Tiền Đặt Cọc Có Được Lấy Lại Khi Từ Chối Giao Kết Hợp Đồng Thuê Nhà Không?

1. Tiền Đặt Cọc Là Gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tiền đặt cọc thuê nhà như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo đó, tiền đặt cọc khi thuê nhà là khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc tài sản có giá trị khác mà bên thuê nhà giao cho bên cho thuê nhà. Mục đích chính của tiền đặt cọc là đảm bảo bên thuê nhà sẽ thực hiện hợp đồng thuê nhà một cách đúng đắn. Nếu bên thuê nhà vi phạm hợp đồng hoặc từ chối giao kết hợp đồng, tiền đặt cọc có thể bị mất.

2. Xử Lý Tiền Đặt Cọc Từ Chối Giao Kết Hợp Đồng Thuê Nhà

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tiền đặt cọc thuê nhà như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, nếu bạn đã đặt cọc và sau đó từ chối giao kết hợp đồng thuê nhà thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên cho thuê nhà. Điều này có nghĩa là bạn có thể mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ:

Nếu có thỏa thuận khác giữa bạn và bên cho thuê nhà, thì quyền lựa chọn có thể khác đi.
Nếu bên cho thuê nhà không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng hoặc làm sai trái theo hợp đồng, bạn có thể yêu cầu trả lại tiền đặt cọc.

Điều này cho thấy sự quan trọng của việc đọc và hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà trước khi đặt cọc. Bạn cần thảo luận cẩn thận với bên cho thuê nhà để đảm bảo rằng mọi điều khoản được thỏa thuận đúng đắn và rõ ràng.

3. Thời Hạn Có Hiệu Lực của Hợp Đồng Thuê Nhà

Căn cứ tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thể là một yếu tố quan trọng khi xem xét việc đặt cọc và từ chối giao kết hợp đồng. Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên:

Đối với giao dịch thuê nhà, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Điều này có nghĩa là bạn và bên cho thuê nhà có quyền tự do thỏa thuận về thời điểm hợp đồng bắt đầu và kết thúc.
Trong trường hợp không có thỏa thuận cụ thể về thời gian có hiệu lực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

4. Quyền và Nghĩa Vụ của Bên Nhận Đặt Cọc

Ngoài việc xác định quyền và nghĩa vụ của bạn, cần hiểu rằng bên nhận đặt cọc cũng có vai trò quan trọng trong quá trình này. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc như sau:

Bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên thuê nhà.
Họ có quyền sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên thuê nhà vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Bên nhận đặt cọc cũng có nghĩa vụ bảo quản và giữ gìn tài sản đặt cọc, không xác lập giao dịch dân sự, khai thác hoặc sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên thuê nhà.

Kết Luận

Tiền đặt cọc khi thuê nhà là một phần quan trọng của quá trình thuê nhà, nhằm đảm bảo tính trách nhiệm của cả hai bên. Tuy nhiên, nếu bạn từ chối giao kết hợp đồng thuê nhà sau khi đã đặt cọc, bạn có thể mất tiền đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc bên cho thuê nhà vi phạm cam kết. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên hoặc thời điểm ký kết hợp đồng. Hãy luôn đọc kỹ hợp đồng và thảo luận với bên cho thuê nhà để đảm bảo rằng bạn hiểu rõ mọi điều khoản và quyền lợi của mình trong quá trình thuê nhà.