Mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền được không?

Mua chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền là một phương thức giao dịch bất động sản ngày càng phổ biến và hữu ích trong thị trường hiện nay. Để hiểu rõ hơn về quy trình này, chúng ta hãy cùng Thủ tục pháp luật xem xét một số khái niệm quan trọng, phân biệt giữa hai trường hợp quan trọng: uỷ quyền mua bán chung cư và hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư. Điều này sẽ giúp chúng ta nhận thức được tính hợp pháp và quyền lợi của mọi bên liên quan.Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền là gì?Để hiểu rõ về việc mua chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền, chúng ta cần phân biệt giữa hai khái niệm quan trọng: uỷ quyền mua bán chung cư và hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư. Đây là hai trường hợp khác biệt hoàn toàn:Uỷ quyền mua bán chung cư: Khi cá nhân không có khả năng tự mình thực hiện quy trình mua bán căn hộ chung cư, họ có thể ủy quyền cho người khác để thực hiện thủ tục này thay mặt. Uỷ quyền ở đây không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu tài sản sang người được uỷ quyền.Mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền: Trong trường hợp này, thay vì ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên lại ký hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên, phạm vi uỷ quyền trong trường hợp này không chỉ dừng lại ở việc "nhân danh thay người uỷ quyền thực hiện giao dịch," mà còn bao gồm việc chuyển quyền sở hữu.Do đó, mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền là một quy trình giao dịch bất động sản mà người mua sử dụng một người khác, thường là một người thứ ba hoặc một đại diện, để thực hiện mua căn hộ chung cư thay mặt họ. Trong quá trình này, người mua cấp một hợp đồng uỷ quyền cho người được uỷ quyền, cho phép họ thực hiện các thủ tục mua bán, ký kết hợp đồng, và thậm chí chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ người bán cho mình.Có được ủy quyền cho người khác làm mua chung cư không?Hợp đồng uỷ quyền là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được uỷ quyền đảm nhận nhiệm vụ thực hiện một công việc thay mặt bên uỷ quyền, và bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có sự thoả thuận hoặc quy định của pháp luật.Đặc điểm chính của uỷ quyền bao gồm:Thỏa thuận giữa các bên về việc một bên thực hiện công việc thay mặt bên kia.Có thể có hoặc không có thù lao, tùy thuộc vào sự thoả thuận của các bên.Tuy nhiên, trong một số trường hợp, luật pháp không cho phép uỷ quyền, ví dụ:Đăng ký kết hôn (khoản 1 Điều 18 Luật Hộ tịch).Ly hôn (khoản 4 Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự).Xin cấp Phiếu lý lịch tư pháp số 2 (khoản 2 Điều 46 Luật Lý lịch tư pháp).Công chứng di chúc (Điều 56 Luật Công chứng)...Nhưng trong các công việc không bị hạn chế uỷ quyền, có thể bao gồm việc đặt cọc, mua bán, hoặc chuyển quyền sử dụng căn hộ chung cư. Vì vậy, nếu cá nhân không thể tự mình thực hiện các thủ tục như mua bán căn hộ chung cư, họ hoàn toàn có quyền uỷ quyền cho người khác thực hiện thay mình.Về quy trình thực hiện hợp đồng ủy quyền Theo Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, việc công chứng và chứng thực hợp đồng, cũng như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đòi hỏi việc thực hiện công chứng và chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở là thời điểm khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.Trong khi đó, trong trường hợp ủy quyền quản lý nhà ở, không có yêu cầu bắt buộc về việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ khi các bên có nhu cầu riêng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ủy quyền được quyết định bởi sự thỏa thuận của các bên; nếu không có sự thỏa thuận, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là từ thời điểm ký kết.Tuy nhiên, nếu hợp đồng uỷ quyền liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở, và bên uỷ quyền là cá nhân, thì theo quy định của pháp luật, các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực để hợp đồng có giá trị pháp lý. Trong trường hợp bên uỷ quyền là tổ chức, pháp luật không yêu cầu công chứng (các bên có thể tự quyết định công chứng hoặc không công chứng).Rủi ro khi mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyềnRủi ro khi mua chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền có thể được phân thành hai trường hợp rủi ro khó lường như sau:Trường hợp thứ nhất, nếu người uỷ quyền qua đời, việc đại diện theo ủy quyền của người mua sẽ bị chấm dứt (theo Điều 140, khoản 3 của Bộ Luật Dân sự năm 2015). Khi việc ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt đối với căn hộ bị chấm dứt, quyền lợi của người mua thông qua hợp đồng ủy quyền trong giao dịch sẽ gặp khó khăn khi đối diện với pháp luật.Mặt khác, theo quy định của pháp luật về thời hạn ủy quyền thì nếu trong Hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì thời hạn ủy quyền chỉ có hiệu lực trong vòng 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền (căn cứ điểm b khoản 1 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014). Trường hợp thứ hai, nếu bên bán khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bỏ hiệu lực của hợp đồng ủy quyền do nó bị giả mạo, người mua cũng có thể phải đối mặt với mất mát tài sản. Điều này là do theo quy định của pháp luật, khi các bên thực hiện một giao dịch dân sự giả mạo để che giấu một giao dịch dân sự khác, giao dịch giả mạo sẽ bị bỏ hiệu lực, nhưng giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ khi nó bị bỏ hiệu lực theo quy định của Bộ Luật Dân sự.Để tránh rủi ro này, người mua chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền cần xem xét kỹ hợp đồng ủy quyền có quy định cụ thể về thời hạn hay không và nên tư vấn với luật sư nếu cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của mình.Kết luận:Trong quá trình mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, rủi ro là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, thông qua sự thoả thuận và hiểu biết chính xác về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, chúng ta có thể giảm thiểu những rủi ro này. Việc tham khảo ý kiến của luật sư và kiểm tra kỹ hợp đồng ủy quyền cũng là một cách tốt để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong giao dịch mua chung cư này.