Thủ tục đặt cọc mua bán nhà

1.Đặt cọc mua bán nhà là gì?Đặt cọc mua bán nhà đất là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) chuyển giao một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm đảm bảo việc thực hiện hoặc ký kết một hợp đồng. Điều này được quy định trong Khoản 1, Điều 328 của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm tính thực hiện của một nghĩa vụ và được sử dụng phổ biến trong nhiều lĩnh vực, trong đó phổ biến nhất là trong giao dịch mua bán nhà đất.2.Thủ tục đặt cọc mua bán nhàCác bước thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm:Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc mua nhàSau khi các bên đã đạt được thỏa thuận về việc đặt cọc mua nhà, bước đầu tiên là cùng thống nhất và lập hợp đồng đặt cọc mua nhà. Hợp đồng này là một tài liệu chính xác ghi chép lại sự thỏa thuận về số tiền cọc giữa hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng này có vai trò quan trọng để cung cấp căn cứ chứng minh trong trường hợp có sự tranh chấp xảy ra.Bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nhìn chung, hợp đồng đặt cọc thường bao gồm các nội dung sau:- Thông tin về hai bên tham gia ký kết hợp đồng: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.- Đối tượng hợp đồng: tức là tài sản đặt cọc.- Mục đích đặt cọc.- Giá chuyển nhượng cùng với phương thức đặt cọc và thanh toán.- Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký chuyển nhượng.- Thời hạn đặt cọc.- Quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.- Phương thức giải quyết tranh chấp.- Cam đoan từ mỗi bên.- Xác nhận của cả hai bên bằng việc ký và ghi rõ họ tênBước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhàSau khi thống nhất về các điều khoản của hợp đồng, các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà bằng cách ký và ghi rõ họ tên của bên mua và bên bán. Cần lưu ý các điểm sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà:- Cần có người làm chứng: Trong quá trình thực hiện giao dịch đặt cọc mua nhà, người làm chứng đóng một vai trò quan trọng. Họ sẽ đóng vai trò như một người trung gian, cung cấp minh chứng cho việc ký kết và giao dịch đặt cọc giữa hai bên.- Người làm chứng không được có quan hệ họ hàng hoặc thân quen với bất kỳ bên nào trong giao dịch.- Trong hợp đồng, người làm chứng cần ký, điểm chỉ, và cung cấp lời xác nhận rõ ràng. Điều này làm cho hợp đồng trở nên hợp pháp và đảm bảo tính pháp lý của nóBước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhàSau khi ký kết hợp đồng, trong quy trình đặt cọc mua bán nhà, không thể thiếu bước thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Thường thì việc thanh toán này nên được tiến hành qua ngân hàng, và người mua nên giữ số tiền trong tài khoản của họ. Khi đến lúc thanh toán tiền đặt cọc, việc này chỉ đơn giản là chuyển khoản cho bên bán. Thực hiện việc chuyển khoản này không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn tạo ra bằng chứng rõ ràng về giao dịch.3. Hợp đồng đặt cọc nhà có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thay vào đó, các quy định chỉ yêu cầu công chứng hợp đồng trong trường hợp chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp hoặc rủi ro khác, nhiều người thường lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Thực tế, trong nhiều tình huống, để đảm bảo tính minh bạch và có bằng chứng về việc giao nhận tiền đặt cọc, việc này được khuyến nghị và cũng giúp tránh được những tranh chấp không cần thiết4. Một số câu hỏi liên quan 1.Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đấtTrả lời: Mặc dù việc đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc khi mua nhà đất.Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở, các bước chính cần thực hiện bao gồm:Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán.Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).Thực tế, bước 2 và bước 3 thường được thực hiện đồng thời nếu các bên đồng ý để bên mua thay mặt nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán trong trường hợp này. Đặt cọc, nếu có, thường là một bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán, và thường được sử dụng như một biện pháp để bảo đảm tính thực hiện của hợp đồng, thay vì để thực sự chuyển nhượng hoặc bán cho người khác2. Những rủi ro khi đặt cọc mua đấtTrả lời: Có bốn nhóm rủi ro chính liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất:Nhóm 1: Rủi ro liên quan đến quy hoạch đất đai, như vướng vào quy hoạch, lộ giới, giải tỏa. Đáng chú ý, nhiều quy hoạch được công bố sau khi đã xác lập quyền sở hữu, dẫn đến việc hủy dự định của người mua - bán. Tuy nhiên, không có số liệu thống kê cụ thể cho nhóm này.Nhóm 2: Rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bao gồm trường hợp mua nhà đất chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý như việc hóa giá, hợp thức hóa xây dựng, hoặc chưa giải quyết xong về đồng sở hữu. Nhóm này chiếm tỷ lệ 49% trong số các rủi ro.Nhóm 3: Rủi ro liên quan đến việc bên bán không xuất trình được giấy tờ, thường xuất phát từ tình trạng thế chấp của đất. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.Nhóm 4: Rủi ro do tư cách của bên bán hàng, ví dụ như tình trạng nợ nần hoặc thay đổi ý kiến trong quá trình bán. Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.