ĐÔ THỊ

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng, đặc biệt là ở các khu vực nông thôn và đô thị. Khung giá đất thương mại và dịch vụ tại những khu vực này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân, mà còn phản ánh xu hướng và định hướng phát triển của chính phủ. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng ta cùng tìm hiểu quy định về khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị trong bài viết sau.1.Đất thương mại dịch vụ được hiểu như thế nào?Theo Phụ lục 1 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ là đất dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại và các công trình khác hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ thương mại.Nói cách khác, đất thương mại dịch vụ chủ yếu dành cho việc xây dựng các cơ sở liên quan đến hoạt động thương mại và dịch vụ, không phải để xây dựng nhà ở cho mục đích sinh sống của người dân.Khi phân loại đất thương mại dịch vụ, ta dựa vào mục đích sử dụng đất. Cụ thể, loại đất này có thể được chia thành ba nhóm: đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Dựa vào khoản 2 điều 10 của Luật đất đai 2013, đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại như đất ở, đất trụ sở cơ quan, đất quốc phòng, an ninh, đất sự nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bên trong này có đất thương mại, dịch vụ) và nhiều loại đất khác dành cho mục đích công cộng, tôn giáo, và nghĩa trang.Như vậy, đất thương mại dịch vụ là một phần trong nhóm đất phi nông nghiệp và dành riêng cho mục đích sản xuất và kinh doanh.2. Quy định về giá đất theo khungKhung giá đất là hướng dẫn của Chính phủ về giá đất theo từng loại đất. Theo luật đất đai:Chính phủ thiết lập giá đất cho khu vực nằm giữa các tỉnh và thành phố thuộc trung ương. Nếu giá đất thay đổi 20% so với giá khung trong 180 ngày, giá sẽ được điều chỉnh.Dựa trên khung giá đất và phương pháp định giá, Ủy ban nhân dân tỉnh lập bảng giá đất theo địa phương. Nếu giá thay đổi trên 20% trong 60 ngày, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Nếu không kịp điều chỉnh, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể dựa trên các nguyên tắc và phương pháp định giá.Khung giá đất được công bố 5 năm một lần vào ngày đầu tiên của năm. Đây là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh xác định giá đất tại địa phương và tính thuế.Khung giá đất được cập nhật 5 năm một lần cho từng loại đất và vùng. Nếu giá thị trường tăng 20% so với giá khung, Chính phủ sẽ điều chỉnh.Khung giá đất bao gồm hai nhóm chính:Đất nông nghiệp: bao gồm đất trồng cây, đất rừng, đất nuôi thủy sản và đất làm muối.Đất phi nông nghiệp: bao gồm đất ở, đất thương mại và dịch vụ ở nông thôn và đô thị, và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.Ủy ban nhân dân tỉnh căn cứ vào khung giá đất để xây dựng bảng giá đất của mình. Mức giá trong bảng không được cao hơn 20% so với giá khung.Hiện nay, giá đất được quy định dựa trên vùng và loại đất. Có 7 vùng kinh tế và 5 loại đô thị. Giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng và loại đô thị, giúp Ủy ban nhân dân tỉnh quy định giá đất theo pháp luật.3. Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn hiện nay                                                               PHỤ LỤC VII                           KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI NÔNG THÔN(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)                                                    Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2          Loại xãVùng kinh tếXã đồng bằngXã trung duXã miền núiGiá tối thiểuGiá tối đaGiá tối thiểuGiá tối đaGiá tối thiểuGiá tối đaVùng trung du và miền núi phía Bắc40,06.800,032,05.600,020,07.600,0Vùng đồng bằng sông Hồng80,023.200,064,012.000,056,07.200,0Vùng Bắc Trung bộ28,09.600,024,05.600,016,04.000,0 Vùng duyên hải Nam Trung bộ32,09.600,024,06.400,020,04.800,0 Vùng Tây Nguyên    12,06.000,0Vùng Đông Nam bộ48,014.400,040,09.600,032,07.200,0Vùng đồng bằng sông Cửu Long32,012.000,0    4. Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị hiện nayCăn cứ theo phụ lục X ban hành kèm theo nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định về khung giá đất thì khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị được quy định như sau: ( đơn vị tính: Nghìn đồng/km2) Vùng kinh tếLoại đô thịGiá tối thiểuGiá tối đaVùng trung du và miền núi phía BắcI176,052.000,0II120,041.600,0III80,032.000,0IV60,020.000,0V40,012.000,0Vùng đồng bằng sông HồngĐB1.200,0129.600,0I800,060.800,0II640,040.000,0III320,032.000,0IV240,024.000,0V96,020.000,0Vùng Bắc Trung bộI240,052.000,0II160,036.000,0III128,025.600,0IV64,020.000,0V32,012.000,0Vùng duyên hải Nam Trung bộI320,060.800,0II200,036.000,0III144,020.000,0IV80,09.600,0V40,08.000,0Vùng Tây NguyênI320,038.400,0II240,028.000,0III120,020.800,0IV80,016.000,0V40,012.000,0Vùng Đông Nam bộĐB1.200,0129.600,0I560,052.000,0II400,036.000,0III320,028.000,0IV240,017.600,0V96,012.000,0 Vùng đồng bằng sông Cửu LongI320,052.000,0II240,036.000,0III120,025.600,0IV80,020.000,0V40,012.000,0 5. Thời hạn sử dụng đất cho mục đích thương mại và dịch vụLuật hiện hành quy định hai hình thức thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ: sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn.5.1. Sử dụng lâu dài: Điều 125 của Luật đất đai 2013 nêu rõ các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài. Đối với cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoặc đất dành cho sản xuất không phải nông nghiệp mà không thuộc diện do Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê, thì họ được sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong tình huống này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi thời hạn là "lâu dài".5.2. Sử dụng có thời hạn: Điều 126 của Luật đất đai 2013, kết hợp với hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, chỉ ra rằng:Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất với mục tiêu thương mại, dịch vụ, hoặc sản xuất không phải nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất này không quá 50 năm.Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư có vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc ở những địa bàn kinh tế - xã hội có điều kiện khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 70 năm.Chú ý: Khi kết thúc thời hạn giao hoặc thuê đất, người sử dụng có thể yêu cầu gia hạn thời gian từ Nhà nước, nhưng thời gian gia hạn không dài hơn thời hạn ban đầu.Kết luận: Qua bài viết, ta có thể thấy rằng việc xác định khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị dựa trên nhiều yếu tố và quy định cụ thể từ phía chính phủ. Khung giá này không chỉ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định mà còn đảm bảo lợi ích cho cả nhà nước và người dân. Việc tuân thủ và cập nhật thông tin về khung giá đất là rất quan trọng, giúp các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp hoạt động hiệu quả trong lĩnh vực đất đai và góp phần vào sự phát triển chung của đất nước.