THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH ĐĂNG KÝ THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM

2.1.1.  Thực trạng chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ởThị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế- xã hội của một quốc gia, có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính- tiền tệ. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường nhà ở, đất ở sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin đăng ký nhà ở, đất ở nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký nhà ở, đất ở, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký nhà ở, đất ở nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký nhà ở, đất ở.Xét về bản chất, đăng ký nhà ở, đất ở là việc công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở, đất ở, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch và lành mạnh của thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng. Về nội dung, đăng ký nhà ở, đất ở là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với nhà ở, đất ở đó và như vậy đăng ký BĐS được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với nhà ở, đất ở), chứ không phải là đăng ký đối với vật là nhà ở, đất ở. Giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký nhà ở, đất ở về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về nhà ở, đất ở làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường nhà ở, đất ở. Về phía chủ sở hữu hay sử dụng, đăng ký nhà ở, đất ở là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của nhà ở, đất ở mà mình đang sở hữu hoặc sử dụng nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với nhà ở, đất ở đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký nhà ở, đất ở tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng nhà ở, đất ở thông qua việc xác định chính xác chủ thể có quyền, cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với nhà ở, đất ở.a.) Mục tiêu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở có tác dụng điều tiết thu nhập, tạo sự công bằng xã hội.- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở góp phần tạo nguồn thu cho NSNN, nhất là ngân sách của các địa phương.b.) Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản điều chỉnh thuế đăng ký nhà ở, đất ởHiện nay ở Việt Nam, văn bản pháp luật điều chỉnh thuế đăng ký nhà ở, đất ở chính là hệ thống các văn bản quy định về lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là khoản Nhà nước thu của các chủ thể khi họ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản, trong đó có nhà ở, đất ở. Lệ phí trước bạ là mối quan hệ giữa người đăng ký quyền sở hữu, QSD tài sản với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các dịch vụ công. Chính sách hiện hành lệ phí trước bạ được thực hiện theo Pháp lệnh phí và lệ phí ban hành ngày 21 tháng 7 năm 1992 của Hội đồng bộ trưởng, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 và hiện nay là Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ và hướng dẫn Nghị định này là Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính. [09], [50]c.) Các yếu tố cơ bản của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở- Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: là nhà ở, đất ở khi đối tượng nộp thuế mang nhà ở, đất ở đi đăng ký quyền sử dụng đối với đất ở và quyền sở hữu đối với nhà ở.- Đối tượng nộp lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: là các tổ chức, các hộ gia đình, các cá nhân khi đăng ký nhà ở, đất ở hợp pháp- Căn cứ tính và xác định lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở: là giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ tại thời điểm các tổ chức, các cá nhân mua sắm, nhận chuyển nhượng, nhận cho tặng, nhận thừa kế nhà ở, đất ở đi đăng ký để trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng nhà ở, đất ở. Số tiền phải nộp khi đăng ký nhà ở, đất ở được xác định như sau:Giá 1m2 đất là giá do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, và hiện nay chính là giá được công bố vào đầu hàng năm. Diện tích đất ở chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định.Giá nhà tính lệ phí trước bạ được xác định bằng giá xây dựng mới 1m2 nhà tương đương và nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại thực tế của nhà chịu lệ phí trước bạ. Giá 1m2 nhà ở xây mới được Sở Tài chính và Sở Xây dựng phối hợp tính toán và công bố theo từng cấp nhà, hạng nhà. Diện tích nhà ở chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đăng ký.+ Tỷ lệ tính lệ phí trước bạ đối nhà ở, đất ở: mức thu lệ phí trước bạ quy định bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ và mức thu hiện hành đối với nhà ở, đất ở là 0,5% giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ.- Miễn, giảm lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở: trong pháp luật về lệ phí trước bạ hiện hành cũng đưa ra những quy định cụ thể về việc miễn, giảm lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở, gồm:+ Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên.+ Nhà, đất do cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, môi trường đăng ký quyền sở hữu sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền+ Nhà, đất do các cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vào các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hoá; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em.+ Nhà, đất do doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, công nghệ theo quy định của pháp luật.Theo: Phạm Văn BìnhLink luận án: https://docs.google.com/document/d/1mvKIPJ-0Zzb_BmCvWuD0sqzoBbhDgIAx/edit?rtpof=true