QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH ĐẤT Ở MẬT ĐỘ CAO

1.Thế nào là mật độ xây dựng?

Trên cơ bản, "mật độ xây dựng" có thể được hiểu là tỉ lệ giữa diện tích đất được sử dụng cho việc xây dựng so với tổng diện tích đất hiện có. Trong tiếng Anh, từ này được dịch là "Building density". Theo tiêu chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/7/2020, mật độ xây dựng có các định nghĩa:

Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ diện tích đất mà các công trình kiến trúc chính chiếm trên lô đất, không bao gồm diện tích của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao hay các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Mật độ xây dựng gộp trong khu đô thị: Tỉ lệ này thể hiện diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính so với diện tích tổng thể của khu đất. Khu đất này có thể bao gồm sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu không dành cho xây dựng.

2. Ý Nghĩa của Mật độ xây dựng trong Ngành Xây Dựng

Mật độ xây dựng là gì và tại sao nó lại trở nên quan trọng trong lĩnh vực xây dựng hiện đại? Đầu tiên, ta cần nhận định rằng hệ số sử dụng đất cùng với mật độ xây dựng là hai yếu tố quan trọng nhất đối với ngành xây dựng ngày nay.

Chỉ số mật độ xây dựng giúp chúng ta một cách trực quan hình dung tỷ lệ quỹ đất dùng cho mục đích sinh hoạt của cộng đồng. Mật độ xây dựng chuẩn sẽ bảo đảm cho cộng đồng một không gian sống thoáng đãng, sạch sẽ, giúp bảo vệ sức khỏe và đồng thời đáp ứng đầy đủ các tiện ích và nhu cầu chung của dân cư. Ngày càng, mật độ xây dựng trở thành chỉ báo thể hiện giá trị của các khu đô thị và dự án khu dân cư.

Một xu hướng hiện nay là nhiều người khi tìm mua đất hoặc nhà ở đều ưu tiên những khu vực có mật độ xây dựng thấp. Vậy mật độ thấp ở đây có nghĩa gì? Nó không chỉ liên quan đến việc khu vực có ít dân cư, mà còn cần phải có những công trình hỗ trợ sinh hoạt hàng ngày. Thay vì chỉ tập trung vào việc xây nhà, các khu vực này còn có những công trình như hồ điều hòa, quảng trường và các khu vui chơi giải trí.

Đáng chú ý, theo Luật Xây dựng hiện hành, bất kỳ vi phạm về mật độ xây dựng nào cũng sẽ bị xử phạt. Vì vậy, việc tuân thủ và điều chỉnh mật độ xây dựng phù hợp và đúng theo giấy phép là vô cùng quan trọng.

3. Thế nào là quy hoạch đất ở mật độ cao?

Theo Điều 3, khoản 2 và khoản 3 của Luật Đất đai 2013: "Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân chia và vạch rõ khu vực đất dựa trên các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích nghi với biến đổi khí hậu. Cơ sở của việc này là dựa vào tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất từ các ngành và lĩnh vực khác nhau cho mỗi vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian cụ thể".

Dễ hiểu hơn, quy hoạch sử dụng đất chính là quá trình lên kế hoạch về việc sử dụng đất tại các địa phương khác nhau, theo từng mục đích sử dụng và trong một thời gian xác định. Một số ví dụ về quy hoạch đất đai gồm: quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đường sắt hoặc quy hoạch mạng lưới giao thông.

Quy hoạch này ra đời nhằm mục đích xác định chính sách, thúc đẩy phát triển kinh tế tại mỗi địa phương và đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra một cách hiệu quả. Đây cũng là nền tảng cho Nhà nước khi giao đất, cấp giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và là cơ sở cho việc bồi thường khi thu hồi đất.

Vì vậy, khi nói đến "quy hoạch đất ở mật độ cao", chúng ta đang nói về việc lập kế hoạch cho việc sử dụng đất ở mức độ xây dựng cao, hay nói cách khác, là việc quy hoạch cho những khu vực có dân số đông và nhiều công trình xây dựng.

4. Quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

4.1. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Diện Tích Lô Đất:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	Mật độ xây dựng tối đa (%)
≤ 90	100
100	90
200	70
300	60
500	50
≥ 1 000	40

Lưu ý: Đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần cho nhà ở riêng lẻ.

4.2. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Chiều Cao và Diện Tích Lô Đất (Nhà Chung Cư):

Chiều cao (m)	≤ 3,000 m2	10,000 m2	18,000 m2	≥ 35,000 m2
≤ 16	75	65	63	60
...	...	...	...	...
> 46	75	40	38	35

Lưu ý: Hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần cho chiều cao > 46m.

