Những quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay

 Legalzone xin gửi đến bạn đọc giải đáp thắc mắc về vấn đề Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản.Sàn giao dịch bất động sảnNhững quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sảnVì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai; Luật xây dựng; Luật nhà ở; Bộ luật dân sự cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định; thông tư…).Còn đối với SGD BĐS thì có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS; Nghị định; Thông tư quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch; đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời; tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn; nội dung hoạt động của sàn; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…Xem thêm: Quyết định 39/2021/QĐ-UBND Bạc Liêu Quy chế quản lý, khai thác và sử dụng CSDL về thông tin ngăn chặn và giao dịch tài sản đã công chứngNhững điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sảnDoanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý; điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản; rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực.Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịchSàn giao dịch bất động sảnCác SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức; cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức; cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân; hoạt động của sàn phải công khai; minh bạch và tuân thủ pháp luật; SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên; địa chỉ; biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.Mô hình tổ chức hoạt động của sànCơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc; các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn; nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.– SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này; có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.– SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung; đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng; năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ; tuy nhiên; vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.Quy chế hoạt động của sàn– Những quy định về chức năng; nhiệm vụ; quyền hạn của SGD BĐS– Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS– Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS– Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch– Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý; cung cấp thông tin về BĐS; giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.Xem thêm: Giao dịch bất động sản có phải qua sàn giao dịch bất động sản không?Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sảnNội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:– Giao dịch mua bán; chuyển nhượng; thuê; thuê mua bất động sản.– Môi giới bất động sản.– Định giá bất động sản– Tư vấn bất động sản.– Quảng cáo bất động sản.– Đấu giá bất động sản.– Quản lí bất động sản.Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.Sàn giao dịch bất động sảnQuyền của người quản lý; điều hành sàn giao dịch bất động sản.Người quản lí; điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:– Quản lí; điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.– Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật .– Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin; tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.– Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.– Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản.– Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.Nghĩa vụ của người quản lí; điều hành sàn giao dịch bất động sảnNgười quản lí; điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:– Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.– Cung cấp đầy đủ; trung thực thông tin; tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin; tài liệu do mình cung cấp.– Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản.– Bảo đảm cơ sở vật chật; kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.– Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra; thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế; các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.– Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức; cá nhân tham gia giao dịch trên sànQuyền của các tổ chức; cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản được thể hiện như sau:– Yêu cầu cung cấp thông tin; tài liệu có liên quan đến bất động sản– Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.– Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra.– Các quyền khác theo qui định của pháp luậtNghĩa vụ của các tổ chức; cá nhân tham gia giao dịch trên sàn– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.– Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.– Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luậtChế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.Chế tài xử phạt được quy định bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh.* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS; tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ; ổn định; minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên; các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi; bổ sung.Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung; chưa cụ thể rõ ràng; mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.Xem thêm: Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sảnThực trạng của thị trường bất động sảnThị trường bất động sảnTT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành được khoảng 1 thời gian dài cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước. Căn cứ vào các biến động kinh tế; xã hội; chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn. Qua sự phân tích; tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn; tôi thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước tăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô; phạm vi; số lượng và chất lượng; nhất là ở những thành phố; đô thị lớn như Hà Nội; Tp Hồ Chí Minh.Bên cạnh đó; TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ; chưa hội tụ đầy đủ các thành phần; bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa nhiều; chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp. Hơn nữa; có nhiều loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh; chưa được xem là HH vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá.Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS; đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO.Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi; mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn “sốt nóng”; giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: Việt Nam là một nước nghèo; có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá HH BĐS lại cao nhất; nhì thế giới?Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia; loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng; phát triển nhất là ở các đô thị lớn.Trên đây là một số thông tin Legalzone muốn chia sẻ tới bạn đọc về Những quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng của thị trường bất động sản hiện nayNếu muốn biết thêm thông tin chi tiết và để được hướng dẫn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được kịp thời tư vấn.Xin cảm ơn!