Hướng Dẫn Chi Tiết Trình Tự Thủ Tục Xác Định Giá Đất Cụ Thể

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định giá đất cụ thể là một phần quan trọng trong quy trình định giá và giao dịch bất động sản. Điều này đặc biệt quan trọng khi chúng ta muốn mua, bán, hay thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể là một quy trình phức tạp và yêu cầu sự hiểu biết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cũng như các quy định pháp luật liên quan.Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể, các bước cần thực hiện, và những quy định pháp luật quan trọng để đảm bảo rằng quá trình này diễn ra đúng cách và công bằng. Qua đó, bạn sẽ có cái nhìn tổng quan về cách xác định giá đất cụ thể một cách chi tiết và hiệu quả.Quy định về Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo luật phápTrong phần này, chúng ta sẽ tìm hiểu về quy định của pháp luật liên quan đến Bảng giá đất và giá đất cụ thể, cũng như vai trò của chúng trong quản lý và sử dụng đất đai.Bảng giá đất và vai trò của nó:Bảng giá đất là công cụ quan trọng được sử dụng trong nhiều trường hợp quan trọng, bao gồm:Tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình: Bảng giá đất được sử dụng để xác định số tiền hộ gia đình cần trả khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của họ, đặc biệt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp hoặc từ đất không ở sang đất ở.Tính thuế sử dụng đất và các phí liên quan: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai. Nó cũng được sử dụng để tính tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai và để tính tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.Tính giá trị quyền sử dụng đất khi trả đất cho Nhà nước: Khi đất được trả lại cho Nhà nước, Bảng giá đất cụ thể được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất để trả lại cho người sử dụng đất ban đầu.Thẩm quyền xác định giá đất cụ thể:Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Theo Luật đất đai 2013, quyền xác định giá đất cụ thể thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, để thực hiện quyền này, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.Hội đồng thẩm định giá đất: Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch, đại diện của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh và các tổ chức liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định.Trường hợp sử dụng giá đất cụ thể:Tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình: Giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đặc biệt khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giá đất cụ thể được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đặc biệt khi không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Tính tiền thuê đất: Giá đất cụ thể được sử dụng trong việc tính tiền thuê đất, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Giá đất cụ thể cũng được sử dụng khi tính giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.Nguyên tắc và phương pháp định giá đất:Việc định giá đất là một quá trình quan trọng và phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:Phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá đất: Giá đất cụ thể phải phản ánh mục đích sử dụng đất hiện hành theo quy định của pháp luật.Phải tuân theo thời hạn sử dụng đất quy định: Giá đất phải phản ánh thời hạn sử dụng đất được quy định theo luật định.Phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường: Giá đất cụ thể phải phản ánh giá đất thông thường trên thị trường đối với loại đất có cùng mục đích sử dụng và đã được chuyển nhượng. Nó cũng phải phản ánh giá đất được xác định thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.Cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương tự thì có mức giá như nhau: Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau sẽ có mức giá đất như nhau theo quy định.Phải tuân theo quy định của Chính phủ: Chính phủ quy định phương pháp định giá đất và hạn chế giá đất để đảm bảo tính công bằng và cân đối trong việc xác định giá đất.Về Khung giá đất được quy định:Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ mỗi 05 năm một lần đối với từng loại đất và theo từng vùng. Trong quá trình thực hiện, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên, thì Chính phủ có quyền điều chỉnh giá đất theo quy định để đảm bảo tính công bằng và cân đối trong định giá đất.Trình tự thủ tục xác định giá đấtBước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thểTrước tiên, quá trình xác định giá đất bắt đầu bằng việc xác định mục đích cụ thể của việc định giá đất. Các quy định về mục đích định giá đất cụ thể sẽ là căn cứ quan trọng trong quá trình xác định giá đất.Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đấtSau đó, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về thửa đất cụ thể cùng với thông tin về giá đất trên thị trường. Các phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng để xác định giá đất cụ thể.Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnhSau khi thu thập và phân tích thông tin, các cơ quan chức năng sẽ xây dựng phương án giá đất dự kiến để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và thẩm định. Phương án này sẽ được dựa trên các kết quả điều tra và các yếu tố quyết định giá đất.Bước 4: Thẩm định phương án giá đấtPhương án giá đất sau khi được xây dựng sẽ được đưa qua quá trình thẩm định. Các chuyên gia và cơ quan chức năng sẽ xem xét, đánh giá và kiểm tra tính hợp lý của phương án này.Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đấtCuối cùng, sau khi phương án giá đất đã được điều chỉnh và hoàn thiện dự thảo, nó sẽ được trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định giá đất cụ thể. Quyết định này sẽ dựa trên quy định của pháp luật và sẽ là căn cứ cho việc sử dụng giá đất trong các giao dịch và quản lý đất đai tại địa phương.Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết địnhQuá trình xác định giá đất cụ thể đòi hỏi việc chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và chi tiết để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định giá đất. Hồ sơ này bao gồm các tài liệu sau:Tờ trình về phương án giá đất: Đây là tài liệu chính trình bày mục đích và lý do xác định giá đất cụ thể. Tờ trình sẽ trình bày thông tin về vị trí, diện tích, và mục đích sử dụng đất, cũng như sự cần thiết của việc xác định giá đất trong tình huống cụ thể.Dự thảo phương án giá đất: Đây là phiên bản dự thảo của phương án giá đất được xây dựng trong quá trình nghiên cứu và phân tích. Nó bao gồm các thông tin liên quan đến giá đất dự kiến, các yếu tố quyết định giá đất, và cách tính toán giá đất.Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất: Báo cáo này giải thích chi tiết về quy trình xây dựng phương án giá đất, các nguồn thông tin sử dụng, phương pháp định giá đất, và kết quả đánh giá về tính hợp lý và công bằng của phương án.Văn bản thẩm định phương án giá đất: Đây là văn bản chứng minh việc thẩm định và kiểm tra tính hợp lý của phương án giá đất. Các chuyên gia và cơ quan chức năng đã thẩm định và đánh giá phương án này theo quy định của pháp luật.Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất (nếu cần): Trong trường hợp phải thẩm định bởi Hội đồng thẩm định giá đất, hồ sơ cũng sẽ bao gồm quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thành lập Hội đồng này. Hội đồng thẩm định giá đất sẽ gồm các thành viên được quy định cụ thể, bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên khác.Câu hỏi liên quanCâu hỏi 1: Làm thế nào để thực hiện trình tự xác định giá đất cụ thể?Trả lời: Xin chào, đây là Bing. Tôi có thể giúp bạn tìm hiểu về trình tự xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam. ????Trình tự xác định giá đất cụ thể gồm các bước sau:Xác định mục đích định giá đất cụ thể, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất.Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Thẩm định phương án giá đất.Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:Tờ trình về phương án giá đất.Dự thảo phương án giá đất.Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.Văn bản thẩm định phương án giá đất.Nếu bạn muốn biết thêm chi tiết về các quy định cụ thể, bạn có thể tham khảo các nguồn sau:Luật Đất đai 2013Nghị định 44/2014/NĐ-CPNghị định 10/2023/NĐ-CPCâu hỏi 2: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể?Trả lời: Việc xác định giá đất cụ thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm:Vị trí của đất: Giá đất thường cao hơn ở những khu vực có tiềm năng phát triển, giao thông thuận tiện, dịch vụ tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt, …Đặc điểm hình dạng của mảnh đất: Giá đất có thể bị ảnh hưởng bởi chiều rộng, chiều dài, tỷ lệ dài/rộng, hướng, độ nở hậu, độ vuông vắn, …Địa hình của đất: Giá đất có thể thay đổi theo độ bằng phẳng, độ cao, độ thoát nước, độ ổn định, …Tính pháp lý của đất: Giá đất có thể tăng hoặc giảm tùy theo quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, giấy tờ hợp lệ, …Loại hình đất: Giá đất có thể khác nhau theo mục đích sử dụng, như đất ở, đất thương mại, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, …Tình trạng môi trường khu vực: Giá đất có thể bị ảnh hưởng bởi chất lượng không khí, nước, đất, tiếng ồn, ánh sáng, …Chính sách quy hoạch của địa phương: Giá đất có thể tăng hoặc giảm theo kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng, dự án, …Yếu tố cung - cầu trên thị trường: Giá đất có thể biến động theo nhu cầu và nguồn cung của người mua và người bán, cũng như các yếu tố kinh tế, xã hội, …Yếu tố tâm lý: Giá đất có thể bị chi phối bởi sở thích, thái độ, cảm xúc, niềm tin, phong thủy, …Yếu tố kinh tế: Giá đất có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát, lãi suất, thu nhập, chi tiêu, đầu tư, …Yếu tố thời gian: Giá đất có thể thay đổi theo mùa, quý, năm, giai đoạn lịch sử, …Câu hỏi 3: Ai là người chịu trách nhiệm xây dựng phương án giá đất?Trả lời: Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai, người chịu trách nhiệm xây dựng phương án giá đất cụ thể là:Sở Tài nguyên và Môi trường, đối với đất thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Ủy ban nhân dân cấp huyện, đối với đất thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp huyện.Ủy ban nhân dân cấp xã, đối với đất thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã.Phương án giá đất cụ thể phải được thẩm định bởi cơ quan có thẩm quyền trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.Câu hỏi 4: Làm thế nào để thẩm định tính hợp lý của phương án giá đất?Trả lời: Để thẩm định tính hợp lý của phương án giá đất, bạn cần thực hiện các bước sau:Xem xét, đánh giá dự thảo phương án giá đất và báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các tiêu chí như: mục đích định giá, phương pháp định giá, nguồn dữ liệu, phương pháp xử lý dữ liệu, phương pháp tính toán, kết quả định giá, …So sánh giá đất cụ thể với giá đất thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất, …Kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của các giấy tờ, chứng từ liên quan đến đất đai, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất, …Đưa ra kết luận về tính hợp lý của phương án giá đất, đề xuất những điều chỉnh, bổ sung cần thiết (nếu có) và gửi văn bản thẩm định phương án giá đất đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Câu hỏi 5: Những tài liệu nào cần bao gồm trong hồ sơ xác định giá đất cụ thể?Trả lời: Theo quy định của pháp luật, hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:Tờ trình về phương án giá đất.Dự thảo phương án giá đất.Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.Văn bản thẩm định phương án giá đất.