4.3. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Chiều Cao và Diện Tích Lô Đất (Công Trình Dịch Vụ):

Chiều cao (m)	≤ 3,000 m2	10,000 m2	18,000 m2	≥ 35,000 m2
≤ 16	80	70	68	65
...	...	...	...	...
> 46	80	45	43	40

Lưu ý: Các quy định về mật độ xây dựng cho tổ hợp công trình và phần tháp cao phía trên phải tuân thủ hệ số sử dụng đất chung không quá 13 lần.

Ngoài ra, mật độ xây dựng tối đa cho lô đất dịch vụ - công cộng là 40% và các yêu cầu về khoảng lùi công trình phải tuân theo bảng quy định.

Khi không rõ diện tích hoặc chiều cao, có thể sử dụng phương pháp nội suy. Đối với các công trình tổ hợp có chiều cao khác nhau, mật độ xây dựng được áp dụng theo chiều cao trung bình.

5. Quy định về khoảng cách giữa các dãy nhà hiện nay

5.1. Đối với công trình có chiều cao dưới 46m:

Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình: Tối thiểu bằng 1/2 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7m.
Khoảng cách giữa đầu hồi công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác: Tối thiểu bằng 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m.
Khoảng cách giữa cạnh mặt sau của các dãy nhà liền kề trên cùng một lô đất (nếu được quy hoạch cách nhau): Phải đảm bảo tối thiểu là 4m.

5.2. Đối với công trình có chiều cao từ 46m trở lên:

Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình: Phải đảm bảo tối thiểu là 25m.
Khoảng cách giữa đầu hồi công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác: Phải đảm bảo tối thiểu là 15m.

Kết luận:

Quy hoạch đất ở ở mật độ cao không chỉ đáp ứng nhu cầu sống và làm việc của người dân, mà còn phản ánh sự tiến bộ và hiện đại trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, mục tiêu quan trọng nhất vẫn là tạo ra một môi trường sống chất lượng, bền vững và hài hòa. Để thực hiện điều này, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định về quy hoạch là điều không thể thiếu. Chỉ khi mỗi cá nhân, tổ chức và cộng đồng đều nhận thức rõ vai trò của mình trong việc bảo vệ và phát triển không gian sống chung, chúng ta mới có thể tạo nên những khu đô thị mật độ cao đẳng cấp và đầy đủ tiện ích.

