Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), thường được biết đến là mua bán nhà đất, chủ sở hữu phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, có những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ sẽ được miễn thuế TNCN. Vậy đó là những trường hợp nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.1. Các giao dịch nào có liên quan đến bất động sản được miễn thuế TNCN?Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được cập nhật bởi Luật Thuế sửa đổi năm 2014), các trường hợp thu nhập liên quan đến bất động sản được miễn thuế TNCN như sau:– Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các mối quan hệ họ hàng như: vợ-chồng; cha-mẹ với con ruột; cha-mẹ nuôi với con nuôi; cha-mẹ chồng với con dâu; cha-mẹ vợ với con rể; ông-bà nội với cháu nội; ông-bà ngoại với cháu ngoại; anh-chị-em ruột.– Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà, đất ở và tài sản gắn liền với đất khi cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản.– Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước giao.– Thu nhập từ việc thừa kế hoặc nhận quà tặng bất động sản trong phạm vi quan hệ họ hàng như đã nêu trên.– Thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân để sản xuất.Như vậy, những cá nhân sở hữu hoặc chung sở hữu nhà đất và thực hiện giao dịch trong các tình huống đã kể trên sẽ được hưởng miễn thuế TNCN.2. Làm thế nào để xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong việc đóng thuế?Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (được sửa đổi bởi Luật Thuế sửa đổi năm 2014):– Giá chuyển nhượng bất động sản dùng để tính thuế được xác định dựa trên mức giá trong mỗi lần chuyển nhượng.– Việc xác định giá chuyển nhượng được Chính phủ đặt ra nguyên tắc và phương pháp.– Mốc thời gian để xác định thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản chính là thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng được pháp luật công nhận có hiệu lực.3. Tiêu chí tính thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐTheo khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), tiêu chí để tính thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá chuyển nhượng và mức thuế suất.– Về giá chuyển nhượng:Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ không có công trình xây dựng trên đó: giá được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng làm căn cứ. Nếu giá không được ghi hoặc giá trong hợp đồng thấp hơn giá UBND tỉnh quy định, thì áp dụng bảng giá của UBND tỉnh.Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có công trình xây dựng hoặc dự kiến có công trình: giá trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng được sử dụng. Nếu giá không được ghi hoặc thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đất được xác định theo giá của UBND tỉnh. Đối với giá trị nhà và các công trình liên quan, giá được xác định dựa vào bảng giá phí trước bạ của UBND tỉnh hoặc theo quy định của Bộ Xây dựng. Đối với công trình dự kiến xây dựng trong tương lai, giá chuyển nhượng được tính theo quy định tương ứng của UBND tỉnh hoặc Bộ Xây dựng.Với việc chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước: giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê làm căn cứ. Nếu giá thuê lại thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định, giá thuê lại được xác định dựa trên bảng giá của UBND tỉnh.4. Khi nào cần tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ?Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC):– Nếu hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận rằng bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì thời gian cần tính thuế sẽ là lúc hợp đồng chuyển nhượng phát huy hiệu lực theo quy định pháp luật.– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rằng bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì thời gian cần tính thuế sẽ là lúc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản. Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở sẽ hình thành trong tương lai, hoặc quyền sử dụng đất liên quan đến công trình xây dựng tương lai, thời điểm này sẽ là lúc cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.Vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hoặc thừa kế QSDĐ mà bên liên quan trong giao dịch là thành viên trong cùng một gia đình, thì sẽ được miễn thuế TNCN. Nếu có thắc mắc khác liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân, bạn có thể truy cập Thủ tục pháp luật để cập nhật thông tin và hướng dẫn chi tiết.