Nguyễn Thị Ngọc Lan

826 ngày trước

Theo dõi

QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH ĐẤT Ở MẬT ĐỘ CAO

Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ và nhu cầu về không gian sống ngày càng cao, việc quy hoạch đất ở ở mật độ cao đã trở nên thiết yếu. Quy hoạch này không chỉ giúp tối ưu hóa không gian sử dụng, mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa cho cộng đồng. Để đảm bảo quy hoạch được tiến hành một cách khoa học và hiệu quả, việc thiết lập và tuân thủ các quy định rõ ràng là vô cùng quan trọng.1.Thế nào là mật độ xây dựng?Trên cơ bản, "mật độ xây dựng" có thể được hiểu là tỉ lệ giữa diện tích đất được sử dụng cho việc xây dựng so với tổng diện tích đất hiện có. Trong tiếng Anh, từ này được dịch là "Building density". Theo tiêu chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/7/2020, mật độ xây dựng có các định nghĩa:Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ diện tích đất mà các công trình kiến trúc chính chiếm trên lô đất, không bao gồm diện tích của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao hay các công trình hạ tầng kỹ thuật.Mật độ xây dựng gộp trong khu đô thị: Tỉ lệ này thể hiện diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính so với diện tích tổng thể của khu đất. Khu đất này có thể bao gồm sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu không dành cho xây dựng.2. Ý Nghĩa của Mật độ xây dựng trong Ngành Xây DựngMật độ xây dựng là gì và tại sao nó lại trở nên quan trọng trong lĩnh vực xây dựng hiện đại? Đầu tiên, ta cần nhận định rằng hệ số sử dụng đất cùng với mật độ xây dựng là hai yếu tố quan trọng nhất đối với ngành xây dựng ngày nay.Chỉ số mật độ xây dựng giúp chúng ta một cách trực quan hình dung tỷ lệ quỹ đất dùng cho mục đích sinh hoạt của cộng đồng. Mật độ xây dựng chuẩn sẽ bảo đảm cho cộng đồng một không gian sống thoáng đãng, sạch sẽ, giúp bảo vệ sức khỏe và đồng thời đáp ứng đầy đủ các tiện ích và nhu cầu chung của dân cư. Ngày càng, mật độ xây dựng trở thành chỉ báo thể hiện giá trị của các khu đô thị và dự án khu dân cư.Một xu hướng hiện nay là nhiều người khi tìm mua đất hoặc nhà ở đều ưu tiên những khu vực có mật độ xây dựng thấp. Vậy mật độ thấp ở đây có nghĩa gì? Nó không chỉ liên quan đến việc khu vực có ít dân cư, mà còn cần phải có những công trình hỗ trợ sinh hoạt hàng ngày. Thay vì chỉ tập trung vào việc xây nhà, các khu vực này còn có những công trình như hồ điều hòa, quảng trường và các khu vui chơi giải trí.Đáng chú ý, theo Luật Xây dựng hiện hành, bất kỳ vi phạm về mật độ xây dựng nào cũng sẽ bị xử phạt. Vì vậy, việc tuân thủ và điều chỉnh mật độ xây dựng phù hợp và đúng theo giấy phép là vô cùng quan trọng.3. Thế nào là quy hoạch đất ở mật độ cao?Theo Điều 3, khoản 2 và khoản 3 của Luật Đất đai 2013: "Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân chia và vạch rõ khu vực đất dựa trên các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích nghi với biến đổi khí hậu. Cơ sở của việc này là dựa vào tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất từ các ngành và lĩnh vực khác nhau cho mỗi vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian cụ thể".Dễ hiểu hơn, quy hoạch sử dụng đất chính là quá trình lên kế hoạch về việc sử dụng đất tại các địa phương khác nhau, theo từng mục đích sử dụng và trong một thời gian xác định. Một số ví dụ về quy hoạch đất đai gồm: quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đường sắt hoặc quy hoạch mạng lưới giao thông.Quy hoạch này ra đời nhằm mục đích xác định chính sách, thúc đẩy phát triển kinh tế tại mỗi địa phương và đảm bảo việc sử dụng đất diễn ra một cách hiệu quả. Đây cũng là nền tảng cho Nhà nước khi giao đất, cấp giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và là cơ sở cho việc bồi thường khi thu hồi đất.Vì vậy, khi nói đến "quy hoạch đất ở mật độ cao", chúng ta đang nói về việc lập kế hoạch cho việc sử dụng đất ở mức độ xây dựng cao, hay nói cách khác, là việc quy hoạch cho những khu vực có dân số đông và nhiều công trình xây dựng.4. Quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép4.1. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Diện Tích Lô Đất:Diện tích lô đất (m2/căn nhà)Mật độ xây dựng tối đa (%)≤ 9010010090200703006050050≥ 1 00040Lưu ý: Đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần cho nhà ở riêng lẻ.4.2. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Chiều Cao và Diện Tích Lô Đất (Nhà Chung Cư):Chiều cao (m)≤ 3,000 m210,000 m218,000 m2≥ 35,000 m2≤ 1675656360...............> 4675403835Lưu ý: Hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần cho chiều cao > 46m.4.3. Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Theo Chiều Cao và Diện Tích Lô Đất (Công Trình Dịch Vụ):Chiều cao (m)≤ 3,000 m210,000 m218,000 m2≥ 35,000 m2≤ 1680706865...............> 4680454340Lưu ý: Các quy định về mật độ xây dựng cho tổ hợp công trình và phần tháp cao phía trên phải tuân thủ hệ số sử dụng đất chung không quá 13 lần.Ngoài ra, mật độ xây dựng tối đa cho lô đất dịch vụ - công cộng là 40% và các yêu cầu về khoảng lùi công trình phải tuân theo bảng quy định.Khi không rõ diện tích hoặc chiều cao, có thể sử dụng phương pháp nội suy. Đối với các công trình tổ hợp có chiều cao khác nhau, mật độ xây dựng được áp dụng theo chiều cao trung bình.5. Quy định về khoảng cách giữa các dãy nhà hiện nay5.1. Đối với công trình có chiều cao dưới 46m:Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình: Tối thiểu bằng 1/2 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7m.Khoảng cách giữa đầu hồi công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác: Tối thiểu bằng 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m.Khoảng cách giữa cạnh mặt sau của các dãy nhà liền kề trên cùng một lô đất (nếu được quy hoạch cách nhau): Phải đảm bảo tối thiểu là 4m.5.2. Đối với công trình có chiều cao từ 46m trở lên:Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình: Phải đảm bảo tối thiểu là 25m.Khoảng cách giữa đầu hồi công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác: Phải đảm bảo tối thiểu là 15m.Kết luận:Quy hoạch đất ở ở mật độ cao không chỉ đáp ứng nhu cầu sống và làm việc của người dân, mà còn phản ánh sự tiến bộ và hiện đại trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, mục tiêu quan trọng nhất vẫn là tạo ra một môi trường sống chất lượng, bền vững và hài hòa. Để thực hiện điều này, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định về quy hoạch là điều không thể thiếu. Chỉ khi mỗi cá nhân, tổ chức và cộng đồng đều nhận thức rõ vai trò của mình trong việc bảo vệ và phát triển không gian sống chung, chúng ta mới có thể tạo nên những khu đô thị mật độ cao đẳng cấp và đầy đủ tiện ích.

Comment